Qué documentos pedir para comprar una casa desde el extranjero

En España, comprar una casa desde el extranjero es una operación totalmente legal y habitual, tanto para personas extranjeras como para ciudadanos españoles que viven fuera del país. No existen limitaciones por nacionalidad, pero sí es imprescindible cumplir con una serie de requisitos administrativos y legales, especialmente en lo relativo a la identificación del comprador y a la acreditación del origen de los fondos, antes de formalizar la compraventa de una vivienda.

Desde Fotocasa te explicamos todos los documentos que tienes que pedir para comprar una casa desde el extranjero.

¿Puede un extranjero comprar una casa en España?

Sí. En España cualquier persona extranjera puede comprar una vivienda, ya sea residente o no residente. La normativa no distingue entre ciudadanos comunitarios y no comunitarios en cuanto al derecho a adquirir un inmueble, aunque sí existen diferencias en los trámites y documentación que se debe presentar.

Uno de los puntos más importantes es contar con un NIE, disponer de una cuenta bancaria en España y poder acreditar el origen del dinero, tal y como exige la normativa de prevención de blanqueo de capitales.

Antes de iniciar el proceso de compraventa, conviene conocer qué documentación debe aportar el comprador y cuál corresponde al vendedor, ya que algunos trámites pueden requerir tiempo, cita previa o gestiones desde el extranjero.

Qué debes saber si quieres comprar un piso el año que viene

¿Qué documentos debe aportar el comprador?

Estos son los principales documentos que debemos preparar como compradores cuando adquirimos una vivienda en España desde el extranjero.

NIE (Número de Identidad de Extranjero) o DNI en vigor (si somos españoles)

Si somos españoles y queremos comprar una casa desde el extranjero, necesitaremos un DNI en vigor.

Si no somos españoles, necesitaremos conseguir un NIE. El NIE es un requisito imprescindible para comprar una vivienda en España.  Se trata de un número personal, único y exclusivo que identifica a la persona extranjera ante la Administración española y es necesario para firmar ante notario, abrir una cuenta bancaria, pagar impuestos y registrar la compraventa.

El NIE puede solicitarse aunque no residamos en España, ya que existe la figura del NIE de no residente, muy habitual en compraventas desde el extranjero.

¿Dónde y cómo se solicita el NIE?

El NIE puede solicitarse de dos formas:

• Desde España, en la oficina consular o en una comisaría de Policía habilitada para trámites de extranjería, siempre con cita previa.
• Desde el extranjero, a través del consulado español correspondiente al país de residencia.

El trámite suele requerir comparecencia personal, aunque algunos consulados permiten que otra persona lo presente con autorización. Es importante consultar previamente las condiciones concretas de cada oficina consular.

¿Qué documentación es necesaria para solicitar el NIE?

Aunque puede haber pequeñas variaciones según el lugar de solicitud, normalmente se exige:

• Impreso de solicitud cumplimentado.
• Pasaporte o documento de identidad en vigor. Debemos presentar el original y una copia.
• Justificación del motivo por el que se solicita el NIE (por ejemplo, la intención de comprar una vivienda).
• Si el solicitante es un representante, tendrá que presentar la documentación que acredite que tiene poderes suficientes para hacer el trámite.
• Impreso 790 cumplimentado y pago de la tasa administrativa correspondiente.

¿Cuánto se tarda en obtener el NIE?

Los plazos no son inmediatos y pueden variar según dónde se tramite el NIE:

• En España, el plazo medio actual para conseguir el NIE es de 20-30 días, aunque esta cifra puede ser superior.
• Desde un consulado, el plazo suele ser más largo, ya que la solicitud se tramita a través de España. En algunos casos puede tardar varias semanas o incluso algunos meses.

Por este motivo, si estamos pensando en comprar una vivienda desde el extranjero, conviene iniciar el trámite del NIE con suficiente antelación, incluso antes de haber encontrado la vivienda definitiva.

¿Cuánto cuesta hacerse el NIE en España?

Actualmente, la tasa que hay que pagar para hacerse el NIE en España es de 9,84 €.

Abrirse una cuenta bancaria en España para comprar una vivienda

Para comprar una vivienda en España es imprescindible disponer de una cuenta bancaria en una entidad española, ya que a través de ella se realizan los pagos del proceso de compraventa: señal o arras, precio final del inmueble, impuestos y gastos de notaría y registro.

La forma de abrir la cuenta y la documentación necesaria dependen de si somos residentes o no residentes en España, y también de si somos ciudadanos comunitarios o no comunitarios.

El coste de abrirse una cuenta bancaria en España suele ser gratuito y actualmente existen muchas cuentas bancarias sin comisiones. Sin embargo, debemos tener en cuenta que las opciones de cuentas bancarias para no residentes a veces son más limitadas.

Estos son los requisitos para abrirnos una cuenta bancaria en función de si somos residentes o no residentes.

Abrirse una cuenta bancaria en España siendo extranjero no residente

Sí, es posible abrir una cuenta bancaria en España sin ser residente, algo muy habitual cuando se compra una vivienda desde el extranjero.

