Construir tu propia casa es una alternativa aún minoritaria, pero al alza. Por un lado, hay muchas zonas en España en las que el mercado inmobiliario está muy tensionado, con precios elevados y dificultad de encontrar vivienda. Por otro, nuevas formas de construcción de vivienda, con formatos prefabricados, que son cada día más accesibles, y que permiten disponer de una casa de forma rápida, más económica e incluso más eficiente energética y medioambientalmente.
Este crecimiento se sustenta en parte gracias a la existencia de una financiación especializada, la hipoteca autopromotor. Y es que, aunque en ocasiones se pueda partir con la ventaja de disponer del terreno, la inversión en la mayoría de los casos es relevante y por ello se basa en una hipoteca con unas características distintas que hay que tener muy en cuenta.
Qué diferencia la hipoteca autopromotor de otras hipotecas
La hipoteca autopromotor parte como principal diferencia con respecto a otros préstamos con garantía hipotecaria que contrae un consumidor en precisamente en la naturaleza distinta de su garantía y con ello también del riesgo que asume el banco que la concede.
Cuando compramos una vivienda y pedimos una hipoteca para financiar esta garantía es sobre un inmueble ya construido y que, por tanto, en caso de ejecutarse por la entidad financiera en caso de impago obtendrá un bien que puede vender con relativa facilidad, salvo porque el precio pueda ser inferior. De hecho, que el tope máximo más habitual de concesión de la hipoteca sea un 80% sobre el valor de compra o tasación tiene como objetivo que incluso bajando el precio de la vivienda bruscamente en el inicio de la operación, el inmueble pueda cubrir toda la deuda.
En una hipoteca autopromotor no siempre es así, ya que hay un momento, en el arranque de la operación, en el que la garantía es inferior, ya que la vivienda aún no está construida. Esto lo confiere un mayor riesgo, aunque no es el único. Muchas de las viviendas de autopromoción están en lugares no tan demandados o están realizadas de forma muy personalizada lo que hace que su venta sea algo más compleja.
Todo ello revierte en uno de los elementos más importantes, la cantidad máxima a financiar pero también en su plazo, tipo de interés e incluso comisiones.
Características del préstamo autopromotor
Una de las características que más diferencian la financiación de una vivienda en la que somos autopromotores es la existencia en muchos casos de un préstamo puente. Este tipo de financiación temporal y a corto plazo que se suele utilizar cuando hay un lapso entre una venta de una propiedad y la compra de otra, pero en el caso de autopromociones tiene un fin distinto.
Es bastante común que, hasta que se comience la construcción de la vivienda, transcurra un lapso temporal amplio en el que se incurren en gastos: financiación total o parcial de la compra del terreno, urbanización del mismo, elaboración del proyecto de construcción, aprobación por ayuntamiento, etc. La cuantía de estos gastos es relevante, por lo que obtener financiación suele ser una solución indispensable en muchos casos.
Una vez aprobado el proyecto y antes de comenzar las obras es cuando entra en juego la hipoteca autopromotor. Esta tiene un grado de personalización mayor que otras hipotecas por lo que es importante asesorarse y comparar entre distintas entidades, aunque sus características suelen ser:
- Porcentaje de financiación sobre el total del gasto inferior a la que se usa para compra de vivienda ya construida. Si en esta última el porcentaje base es del 80%, en esta se suele situar entre el 60% y el 70%.
- Tipos de interés algo más elevados: Tanto en hipoteca fija como en hipoteca variable, en este caso con diferenciales mayores.
- Plazos algo inferiores: Se busca que la hipoteca se pague más rápidamente lo que combinado a lo anterior genera cuotas algo más elevadas.
- Comisión de apertura: Aunque siempre es negociable, se justifica por qué hay que hacer un estudio más pormenorizado de la operación.
Una vez aprobada, esta hipoteca financia lo que quede pendiente del préstamo puente, por lo que se unifica toda la operación en una sola operación.
Para disminuir este riesgo, además, la entidad financiera suele entregar el dinero según se vayan cumpliendo hitos en la construcción y siempre presentando justificación a través de presupuestos o facturas. El objetivo es ir pagando según se vaya construyendo y no adelantar todo el dinero al inicio de la operación. Por ello, también a veces es común que haya una cierta carencia (que sólo se pague interés) hasta que la vivienda se finalice o al menos se permita un plazo lo suficientemente dilatado para que se acabe la obra en un tiempo prudencial.
Una vez finalizada la obra el proceso de devolución de la hipoteca es exactamente igual que cualquier otra hipoteca. En definitiva, la hipoteca autopromotor es muy personalizable, como lo es construir la propia casa y algo más restrictiva, por lo que además de tener fondos propios es muy importante comparar entre entidades para conseguir las mejores condiciones.
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