¿Se puede eliminar una nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho de propiedad que tiene una persona o empresa sobre un determinado bien, pero únicamente como dueño. En el mundo inmobiliario, implica que dicha persona física o jurídica posee un inmueble en propiedad pero no tiene derecho a usarlo; lo hace un tercero: el usufructuario.

Por lo tanto, en toda situación de nuda propiedad existe el nudo propietario, que es el dueño de la vivienda de manera legal, y el usufructuario, que es quien tiene la potestad de vivir en ella, alquilarla e, incluso, vender su derecho de usufructo.

Pero ¿puede terminar ese derecho? ¿Se puede eliminar la nuda propiedad y el usufructo? Lo analizamos a continuación.

¿Cómo funciona la nuda propiedad?

Aunque la nuda propiedad es cada vez más común en España, todavía existen muchas dudas acerca de si es posible cancelarla o eliminarla. Cabe destacar que en muchas ocasiones, el nudo propietario sigue siendo el usufructuario, de forma que puede vivir en la nuda propiedad, es decir, en su casa de por vida, hasta su fallecimiento.

De hecho, las personas mayores de 65 años son quienes más recurren a este tipo de transacción especialmente, aquellas que no tienen herederos. De esta manera, perciben un dinero mensualmente y, al mismo tiempo, pueden seguir viviendo en la que ha sido su casa de toda la vida.

En caso de que los nudos propietarios sí que tengan hijos o nietos a quien dejar su inmueble, éstos heredarán una vivienda en usufructo. No obstante, en la mayoría de casos, cuando fallecen, y a no ser que se haya firmado un contrato de usufructo por un tiempo determinado, el comprador pasará a convertirse en propietario de pleno derecho del inmueble.

¿Cancelación de la nuda propiedad: es posible?

Ahora bien, ¿qué sucede si se quiere cancelar una nuda propiedad? ¿Es posible? En primer lugar, cabe mencionar que durante el tiempo en el que el nudo propietario tenga derecho a ser también el usufructuario, el comprador no podrá disponer de éste.

El usufructuario, sin embargo, puede vivir o alquilar la vivienda, si así lo quisiera, sin necesidad del consentimiento del nudo propietario. Por su parte, el propietario puede vender la nuda propiedad de la vivienda a un tercero, pero la persona que la compra no podrá vivir en la casa mientras dura el usufructo.

Pero ¿cuánto dura el usufructo? La respuesta depende, ya que puede pactarse por un tiempo determinado o prolongarse hasta el fallecimiento del usufructuario, es decir, ser vitalicio.

Respecto a si puede cancelarse una nuda propiedad la respuesta sigue siendo la misma: dependerá de cada caso y de una serie de supuestos, bajo los que sí podrá eliminarse. En cualquier caso, el Código Civil contempla ciertas circunstancias que permiten la extinción, tanto del usufructo como de la nuda propiedad.

La circunstancia más común en la cancelación de un usufructo es el fallecimiento del titular. En este caso, el usufructo del inmueble se extingue automáticamente una vez acreditada la muerte del usufructuario, mediante el certificado de defunción. Cabe destacar que, en esta situación, y para poder llevar a cabo la eliminación, deben haberse liquidado todos los impuestos y la vivienda debe estar libre de cargas.

Además de la anterior, el usufructo de un inmueble puede cancelarse cuando el plazo acordado en contrato haya expirado; si el usufructuario renuncia a su derecho como tal; si se aúna el usufructo y la nuda propiedad en una misma figura, mediante la compra de dicho derecho; y si se destruye el objeto de usufructo, en este caso, la vivienda si, por ejemplo, es demolida.

Respecto a cuándo se puede eliminar una nuda propiedad, de nuevo, se trata del mismo contexto: cuando se origina por una herencia. En este caso, lo más habitual es que cuando fallece su dueño, el cónyuge obtenga el 50% de la propiedad y el total del usufructo, y sus hijos, si tiene, el 50% restante. Así, para evitar que los hijos tengan que aceptar la herencia, lo normal es que el cónyuge venda su parte a los herederos. Así, éste cancelaría la nuda propiedad.

Asimismo, si el propietario de la nuda propiedad desea poder usar el inmueble, es decir, disponer del usufructo, tiene la opción de hacerle una oferta al usufructuario. En caso de aceptarla, también en este supuesto se cancelaría la nuda propiedad.

En cualquier caso, es importante que las cláusulas del contrato estén claras para ambas partes y que tanto el propietario como el comprador estén de acuerdo con ellas, sepan cuál es el funcionamiento de la nuda propiedad y puedan llegar a los acuerdos que más les convengan.