¿Qué implica que el valor catastral de tu vivienda cambie?

El valor catastral de un inmueble es la valoración objetiva de una propiedad que se realiza tomando como referencia los datos que aparecen en el Catastro: la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de construcción y los metros del terreno.

Se trata de una estimación realizada por la Dirección General del Catastro que se tiene en cuenta a la hora de calcular determinados impuestos locales para vivienda, como el IBI, la plusvalía y otros impuestos tanto estatales como autonómicos.

Diferencias entre el valor catastral y el valor de referencia de una vivienda

¿Qué es y para qué se utiliza el valor catastral?

Como adelantábamos, el valor catastral de una vivienda es un cálculo que determina la Dirección General del Catastro teniendo en cuenta diferentes criterios, siendo los más importantes:

• La ubicación.
• El valor del suelo.
• Los costes vinculados a la construcción.
• La calidad de la construcción.
• La antigüedad.
• El tipo de vivienda (que sea o no histórica).
• El valor del mercado.

Se trata de un valor administrativo, por lo que no suele superar el valor del mercado. Eso sí, no hay que confundir el valor catastral con el valor de referencia de los inmuebles, efectivo desde el 1 de enero de 2022 y que se usa como base imponible para el cálculo de impuestos como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o el ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

Valor de referencia para comprar, heredar o donar vivienda

¿Qué impuestos se calculan con el valor catastral?

Como ya hemos señalado, el valor catastral es clave para el cálculo de algunos impuestos para vivienda. Veamos, a continuación, cuáles son los tributos que usan el valor catastral como base imponible para su cálculo:

1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El valor catastral es la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, un tributo municipal que deben pagar los propietarios de las viviendas todos los años. El valor catastral de la vivienda se multiplica por el tipo impositivo aplicable en la localidad (que suele rondar entre el 0,4% y el 1,3%), siendo el resultado la cantidad que debe pagar el propietario anualmente al ayuntamiento por ser titular de la vivienda.

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2. Plusvalía municipal (IIVTNU)

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o IIVTNU) es un impuesto local que se paga cuando se transmite una vivienda, ya sea por una venta, donación o herencia. Desde la reforma de 2021, se puede calcular a través de dos mecanismos:

• El mecanismo objetivo. Aquí entra en juego el valor catastral de la vivienda. Para calcular la plusvalía mediante este sistema se multiplica el valor catastral por un coeficiente fijado por el ayuntamiento en función de los años transcurridos tras la compra.
• El mecanismo real. En este sistema de cálculo se calcula la plusvalía real comparando el precio de compra con el precio de venta del inmueble. Si no hay ganancia patrimonial, no se debe abonar plusvalía.

3. IRPF o Impuesto sobre el Patrimonio

Por otro lado, el valor catastral también influye en otros impuestos:

• IRPF (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas). Cuando tenemos viviendas vacías, que no son nuestra primera vivienda ni la tenemos en alquiler, Hacienda aplica la Imputación de Rentas Inmobiliarias. El porcentaje es del 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años o del 2% si no ha sido revisado.
• Impuesto sobre el patrimonio. Este impuesto grava la titularidad de bienes por encima de 700.000 de euros. El valor catastral puede usarse como base imponible para calcular el valor de un inmueble, aunque también puede utilizarse como base imponible el valor de mercado de la vivienda.

Actualización del valor catastral en 2025: ¿cómo saber si cambia?

El valor catastral no tiene por qué cambiar cada año. Sin embargo, ¿cómo saber si una localidad ha actualizado el valor catastral de las viviendas? Desde el Portal de la Dirección General del Catastro es posible conocer la actualización de valor catastrales, una actualización que tiene como objetivo acercar los valores catastrales al valor actual del mercado de la vivienda. Este procedimiento de valoración colectiva debe iniciarse a través de los ayuntamientos, al detectar diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los valores catastrales.

Por otro lado, también es posible conocer si ha cambiado el valor catastral de una vivienda revisando las comunicaciones del ayuntamiento. Habitualmente, las administraciones locales notifican a los ciudadanos sobre la modificaciones o ajustes del valor catastral de sus inmuebles en propiedad.

¿Cómo puedo consultar mis inmuebles en el catastro?