¿Qué ocurre si no coinciden los límites de una tasación con los que aparecen en el Registro de la Propiedad?

¿Estás pensando en comprar una casa? En ese caso, es bastante probable que necesites financiación, por lo que será necesario saber cuál es su valor. Y es que, recordemos, por lo general, el banco nos prestará el 80% de éste.

Existen varias formas de saber el valor orientativo de una vivienda, como la tasación online de Fotocasa. Sin embargo, como decimos, si necesitamos solicitar una hipoteca, deberemos contar con una tasación oficial.

Pero qué sucede si a la hora de tasar el inmueble hay algún tipo de irregularidad; es decir, si por ejemplo no coinciden los metros cuadrados ni los lindes o límites de la tasación in situ con los que aparecen en el Registro de la Propiedad? ¿Nos concederán la hipoteca igualmente? ¿Hay alguna forma de subsanar el problema? Desde Fotocasa hemos investigado qué ocurre en estos casos, qué dice la ley y cómo subsanar este problema

¿Qué es una tasación?

Vayamos por partes. Antes de entrar en detalle, es importante saber qué es exactamente la tasación oficial de un inmueble y cómo se lleva a cabo. Se trata de un certificado legal y homologado que determina el valor exacto de una vivienda, a partir de un baremo objetivo oficial.

Para llevar a cabo la tasación un técnico especializado o un arquitecto visita el inmueble en cuestión, para valorar ciertos aspectos del inmueble, como su antigüedad, su estado de conservación, su orientación, la calidad de los materiales con los que se construyó, la zona en la que se encuentra y cuánto mide; es decir, cuáles son sus lindes o límites, entre otros.

Este último aspecto, el de los límites o lindes, es el que más problemas suele dar, dado que no siempre coinciden los que se aprecian en la tasación con los que constan en el Registro de la Propiedad.

¿Qué son los lindes o límites de un inmueble?

Los lindes de un inmueble son aquellas líneas que separan unas viviendas o parcelas de otras; es decir, sus límites. Cada propiedad cuenta con unos lindes concretos a través de los cuales se extiende; los metros cuadrados que ocupa.

Los lindes también se conocen como límites perimetrales, y afectan tanto a la superficie de la propiedad como a su ubicación exacta.

¿Dónde podemos consultar los lindes de un inmueble?

En la escritura de la propiedad del inmueble suelen constar, por lo que podemos consultarlos en ella, así como en el Registro de la Propiedad, o en el Catastro, donde además aparecerán los datos físicos de la vivienda o parcela en cuestión. También constarán en el documento relativo a la tasación de la vivienda, como ya hemos mencionado.

En algunos casos puede ocurrir que los datos que aparecen en el Catastro no coinciden con los del Registro de la Propiedad. Sin embargo, prevalecerán siempre los que consten en el segundo, por lo que a priori no debería suponer ningún inconveniente.

Además, la Ley de Coordinación dispuesta, que modifica uno de los artículos de la Ley Hipotecaria, permite subsanar dichas discrepancias de forma relativamente fácil. Los datos que suelen no coincidir entre ambos organismos son, generalmente, aquellos relativos a la superficie útil y construida de los inmuebles, la altura de la edificación y los lindes o límites de cada propiedad.

¿Qué sucede si los lindes de la tasación no coinciden con los del Registro de la Propiedad?

Una cosa es que los lindes de una propiedad o una parcela que constan en el Catastro no coincidan con los del Registro de la Propiedad, y otra muy distinta es que no lo hagan con la tasación.

En este caso deberemos subsanar el problema lo antes posible, ya que, de lo contrario, puede que la tasación esté condicionada y, en consecuencia, que el banco se muestre reticente a concedernos la hipoteca.

Generalmente, es debido a que se confunden o mezclan con los de los inmuebles o parcelas colindantes, por lo que no se tiene conocimiento exacto de la línea perimetral de cada inmueble o parcela.

¿Qué hacer si los lindes de la tasación no coinciden con los del Registro de la Propiedad?

El Código Civil reconoce el derecho de todos los propietarios a llevar a cabo lo que se conoce como un “deslinde de la propiedad”, un procedimiento que, como su nombre indica, consiste en “deshacer” los lindes que constan como correctos en el Registro de la Propiedad.

Para ello, debemos acreditar ante un notario, que será quien se encargue de llevar a cabo todo el proceso, junto con abogados y topógrafos, que la vivienda o la parcela en la que esto sucede es de nuestra propiedad. Éste puede durar entre tres y seis meses, dependiendo de las circunstancias de cada caso.

Procedimientos para llevar a cabo un de deslinde

Existen dos formas para llevar a cabo un deslinde, de las que se encargará el notario:

Llegar a un acuerdo con los vecinos de todo el edificio o de las parcelas colindantes

En este caso, mediante junta extraordinaria de propietarios, deberemos dar a conocer lo que sucede, para que el resto de vecinos acepten la acción de deslinde de sus respectivas viviendas. Deberemos contar con el beneplácito de todos ellos; de lo contrario, no se podrá llevar a cabo.

Interponer un procedimiento judicial contencioso

En el caso de que alguno de los vecinos no esté de acuerdo con el deslinde, el notario encargado de nuestro caso deberá interponer en el juzgado un “procedimiento judicial contencioso ejercitando la acción de deslinde”.

En este caso, un juez deberá determinar cuáles son los lindes de cada inmueble o parcela de terreno. En función de su sentencia, y si ésta coincide con lo determinado en la tasación, ésta dejaría de estar condicionada.

Como hemos podido comprobar, es muy importante que los límites de una tasación coincidan con los que aparecen en el Registro de la Propiedad, aunque en el caso de que no sea así, se puede subsanar el problema.