Las alarmas han saltado de nuevo en el mercado londinense ante el posible estallido de una nueva burbuja inmobiliaria. La escasa oferta de vivienda, incapaz de asumir toda la demanda, una potente inversión extranjera y la falta de ritmo en la construcción han disparado los precios hasta niveles pre-crisis.
El pasado marzo el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Mario Draghi, alertaba a los países de la Unión Europea (UE) de los indicios de futuras burbujas inmobiliarias en algunas partes de la Eurozona, entre ellas, Reino Unido. De hecho, un estudio de la Warwick Business School asegura que las probabilidades de que la burbuja se reproduzca son de un 77%.
Por su parte, el FMI avisaba la semana pasada que el precio de la vivienda está siendo «particularmente elevado» en Londres y que se está comenzado a extender en otras partes del país, y que un constante incremento de los costes de las nuevas hipotecas en comparación con los ingresos de los solicitantes hace «que los hogares sean cada vez más vulnerables a los ‘shocks’ en los ingresos y los tipos de interés».
En una comparecencia reciente, el gobernador del Banco de Inglaterra, Mark Carney, ya advirtió que un incremento descontrolado de los precios «podría convertirse pronto en un tren con un solo freno: la subida de los tipos», algo nada deseable para la economía.
Son muchos los que opinan que no hay tiempo que perder. «El Gobierno y el Banco de Inglaterra deben actuar urgentemente para prevenir una nueva burbuja inmobiliaria», afirmaba en un informe reciente Rob Wood, economista jefe del banco Berenberg. El propio príncipe de Inglaterra mostraba su preocupación ante «el riesgo de ahuyentar a jóvenes con talento que empiezan sus carreras (profesionales) en Londres y tienen que gastarse casi todos sus ingresos en alquiler».
Y es que, la Oficina Nacional de Estadísticas británica estima que los precios de la vivienda en la capital han subido un 23% respecto a los niveles de 2007 y tienen un coste medio ya de 458.000 libras (550.000 euros).
Solo entre enero de 2013 y enero de 2014, el valor de la propiedad en Londres subió un 13,2%, en un momento de sueldos estancados y un menor poder adquisitivo de la población como resultado de la crisis. Y las perspectivas no son buenas.
La consultora Ernst&Young prevé que la vivienda en Londres siga encareciéndose un 8,4% en 2014 y un 7,3% en 2015. Para el año 2018, si se cumplen estas previsiones, el precio medio habrá alcanzado los 730.000 euros. Una cifra 3,5 veces superior al de una casa en Irlanda del Norte o 3,3 veces mayor al de un inmueble en el noreste de Inglaterra. Pero, ¿cómo se ha llegado a este punto?
Cuando la demanda supera a la oferta
El mercado inmobiliario en el Reino unido se ha recuperado con rapidez de la crisis y el negocio está en auge. En enero se vendieron 103.000 viviendas, lo que significó una subida interanual del 30%.
“Londres es una de las ciudades con más atractivo para captar población y capital extranjero debido a una fiscalidad muy ventajosa e inteligente”, señala el economista y experto inmobiliario, radicado en Londres, Borja Mateo.
El Gobierno permite a los extranjeros establecerse en la ciudad de manera temporal si demuestran, de forma muy sencilla, que su estancia no será de por vida. “Esta fiscalidad es muy atractiva para los foráneos ya que les permite no tener que tributar por las rentas que generen fuera de Londres, lo que supone “un gran reclamo para asentarse en la ciudad”. “Atraer a gran cantidad de compañías y mucha población adinerada significa que, aunque tan solo dejen sus ‘migajas’ en impuestos, el gobierno obtendrá una gran recaudación”, asegura Mateo.
Además, existe otro motivo por los que las grandes empresas deciden instalarse en esta ciudad, arrastrando así a una gran masa de trabajadores demandantes de vivienda: la debilidad de los sindicatos. En los años 80, Margaret Thatcher logró reducir su poder y eso atrae la entrada de capitales extranjeros.
Londres es uno de los pocos mercados a nivel mundial, tan solo equiparable a Singapur o Hong Kong, en el cual el extranjero no residente tiene una parte muy importante del mercado inmobiliario. De hecho, “el superproletariado que atraen estas grandes compañías, formado por los mejores y más capacitados profesionales de todo el mundo, es uno de los sectores que más vivienda demanda hoy en día en Londres”.
