Impuestos al comprar una casa en España siendo extranjero

El mercado inmobiliario español no solo viene determinado por las compras nacionales. El peso del comprador internacional es cada vez mayor. Según los datos del Boletín de Transacciones Inmobiliarias del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el 18 % de las compraventas realizadas en el último año, hasta el primer trimestre de 2025, fueron llevadas a cabo por ciudadanos extranjeros.

Ahora bien, antes de dar el paso de comprar una vivienda si somos extranjeros es importante conocer qué impuestos debemos pagar, ya que estos pueden variar en función del tipo de inmueble, de nuestra residencia fiscal y de la comunidad autónoma en la que se realice la compra.

Desde Fotocasa hemos preparado esta guía para explicar qué impuestos pagan los extranjeros al comprar una casa en España, así como otros gastos asociados a la compraventa y las posibles obligaciones fiscales que pueden surgir después de adquirir la vivienda.

Consejos para comprar una casa por primera vez

Qué impuestos pagan los extranjeros no residentes en España al comprar una vivienda

Comprar una vivienda en España siendo extranjero implica asumir una serie de  impuestos y gastos obligatorios.

Si somos extranjeros y compramos una vivienda en España, debemos tener en cuenta que:

• Los impuestos al comprar una casa en España siendo extranjero son los mismos que pagan los ciudadanos españoles. 

• La cantidad y el tipo de impuestos a pagar depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

• Los tipos impositivos varían según la comunidad autónoma.

• Además de los impuestos, existen otros gastos adicionales asociados a la operación

De forma general, al comprar una vivienda en España podemos encontrarnos con:

• Impuestos vinculados directamente a la compraventa. Estos impuestos suelen suponer entre un 10 % y un 12 % extra. 

• Impuestos posteriores, en función del uso que demos al inmueble.

Calcular gastos al comprar una casa 2026

¿Qué impuestos pagan los extranjeros al comprar una vivienda de segunda mano en España?

Cuando hablamos de vivienda de segunda mano nos referimos a aquellas que ya han tenido uno o varios propietarios antes. El impuesto principal si compramos una vivienda de segunda mano es el ITP. En las compras de vivienda de segunda mano no se paga IVA.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

El ITP es el impuesto más importante en la compra de segunda mano, porque grava la transmisión de bienes entre personas físicas, en este caso, de la vivienda usada.

Para realizar el pago del ITP hay que tener en cuenta que varía según la comunidad autónoma y suele oscilar entre el 6 % y el 10 % del precio de compra, aunque en algunas comunidades autónomas puede llegar hasta el 13% para viviendas de valores más elevados.

Es importante tener en cuenta que en algunas regiones hay bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o viviendas de protección oficial (VPO).

Este impuesto debe liquidarse en el plazo establecido por la normativa autonómica correspondiente.

En la siguiente tabla vemos un ejemplo práctico de cuánto se paga por este impuesto, si compramos un piso de 100.000 €:

Calcular ITP de una vivienda para comprar

Impuestos al comprar vivienda de obra nueva que deben pagar los extranjeros

Cuando compramos una vivienda de obra nueva, los impuestos principales que debemos pagar son los siguientes:

1. IVA (impuesto sobre el valor añadido)

Al contrario que en la vivienda de segunda mano, en este caso sí se paga el IVA. Su porcentaje es del 10 % sobre el precio de venta.

Por ejemplo: si compramos una vivienda por 100.000 euros, habrá que añadir 10.000 euros de IVA.

Calculadora de IVA al comprar una vivienda nueva

2. IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Este impuesto se paga por la formalización de la escritura de compraventa y por inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Su porcentaje es distinto según la comunidad autónoma, y suele moverse entre el 0,5 % y el 1,5 % del precio del inmueble. Por lo tanto, para una vivienda de 100.000 €, pagaremos entre 500 € y 1.500 €. 

Es importante tener en cuenta que desde noviembre de 2018, cuando se pide una hipoteca, el IAJD lo paga el banco. En cambio, si compramos una vivienda nueva al contado, sin pedir una hipoteca, será el comprador quien tenga que asumir este coste. 

Veamos en la siguiente tabla, lo que hay que pagar, por ambos impuestos, IVA y AJD, en la compra de un piso de 100.000 €.

Calculadora de IAJD al comprar casa

Otros impuestos y gastos adicionales a la compraventa

Además de los impuestos, al comprar una vivienda en España debemos asumir una serie de gastos adicionales que pueden incrementar el coste total de la operación:

• Gastos de notaría, que varían en función del precio de la vivienda y del número de copias de la escritura. Suele suponer entre un 0,2 % y un 0,5 % del valor de la vivienda por lo que, para una vivienda de 100.000 €, pagaríamos entre 200 € y 500 €.