En estos casos, los requisitos varían según la nacionalidad:

• Si somos ciudadanos comunitarios, podemos abrir una cuenta bancaria en España como no residentes utilizando el documento de identidad del país de origen o el pasaporte, junto con el certificado de registro de ciudadano de la UE (CUE).
• Si somos ciudadanos no comunitarios, también podemos abrir una cuenta bancaria en España sin ser residentes, pero en este caso se exige pasaporte en vigor.

En ambos supuestos, los bancos suelen solicitar un certificado de no residencia, un documento que acredita que no vivimos en España y que tiene una validez limitada en el tiempo. Se puede solicitar Oficinas de Extranjería o las Comisarías de Policía.  También podemos solicitarlo fuera de España, a través de las Oficinas Consulares.

Abrirse una cuenta bancaria en España siendo extranjero residente

Si residimos legalmente en España, la apertura de una cuenta bancaria suele ser más sencilla y con menos restricciones.

• Si somos ciudadanos comunitarios residentes, podemos abrir una cuenta utilizando el certificado de registro de ciudadano de la UE (CUE) junto con el documento de identidad del país de origen o el pasaporte.
• Si somos ciudadanos no comunitarios residentes, la cuenta se abre presentando la tarjeta de identidad de extranjero (TIE), además del pasaporte. Algunas entidades permiten iniciar el trámite online, pero normalmente requieren verificación presencial.

Estos son los 3 gastos más habituales de una cuenta bancaria

Documentación que acredite la procedencia del dinero

La legislación española obliga a bancos y notarios a comprobar el origen del dinero utilizado en la compra de una vivienda, en cumplimiento de la normativa de prevención de blanqueo de capitales.

Por este motivo, como compradores debemos aportar documentación que justifique de dónde proceden los fondos: ahorros, ingresos profesionales (por ejemplo nóminas), venta de otro inmueble, herencias, etc.. Esta documentación se solicita especialmente cuando el dinero proviene del extranjero.

Es un paso habitual y obligatorio, por lo que conviene tener preparada esta información antes de la firma para evitar retrasos.

Poder notarial (si no podemos estar presentes)

Si no podemos desplazarnos a España para comprar la vivienda, podemos otorgar un poder notarial para que firmen en nuestro nombre.

El poder puede realizarse en un consulado español o ante un notario del país de residencia. En este último caso, suele ser necesario legalizar o apostillar el documento y, si procede, traducirlo al castellano.

Es una opción muy utilizada en compraventas desde el extranjero y permite agilizar todo el proceso sin necesidad de viajar.

El coste de un poder notarial suele oscilar entre los 25 € y los 50 €.

Poder notarial y representante legal: ¿cómo funcionan en el sector?

¿Qué documentos debe aportar el vendedor?

Además de la documentación del comprador, el vendedor debe facilitar una serie de documentos que acreditan la situación legal y administrativa de la vivienda:

• Nota simple del Registro de la Propiedad, que permite comprobar quién es el propietario y si existen cargas.

• Certificado de eficiencia energética: documento obligatorio que informa sobre el consumo energético y las emisiones de la vivienda.

• Cédula de habitabilidad, necesaria en algunas comunidades autónomas y para dar de alta suministros.

• Certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios, que acredita que la vivienda está al corriente de pagos con la comunidad.

• Recibo del último pago del IBI. 
• ITE (Inspección Técnica del Edificio): en los edificios obligados por normativa, sirve para acredita que el inmueble ha superado la inspección técnica que evalúa su estado de conservación, seguridad y accesibilidad. La obligatoriedad y periodicidad dependen de la antigüedad del edificio y de la normativa autonómica o municipal aplicable.

Solicitar estos documentos antes de la firma es fundamental para evitar problemas posteriores.

Documentos e información que necesitas tramitar para vender tu piso

Contrato de arras

Por último, existe la posibilidad de hacer un contrato de arras. El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que se firma antes de la compraventa definitiva, y que sirve para asegurar la reserva. En él se fijan las condiciones principales de la operación: precio, plazos y consecuencias si alguna de las partes incumple.

Lo más habitual es firmar arras penitenciales, que permiten desistir del contrato bajo determinadas condiciones. Normalmente se entrega una cantidad equivalente al 10 % del precio de la vivienda.

Aunque no es obligatorio por ley, el contrato de arras es muy frecuente y aporta seguridad a ambas partes. Puede ser redactado por una inmobiliaria, un abogado o de mutuo acuerdo entre comprador y vendedor.

Contrato de arras: todo lo que debes saber antes de firmarlo

¿Conviene comprar a través de una inmobiliaria si vivimos fuera?

Cuando compramos una vivienda desde el extranjero, contar con una inmobiliaria puede ser especialmente útil. Además de ayudarnos a encontrar vivienda y asesorarnos sobre precios, pueden coordinar la documentación, actuar como intermediarios con el vendedor y acompañarnos durante todo el proceso hasta la firma en notaría.