A esta insaciable y creciente demanda de vivienda se suma una oferta limitada y rígida. “Las políticas ‘verdes’ del gobierno de Cameron ponen muchas trabas en la construcción y la oferta actual no puede asumir a toda la demanda”, explica el economista. Mientras la construcción llegó a suponer el 12% del PIB en España, en Gran Bretaña es solo el 6%. El Gobierno debería “centrarse en dinamizar y agilizar la construcción. Sin embargo, a los actuales propietarios y al sector capitalista británico no les interesa, porque entonces sus viviendas no se revalorizarían como lo están haciendo”, afirma.
La solución a la falta de oferta de vivienda, según Ernst & Young, pasa por acelerar el proceso de venta a las inmobiliarias de la “considerable cantidad de suelos públicos” y por “la creación de programas públicos de construcción”, señala un estudio realizado por la consultora.
Los propietarios londinenses quieren vender
El incremento de los precios de la vivienda en Londres no solo está dificultando el acceso a los nuevos compradores, también está generando una oleada de propietarios que, animados por la subida de precios, quieren vender sus inmuebles.
Sólo durante el mes de enero, los precios de venta de las casas han aumentado 8.103 libras, 9.875 euros, de media. Una cantidad equivalente a 261 libras (318 euros) al día, según los datos del portal inmobiliario Rightmove, según los cuales el número de propiedades que han colgado el cartel de ‘Se vende’ ha subido un 18% respecto a enero del año pasado. A pesar de esto, la escasez de oferta sigue estando muy latente «porque el número de ofertas y ventas han aumentado a la par», afirman desde el portal.
La libra esterlina, un factor decisivo
Cuando se produjo el estallido de la crisis económica en 2007, el Reino Unido mantuvo su divisa a un nivel nunca visto, el cambio con el euro llegaba a producirse a tan solo 1,02 libras, lo cual sedujo al capital extranjero. Además, los precios de la vivienda cayeron hasta un 40% y Londres fue el primer mercado en ajustar sus precios.
La transparencia de datos y la rápida adaptación al cambio del mercado inmobiliario inglés fue otro de los factores claves. “En Inglaterra, existen registros muy realistas y de muy fácil acceso sobre el precio final de venta de las viviendas, lo que permite tener una capacidad muy buena para tomar decisiones y adaptarse a las fluctuaciones del mercado rápidamente”, señala Borja Mateo.
“Con la bajada de precios y dependiendo de la divisa con la que se hiciera el cambio, en plena crisis se podía comprar una vivienda en el centro de Londres por el 45% de lo que valía durante el pico de la burbuja”, motivando la subida de precios. Además, la rentabilidad que ofrece a día de hoy el alquiler de una propiedad es muy superior a lo que ofrece un bono del estado, lo que “genera el aumento de dinero especulativo en el Reino Unido, la gente prefiere comprarse una vivienda y alquilarla”, asegura el economista.
El foco continúa en la promoción de la compra
Sin embargo, a pesar de los problemas de oferta de vivienda, se sigue incentivando la compra. El programa “Help to Buy”, aprobado el año pasado, permite al Estado actuar como prestamista complementario, según las características del comprador y del tipo de propiedad. Además, el plan ofrece una garantía pública parcial y, en caso de impago, el gobierno asume las pérdidas de un tramo determinado de la hipoteca. Esto ha supuesto que se eleve más de lo deseable la oferta de hipotecas arriesgadas, por lo que muchos expertos piden su retirada.
Por ejemplo, el banco Berenberg sostiene que las ayudas son contraproducentes, ya que «el mercado no necesita estímulos extra» y el Partido Laborista, por su parte, pide que se reduzca el precio máximo de las viviendas que se puedan acoger al programa. Otros analistas son menos críticos, como Andrew Goodwin de Ernst&Young, que asegura que “tiene un impacto limitado”; mientras que Felicity Young, de Jones Lang LaSalle, considera que “es importante para estimular la demanda en otras zonas del país”.
Sea como sea, desde su lanzamiento en abril de 2013, 20.000 compradores de vivienda se han acogido a este plan para adquirir propiedades por un valor total de 4 mil millones de libras y, a pesar de las opiniones en contra, se ha hecho extensivo hasta 2020. Y no son las únicas ayudas a la compra.
El banco de Inglaterra lanzó, en 2012, “Funding for Lending”, para animar a las entidades financieras con los préstamos hipotecarios a las familias y la obtención de crédito para las pequeñas y medianas empresas. Sin embargo, para evitar la burbuja inmobiliaria, hace poco el Banco de Inglaterra canceló la partida de financiación de hipotecas de bajo coste.
