Todavía hay muchos edificios y urbanizaciones sujetos al régimen de propiedad horizontal, en los que gran número de viviendas, locales, plazas de garaje siguen en manos de las promotoras. Esta circunstancia se da mucho más en municipios costeros donde abundan los edificios dirigidos a residencia vacacional.
En cualquiera de estos casos, ¿quién se tiene que hacer cargo de las deudas de la comunidad cuando hay pisos vacíos?
El promotor, responsable del pago de la comunidad en pisos sin vender
El responsable del pago de los gastos comunes generados en un inmueble dividido en propiedad horizontales el propietario y, por consiguiente, en el supuesto que nos ocupa, corresponde al promotor la obligación de afrontar el pago de los gastos de conservación y mantenimiento de los servicios y elementos comunes de la finca. Aquí están incluidas la derramas que se aprueben y que son exigibles hasta que se produzca la venta del inmueble.
Resultará nula cualquier cláusula que la promotora hubiera incluido de forma unilateral en el titulo constitutivo o estatutos de la finca, que conlleve exonerarla del pago de gastos comunes. Este comportamiento supondría un privilegio para la promotora y los futuros adquirentes, con perjuicio al resto de propietarios, que sufrirían una mayor carga onerosa; una carga que no tienen obligación legal de soportar, de acuerdo con el contenido de lo dispuesto en el artículo 9.1. e) de la Ley de Propiedad Horizontal. En este se recoge el deber de todo propietario de contribuir al pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Resulta interesante señalar que, en base a lo dispuesto en el artículo 9.2 del citado cuerpo legal, el legislador aclara que el no uso o utilización de un determinado servicio no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa.
Por último, si la promotora no se encontrara al corriente de pago, situación que suele traducirse en un grave desequilibrio económico para la comunidad, conllevará la pérdida de su derecho a voto en junta. Al igual que cualquier otro propietario que incurriera en estado de morosidad. Esto facilitará que el resto de propietarios puedan tomar los acuerdos necesarios para una reclamación judicial.
Nuevo dueño, responsable de los pagos de la comunidad
Especial interés tiene recordar que el nuevo dueño responderá de las deudas con la comunidad que correspondan a la parte vencida del año de la compra y a los tres años inmediatamente anteriores, ampliándose en Cataluña a cuatro años. Por esta razón, si estamos interesados en adquirir un inmueble de los llamados de obra nueva, sería más que recomendable exigir a la promotora la aportación del correspondiente certificado de deudas.
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Macarena Redondo, Abogada de Legálitas
