Ser usufructuario de una vivienda otorga ciertos derechos y responsabilidades. Aquí te explicamos, de forma sencilla, qué puede y qué debe hacer un usufructuario
Cuando hablamos de viviendas, no todo se resume en ser propietario o inquilino. Existe una figura intermedia, cada vez más común en herencias y acuerdos familiares: el usufructuario de una vivienda.
Desde Fotocasa, te explicamos, de forma sencilla y práctica, cuáles son los derechos y obligaciones del usufructuario de una vivienda y qué debes tener en cuenta si estás en esta situación o estás pensando en adquirir una propiedad con usufructo.
El usufructo viene regulado en el Código Civil (Artículo 467 y siguientes) y “da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.
Es decir, es un derecho real que permite a una persona, el usufructuario, usar y disfrutar de un bien que no le pertenece, normalmente una vivienda.
Es muy frecuente heredar una vivienda en usufructo, donde, por ejemplo, el cónyuge viudo puede tener el usufructo vitalicio de la vivienda familiar, aunque los propietarios legales sean los hijos.
En otras palabras, el usufructuario no es el dueño, pero sí tiene el poder de vivir en el inmueble y sacarle rendimiento económico, como alquilarlo. Por eso es importante conocer los derechos y obligaciones del usufructuario de una vivienda
Aunque el usufructuario no es el propietario legal del inmueble, sí cuenta con una serie de derechos que están regulados en los artículos 471 a 490 del Código Civil.
Aquí, te los explicamos de forma sencilla cuáles son los derechos del usufructuario de una vivienda:
El usufructuario puede vivir en la vivienda, alquilarla o incluso ceder su derecho a otra persona. También, puede vender su usufructo o donarlo (aunque es poco frecuente). Eso sí, todo lo que firme, como contratos de alquiler, termina automáticamente cuando finaliza el usufructo. Esto lo veremos más adelante.
Durante el usufructo, el usufructuario tiene derecho a quedarse con los “frutos” del inmueble, como las rentas percibidas al alquilar la vivienda.
Si la casa gana valor gracias a una mejora o por cuestiones legales, como servidumbres de paso o accesiones (mejoras o añadidos naturales o artificiales que se integran en la vivienda), el usufructuario puede seguir usándola mientras dure su derecho pero no se beneficiará de esa subida de valor de ninguna otra forma.
El usufructuario puede usar la vivienda con total normalidad, y si esta se deteriora por el uso habitual, no tiene que devolverla en el mismo estado. Solo responde si causa daños por culpa o negligencia.
El usufructuario puede hacer mejoras útiles o estéticas en la vivienda, como pintar, renovar un baño o poner calefacción. No puede, en cambio, hacer obras que alteren la estructura de la casa. Tampoco puede exigir que el propietario le pague por esas mejoras cuando finalice el usufructo.
El propietario está obligado a respetar el derecho del usufructuario y permitirle el uso tranquilo del inmueble. No puede limitar su disfrute mientras el usufructo esté en vigor.
Conocer los derechos y deberes del usufructuario de una vivienda nos permite saber dónde está el límite de nuestras acciones. Estas son las principales obligaciones del usufructuario, recogidas entre los artículos 491 y 522 del Código civil:
El usufructuario debe mantener la casa en buen estado, haciendo las reparaciones normales del día a día: humedades, pequeñas averías, cambios de cerraduras, etc. No tiene que pagar las grandes reformas estructurales (eso le corresponde al propietario), pero sí mantener el inmueble funcional y habitable.
Antes de empezar a usar la casa, si el propietario lo solicita, el usufructuario debe hacer una lista o inventario de vivienda y de los bienes que va a usar (por ejemplo, si incluye muebles) y valorar su estado. También debe comprometerse a devolverlos al final del usufructo.
El usufructuario debe pagar todos los gastos ordinarios del inmueble y las cargas anuales, como:
Cuando el usufructo llega a su fin, el usufructuario debe entregar la vivienda en buen estado, teniendo en cuenta el uso normal que se le haya dado. También deberá devolver los bienes muebles (si los había).
Los derechos y obligaciones del usufructuario de una vivienda terminan cuando finaliza el usufructo. Esto pasa por estas razones:
Si el usufructo fue concedido a una persona en vida, termina automáticamente cuando esa persona fallece. Es un derecho personal, no se puede heredar ni traspasar una vez muerto el usufructuario.
Si el usufructo se creó con una fecha límite y finaliza cuando llega ese momento. Puede ser por años, meses o incluso al cumplirse una condición (como cuando el hijo menor cumple 25 años, por ejemplo).
El usufructuario puede renunciar voluntariamente a su derecho, comunicándolo al propietario. A partir de ese momento, el usufructo deja de tener efecto.
Si la vivienda se destruye completamente por un incendio, un derrumbe o cualquier otro motivo, el usufructo también desaparece.
Si por cualquier motivo el usufructuario adquiere la nuda propiedad de la vivienda, el usufructo se extingue automáticamente porque ambas cosas pertenecen a la misma persona.
Si el usufructuario daña el inmueble o no cumple sus obligaciones (como hacer las reparaciones necesarias o informar de daños graves), el propietario puede acudir a los tribunales para solicitar que se extinga el usufructo.
Si el usufructuario no hace uso del bien durante mucho tiempo, podría perder el derecho por prescripción, dependiendo del caso y del criterio del juez.
Como ves, conocer bien los derechos y obligaciones del usufructuario de una vivienda es clave para evitar malentendidos entre propietarios y usufructuarios y para tomar buenas decisiones si estás pensando en comprar o alquilar una vivienda con usufructo.
Como siempre, en caso de duda, es recomendable contar con asesoramiento legal o inmobiliario especializado.
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