• Registro de la Propiedad, para inscribir el inmueble a nuestro nombre. Este coste se calcula por tramos y varía en función del valor de la vivienda declarado en la escritura pública. Para una vivienda de 100.000€, el coste sería de 133€.

• Gastos de tasación, obligatoria si solicitamos una hipoteca. Suele oscilar entre los 250 € y 600 €.

• Impuestos municipales, como el IBI, una vez somos propietarios. Es un impuesto que se paga de forma anual. Cada ayuntamiento decide el tipo impositivo al pagar el IBI, aunque suele ser el 1 % del valor catastral de la vivienda.

Calcular cuánto se paga de IBI por tu casa en 2026

Gastos de comunidad y mantenimiento de la vivienda

En España es muy habitual que las viviendas formen parte de una comunidad de propietarios o urbanización. Esto implica:

• Gastos de comunidad periódicos, destinados al mantenimiento del edificio (limpieza, ascensor, zonas comunes, etc.). Suelen rondar los 100 € mensuales.

• Posibles derrames extraordinarias, por ejemplo para:

  • Rehabilitación de fachadas.

  • Instalación o reparación de ascensores.

  • Obras estructurales o arreglos de tejados.

Antes de comprar, es recomendable:

• Solicitar un certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad.

• Informarse sobre derrames aprobadas o previstas, ya que estas pueden suponer un gasto importante a corto o medio plazo.

¿Es necesario pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) si compramos una casa siendo extranjeros?

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) no es un impuesto que se pague al comprar una vivienda. Se trata de un impuesto que puede ser obligatorio después de la compra, si:

• No residimos fiscalmente en España.

• Alquilamos la vivienda y obtenemos rentas.

Este impuesto está regulado en el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo.

Tipos impositivos del IRNR

• Residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega:

  • Tipo impositivo del 16 % sobre las rentas obtenidas.

  • Posibilidad de deducir determinados gastos asociados al alquiler, según el artículo 19.

• Resto de ciudadanos:

  • Tipo impositivo del 24 %.

  • No se permite la deducción de gastos, según el artículo 25.

Doble imposición internacional

Si ya hemos tributado por esas rentas en nuestro país de residencia, puede aplicarse una exención por doble imposición, de acuerdo con los convenios internacionales firmados por España.

¿Existe un impuesto del 100 % para los extranjeros que compran vivienda en España?

En los últimos años ha habido noticias sobre la posibilidad de un impuesto del 100 % para extranjeros que compran vivienda en España, pero es importante separar lo que se ha propuesto de lo que realmente está en vigor.

A día de hoy no existe ningún impuesto del 100 % aprobado y vigente que grave la compra de vivienda a extranjeros en España como norma general. Las iniciativas que han aparecido en los medios son propuestas o borradores que todavía tendrían que convertirse en ley y superar obstáculos legales y políticos para entrar en vigor.

¿A quién afectaría esa propuesta?

Esta propuesta afectaría de forma distinta a ciudadanos comunitarios y extracomunitarios:

1) Extranjeros comunitarios o del Espacio Económico Europeo (EEE)
Si somos ciudadanos de un país miembro de la Unión Europea, Islandia o Noruega:

• Tenemos los mismos derechos fiscales que un ciudadano español.

• Pagamos los mismos impuestos básicos al comprar vivienda en España (ITP o IVA + AJD según el tipo de inmueble).

• En las propuestas conocidas, no estaríamos afectados por ese impuesto complementario del 100 %.

Esto incluye, por ejemplo, a compradores de Alemania, Francia, Italia o Polonia que no residan en España pero sí sean nacionales de un país de la UE/EEE.

2) Extranjeros no comunitarios (por ejemplo, Venezuela, México, Reino Unido después del Brexit, Rusia, EE. UU., etc.)
Si somos extranjeros no pertenecientes a la UE o al EEE, la situación en debate sería distinta:

• Las propuestas de gravar con un impuesto complementario del 100 % se han enfocado en compradores no comunitarios que no residan fiscalmente en España.

• No se aplicaría a las operaciones sujetas a IVA, es decir, viviendas nuevas compradas directamente al promotor.

Sin embargo, esta propuesta todavía no ha sido aprobada por lo que, a día de hoy, las compras de vivienda por parte de extranjeros no comunitarios siguen sujetas a los mismos impuestos básicos que para cualquier comprador (ITP o IVA + AJD).