¿Qué documentos son necesarios para comprar un local comercial?

La compraventa de un local comercial es una decisión importante que requiere una planificación meticulosa y una comprensión clara de la documentación necesaria. 

Disponer de todos los documentos necesarios no solo facilita la operación de compra, sino que, además, garantiza la seguridad jurídica de la misma.

Desde Fotocasa, te explicamos en detalle los documentos que debes reunir para comprar un local comercial, cuál es su importancia y cómo conseguirlos.

Ebook - Documentos que debes pedir antes de la compraventa

Trámites y documentos para comprar un local comercial

Teniendo lo anterior en cuenta, al adquirir un local comercial, es fundamental contar con una serie de documentos tanto por parte del comprador como del vendedor. Esto asegurará una transacción segura y conforme a la legalidad vigente. 

1. Título de propiedad

La revisión de la titularidad es importante para confirmar que quien vende la propiedad es realmente el propietario legal y que no existen impedimentos para la transacción. 

Si el local comercial está registrado en el Registro de la Propiedad, nos garantiza que la transacción es legal y hasta podemos revisar la existencia de cargas ocultas sobre el inmueble.

Riesgos de no verificar la titularidad del local comercial 

No verificar la titularidad de la propiedad puede conllevar las siguientes consecuencias legales:

• Si el vendedor no es el propietario registral, la compraventa puede ser anulada. Por ejemplo, pueden surgir herederos o terceros con derechos sobre el inmueble y terminar en un costoso juicio.
• Si la titularidad presenta irregularidades, el Registro de la Propiedad puede rechazar la inscripción de la compraventa, impidiendo que el comprador tenga plena seguridad jurídica sobre su compra. 
• Las entidades bancarias exigen claridad en la titularidad para conceder préstamos. Si hay problemas con la propiedad, la financiación puede ser denegada, afectando la viabilidad de la compra.
• Sin una revisión adecuada, corres el riesgo de ser víctima de una estafa, en la que personas sin derechos sobre la propiedad intentan venderla ilegalmente.

2. Nota simple del Registro de la Propiedad

La nota simple es un documento expedido por el Registro de la Propiedad que proporciona información detallada sobre el inmueble. En ella se incluyen datos como la identidad del propietario, la descripción del local comercial y las posibles cargas o gravámenes que puedan afectar la propiedad.

¿Por qué es importante la nota simple para la compra de un local?

Este documento permite al comprador verificar que la propiedad se encuentra libre de cargas y que el vendedor es su legítimo propietario. Algunas de sus principales utilidades son:

1. Confirmar la titularidad del inmueble, es decir, quién es su titular actual.
2. Confirmar la existencia de hipotecas, embargos u otras limitaciones que puedan afectar la compraventa.
3. Verificar la descripción del inmueble y su correspondencia con la realidad (superficie, lindes y referencia catastral, entre otros datos).
4. Verificar su régimen jurídico, es decir, si el inmueble está sujeto a algún tipo de limitación en su uso o disposición, por ejemplo, restricciones urbanísticas, una servidumbre o un derecho de tanteo y retracto.

La nota simple puede solicitarse de manera presencial en el Registro de la Propiedad donde se encuentra el local comercial que quieres adquirir y también online.

Para ello, necesitas proporcionar información básica del inmueble, como su dirección exacta o el número de finca registral.

3. Certificado de estar al corriente de pagos

Antes de comprar un local comercial, tienes que asegurarte de que no existan deudas con la comunidad que puedan afectar la operación. 

Para ello, el vendedor debe proporcionar la documentación que acredite que el inmueble está al corriente en los pagos relacionados con la comunidad de propietarios, impuestos y suministros. 

Documentos necesarios para verificar el estado de pagos:

• Certificado de la comunidad de propietarios: este documento, expedido por el administrador de la comunidad, confirma que el propietario actual ha cumplido con el pago de todas las cuotas comunitarias. Si existen derramas o pagos extraordinarios pendientes, también deben ser informados en este certificado.
• Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es obligatorio comprobar que el propietario ha abonado el IBI correspondiente. Generalmente, se solicita el último recibo pagado para verificar que no hay deudas con el ayuntamiento.
• Facturas de suministros (agua, luz, gas, etc.): se deben presentar los últimos recibos de estos servicios para confirmar que no hay impagos. En algunos casos, puede ser recomendable solicitar un certificado de la empresa suministradora que acredite la inexistencia de deudas.

Calcular cuánto se paga de IBI por tu casa en 2026

4. Certificado de eficiencia energética

Este documento evalúa el consumo energético del inmueble y su impacto ambiental, otorgándole una calificación según su eficiencia en términos de energía que va desde la A (más eficiente) hasta la certificación G (menos eficiente).

El vendedor está obligado a proporcionar el certificado de eficiencia energética al comprador antes de formalizar la compraventa.

Este certificado se solicita a un técnico especializado, como un arquitecto o ingeniero, quien realizará una inspección y emitirá el documento. Su coste varía según el tamaño del inmueble, pero suele oscilar entre los 60 y 300 euros.

¿Se puede vivir en un local comercial?

5. Contrato de compraventa

El contrato de compraventa es el documento que formaliza legalmente la transmisión de la propiedad del local comercial del vendedor al comprador. 

Es un acuerdo vinculante que establece las condiciones en las que se lleva a cabo la operación y otorga seguridad jurídica a ambas partes.

Para poder hacer la firma del contrato de compraventa, válido y completo, debe incluir los siguientes elementos:

• Identificación de las partes: nombre, apellidos, DNI/NIE o CIF del comprador y del vendedor. 
• Información sobre el estado civil y régimen económico matrimonial: es relevante conocer el estado civil y, en su caso, el régimen económico matrimonial del comprador y vendedor, ya que, en caso de existir capitulaciones matrimoniales, influye en la titularidad del inmueble y en las obligaciones fiscales derivadas de la compraventa. 
• Descripción del inmueble: dirección exacta, superficie, referencia catastral y cualquier otro dato relevante que lo identifique de manera inequívoca.
• Precio y forma de pago: se debe especificar el importe total de la compraventa, los plazos y forma de pago acordados (transferencia, cheque bancario, financiación, etc.).
• Estado de cargas del inmueble: declaración de que el local se transmite libre de cargas o, en caso contrario, detalle de las deudas o hipotecas que afecten a la propiedad.
• Gastos e impuestos: determinación de qué parte asume los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, impuestos y otros gastos derivados de la operación.
• Fecha de entrega y posesión: se debe estipular cuándo el comprador tendrá pleno acceso al inmueble y si hay condiciones especiales para la entrega. Normalmente, la entrega se formaliza ante el notario firmante, mediante la entrega de las llaves del local comercial.
• Firma de las partes: la firma del vendedor y comprador certifica el acuerdo y la aceptación de los términos establecidos.

¿Qué gastos hay que afrontar al comprar un local comercial?

​Al adquirir un local comercial, hay que tener en cuenta una serie de gastos adicionales al precio de compra que influyen en la inversión total.  Veamos cuáles son los principales gastos e impuestos asociados a la compra de un local comercial con el siguiente ejemplo:

Imagina que vas a comprar un local comercial por valor de 80.000 euros.

Es importante tener claro todos los documentos y gastos que implica comprar un local comercial. Si te agobian los trámites, no dudes en contar con la ayuda de un experto inmobiliario. Ellos te guiarán en cada paso, asegurándose de que todo salga bien y puedas hacer una compra segura y sin sorpresas.