Quiero vender mi casa y comprar otra. ¿Qué debo hacer?

El cambio de vivienda se puede deber a diferentes razones: cambio de trabajo, ampliación de la familia… Por ese motivo, vender una vivienda habitual antes de comprar otra es una de las razones más comunes por las que se transmite una vivienda en nuestro país, y también una de las operaciones que mantiene el mercado inmobiliario activo.

Si estás pensando en mudarte y quieres saber más acerca de cómo es este procedimiento y cómo puede afectar a los impuestos, ¡no te pierdas este post de Fotocasa: te contamos todo lo que debes saber!

Qué debo tener en cuenta si quiero vender mi casa y comprar otra

Antes que nada, hay que hacerse la primera pregunta: ¿qué hago primero: vender o comprar? La opción ideal es hacerlo todo a la vez, anteponiendo la venta de la vivienda a la compra, aunque a veces se puede convertir en una tarea algo complicada si el comprador ideal no aparece o no hay viviendas de nuestro agrado.

¿Por qué es mejor vender primero y luego comprar? Porque hacerlo al revés puede hacer que surjan varios inconvenientes:

• No se podrá cancelar la hipoteca, por lo que no dispondrás del dinero de la venta para poder pagar la nueva vivienda
• Será más difícil que el banco te conceda una nueva hipoteca si la anterior no se ha liquidado
• En el caso de que te la concedan, tendrás que hacer frente a ambas cuotas durante un periodo de tiempo indefinido, por lo que resulta imprescindible tener una situación económica más que solvente
• Tal vez consideren que la segunda hipoteca sea para una segunda residencia y no para una vivienda habitual

Paso a paso que debo seguir si quiero vender mi casa para comprar otra

¿Cómo puedo vender mi casa y comprar otra con las máximas garantías? Siguiendo los pasos que analizamos a continuación.

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Analizar el mercado

Si comprar una vivienda es un paso que requiere pensar muy bien primero, cambiar de vivienda, también. Lo primero es analizar los motivos por los que dar ese paso y si son de peso suficiente como para llevarlo a cabo.

Si la respuesta es afirmativa, habrá que valorar si se trata de un buen momento para vender y comprar una casa. Por eso es fundamental analizar cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en venta en los últimos meses, conocer cómo está la demanda en la zona en la que vas a vender y también donde vas a comprar, qué precios se manejan en viviendas de características similares, etc.

También es un buen momento para informarse acerca de las hipotecas: cómo están los intereses tras la subida de tipos del BCE o qué previsión de evolución se maneja para el euríbor. Esto te ayudará a sopesar qué tipo de financiación se adecúa más a tu perfil económico.

Tasar la vivienda

En la venta de una vivienda es muy importante hacer una tasación, ya que ayudará a discernir en cuánto tiempo se puede cerrar la operación y dará un cálculo aproximado de cuánto se puede obtener con la venta.

Poner la casa a la venta

Lo siguiente es definir el precio y poner la casa en venta. Para ello, habrá que ver otros anuncios de viviendas similares en la misma zona para hacer una estimación.

Después habrá que publicar el anuncio en portales inmobiliarios como Fotocasa, que garantizan la venta de tu vivienda.

El siguiente paso es esperar a que aparezca el comprador adecuado y también escuchar las respuestas del mercado: si no recibes muchos mensajes ni muchas visitas, tal vez el precio que has puesto es demasiado alto; si ocurre al contrario y no das abasto, igual es demasiado bajo. En ambos casos, tendrás que reconsiderar la oferta.

Calcular los gastos de compraventa y elaborar un presupuesto

Ya tienes el precio de la vivienda. Es hora de calcular de cuánto dinero puedes disponer para la compra de la vivienda. Para ello, deberás conocer los gastos e impuestos de vender y los gastos e impuestos para comprar de una vivienda y restarlos de la cantidad por la que vendes la vivienda. El resultado te indica cuánto dinero podrás utilizar en la compra de la nueva vivienda y, en caso de que se te escape de presupuesto, cuánto dinero debes reunir para hacerle frente.

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Buscar la nueva vivienda

Con un presupuesto definido, es el momento de buscar la nueva vivienda y comprobar que se ajusta al presupuesto previamente definido. Habrá que hablar con el vendedor y el banco sobre la situación en la que te encuentras para llegar a un acuerdo.

Cerrar la venta

Cuando aparezca el comprador interesado, ambas partes deben hablar para llegar a un acuerdo sobre los plazos de entrega del piso (lo más habitual es que sean unos seis meses) y reflejarlo por escrito en el contrato de arras.

Hay que indicar que, si el vendedor no deja la vivienda en las fechas acordadas, deberá abonar una cantidad de dinero determinada diaria, que deberá ser lo suficientemente disuasoria como para que el contrato se cumpla. En caso de que no se indique una fecha, el vendedor podría ocupar demasiado tiempo la vivienda, incurriendo en un contrato en precario.

Continuar con el proceso habitual de compra

Una vez se ha hecho la compra, habrá que seguir con el procedimiento habitual de compra de una vivienda: buscar la hipoteca, firmar el contrato de arras, etc.

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¿Qué impuestos deberé pagar si quiero vender mi casa y comprar otra? Cómo afecta esto al IRPF

La venta de una vivienda para comprar otra se considera una reinversión, por lo que podemos evitar pagar el IRPF. Y es que todo o parte del dinero que se obtenga del primer paso servirá para financiar el segundo.

Por eso hay algunas ventajas fiscales:

• Si la cantidad por la que se compra es inferior a la cantidad obtenida por la venta, estará excluida de tributación la parte proporcional de la ganancia
• Si el precio es el mismo, no habrá que pagar el IRPF
• Si el precio es superior, habrá que tributar por el excedente

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¿Qué debo tener en cuenta si la casa que quiero vender para comprar otra tiene una hipoteca?

Lo más habitual es comprar una vivienda solicitando un préstamo hipotecario. Por eso puede darse la situación de que la casa que vendamos tenga una hipoteca.

En ese caso, hay cuatro opciones:

• Cancelar la hipoteca cuando se venda la vivienda. Cuando se compre la nueva, se contrata una nueva hipoteca.
• Solicitar una nueva aunque no se haya efectuado la venta, y asumir ambos gastos al mismo tiempo. Esta es asumible si la situación económica es buena.
• Solicitar una hipoteca puente. Esto permite cambiarse de un inmueble a otro sin vender la vivienda anterior y sin necesidad de ahorros.
• Negociar una subrogación hipotecaria con el banco. Con ella, la hipoteca de la vivienda que se vende pasará a nombre del nuevo propietario.

En definitiva, vender para comprar una casa nueva es un procedimiento habitual. Por eso lo mejor es iniciar la compra cuando se ha encontrado un vendedor, para así poder tener financiación.