¿Puede una comunidad de propietarios cambiar de administrador de fincas?

En casi todas las comunidades de propietarios existe la figura del administrador de fincas que, a grandes rasgos, se encarga de gestionar, en nombre de los propietarios de los inmuebles, los asuntos financieros, legales y técnicos necesarios para el buen funcionamiento de una propiedad horizontal.

Sin embargo, y a pesar de que elegir un administrador de fincas es una tarea importante y complicada, se trata de una figura bastante desconocida para muchos propietarios. Por ello, en este artículo queremos analizar cuál es exactamente su función, si es obligatorio o no contar con esta figura y si una comunidad de propietarios puede cambiar de administrador de fincas.

¿Cuáles son las funciones de los administradores de fincas?

Como avanzábamos, los administradores de fincas son profesionales que se encargan de la gestión de todos aquellos asuntos financieros, legales y técnicos que se necesitan para el mantenimiento y el buen funcionamiento de las comunidades de propietarios.

Lo hacen en nombre de los propietarios de la comunidad, tanto para que las gestiones se llevan a cabo de forma más profesional, como para evitar que haya problemas de convivencia entre vecinos. De hecho, en el caso de que, por ejemplo, tengamos problemas de ruido en casa con nuestros vecinos, o cualquier otro percance, y no lo hayamos podido solucionar con ellos de forma pacífica, podremos recurrir a los administradores de fincas para que nos indiquen cómo debemos proceder.

¿Es obligatorio contratar a un administrador de fincas en una comunidad de propietarios?

Cabe destacar que, a diferencia del presidente de la comunidad, que es una figura obligatoria en todas las comunidades de vecinos, no hay ninguna ley que obligue a contratar a un administrador de fincas.

Sin embargo, es muy recomendable ya que, de otra forma, deberán ser los propios propietarios quienes se encarguen de administrar la finca y, por ende, tener que solucionar todo tipo de adversidades para las cuales muy probablemente no están cualificados.

¿Cuáles son las ventajas de contratar a un administrador de fincas?

Contratar a un administrador de fincas tiene, como ya hemos comentado, numerosas ventajas. Las analizamos a continuación.

• Contratar a un administrador de fincas permite ahorrar gastos

Muchos propietarios suelen pensar que contratar a un administrador de fincas supone un gasto extra para la comunidad. Sin embargo, hay que tener en cuenta que esta figura suele tener un plan de ahorro, precisamente, para que los vecinos paguen lo menos posible y, además, se encarga de fijar el presupuesto anual en la comunidad y gestionan la cuenta de la comunidad de propietarios.

A ello hay que añadir que, en caso de no contar con un administrador de fincas, serán los propios vecinos y propietarios quienes deben gestionar todo lo relativo a la comunidad, y dado que en muchas ocasiones no dispondrán de los conocimientos ni la dedicación necesaria, puede que su gestión acabe saliendo mucho más cara.

• Contratar a un administrador de fincas permite ejecutar ciertas medidas necesarias para en bienestar de la comunidad

Además de un total conocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, que es aquella que regula todo lo relativo a las comunidades de propietarios, los administradores de fincas están capacitados para ejecutar y actuar ante ciertos acuerdos para llevarlos a cabo, además de dominar los estatutos internos, en cada caso.

Además, dado que velan y vigilan el pago de las cuotas, en el caso de que haya que reclamar deudas en una comunidad de propietarios serán los administradores quienes se encarguen de hacerlo, así como tomar acciones judiciales, en caso necesario.

• Contratar a un administrador de fincas contribuye al mantenimiento de la comunidad

Además de todo lo anterior, los administradores de fincas también contribuyen a que todas las instalaciones, tanto las zonas comunes de las comunidades de propietarios como cada vivienda de forma individual se mantengan de la mejor manera posible. Y es que no sólo tienen conocimiento en materia de reformas y de obras, sino que, incluso, pueden llegar a tramitar todos los documentos necesarios para el mantenimiento y la conservación de todas las instalaciones.

¿Cuándo una comunidad de propietarios puede cambiar de administrador de fincas?

Dado que, como hemos visto, los administradores de fincas son actores indispensables en las comunidades de propietarios, es importante contar con uno de calidad. Por ello, en el caso de no estar conformes con sus servicios o de querer una gestión distinta, siempre podemos optar por cambiarlo, eso sí, teniendo en cuenta determinados aspectos.

Cabe destacar que aunque no hace falta esperar a la junta general ordinaria (es decir, la reunión anual de vecinos) para proponer un cambio de administrador, sí que será la forma más sencilla de exponerlo, dado que es la que tiene más peso y, por ello, a la que más propietarios acuden.

• Analizar cuándo termina el contrato firmado con el administrador de fincas

Antes de cambiar de administrador es importante revisar el contrato para saber cuándo finaliza, aunque éste suele ser anual. En el caso de querer rescindirlo antes del plazo estimado, habría que abonar las cuotas pendientes de pagar.

• Contar con el apoyo del 25% de los coeficientes de participación de la comunidad de propietarios

Para poder cambiar de administrador es necesario contar con el apoyo del 25% de los coeficientes de participación de la comunidad, que suele coincidir, normalmente, con el 25% de los propietarios. En el caso de no llegar a ese porcentaje, deberá permanecer en el cargo el mismo administrador.

• Establecer una fecha límite para elegir el nuevo administrador de fincas

En el caso de que el 25% de los propietarios accedan a cambiar de administrador, el siguiente paso será establecer una fecha límite para la entrada del nuevo, que estudiarán y decidirán los propietarios en una o varias juntas generales extraordinarias, en las que no podrá faltar el presidente ni el vicepresidente de la comunidad. Cabe destacar que el nuevo administrador deberá ser elegido por la mayoría simple de los propietarios que asistan a dichas reuniones.

• Convocar la Junta General Extraordinaria definitiva para el cese y la entrada del nuevo administrador

Finalmente, se procederá a convocar la Junta General Extraordinaria definitiva, en la que se anunciará el cese del anterior administrador y la elección y aprobación del nuevo. Todo deberá formalizarse lo antes posible en una acta, que deberá enviarse también a todos los propietarios, y en la que deberá especificarse el acuerdo adoptado, así como las fechas establecidas en cada caso.

Ya hemos visto la importancia que tiene contar con un buen administrador de fincas, que vele por el bienestar de nuestra vivienda y de toda la comunidad de propietarios.