Declaración de obra nueva antigua: ¿qué es y cómo tramitarla?

Al hipotecar, heredar o vender una vivienda, podemos encontrarnos con el problema de que la construcción nunca llegara a inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto pasa con casas rurales, ampliaciones hechas sin licencia o garajes o bajos comerciales que se convirtieron en vivienda. 

Para solucionar esta situación y regularizar nuestro inmueble, existe la declaración de obra nueva antigua. Desde Fotocasa, explicamos en qué consiste este trámite, cuándo se necesita y el paso a paso a seguir para regular una obra nueva antigua. 

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¿Qué es la declaración de obra nueva antigua?

La declaración de obra nueva antigua es el procedimiento que permite inscribir en el Registro de la Propiedad una construcción que ya existe, pero que nunca fue registrada. Es como la declaración de obra nueva, pero como su nombre nos dice, para viviendas antiguas ya construidas.

Es decir, hablamos de edificaciones terminadas hace años (incluso décadas) que, por diversas razones, no fueron declaradas oficialmente.

Este trámite no implica construir nada nuevo, sino legalizar edificaciones existentes. Es muy común en casas rurales, ampliaciones no documentadas, segundas plantas añadidas con el tiempo o garajes convertidos en viviendas.

¿Qué inmuebles se pueden regularizar a la declaración de obra nueva antigua?

No todos los inmuebles se pueden registrar por esta vía. El punto clave está en la antigüedad de la edificación y la ausencia de sanciones urbanísticas.

Según el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015: “en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento (…)”

Es decir, se establece el procedimiento para la inscripción de obras nuevas antiguas, pero no especifica un plazo de antigüedad. Por lo que esta determinación se basa en los plazos establecidos en la normativa autonómica aplicable, que pueden variar según la comunidad autónoma. 

Habitualmente, son viviendas construidas hace más de 6 años (algunas comunidades exigen 10 o incluso 15 como sucede en la Comunidad Valenciana).

Junto a esto deben de tratarse de:

• Construcciones que no hayan sido objeto de expediente sancionador urbanístico en ese periodo.
• Inmuebles ubicados fuera de dominio público o zonas protegidas.
• Obras terminadas y que no necesiten licencia de primera ocupación por su antigüedad.

En cambio, no se pueden regularizar obras en curso, viviendas con denuncias urbanísticas activas o en suelos no urbanizables protegidos.

Siempre que cumplan los requisitos legales y se demuestre su antigüedad, esta declaración permite formalizar situaciones previas y obtener título legal sobre la construcción.

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¿Cómo inscribir una obra nueva antigua en el Registro? Paso a paso

El proceso se basa en demostrar que la construcción existe desde hace el tiempo suficiente y cumple con los requisitos legales actuales. 

Aquí entra en juego la prescripción urbanística, que varía según la normativa autonómica y requiere la intervención de varios profesionales y cierta documentación técnica. 

Estos son los pasos generales:

1. Certificado técnico de antigüedad
   Un arquitecto o arquitecto técnico debe certificar la fecha de finalización de la obra. Se apoya en fotografías aéreas, catastros históricos y visitas in situ.
2. Acta notarial de declaración de obra nueva
   El propietario comparece ante notario para declarar la existencia de la construcción y su voluntad de inscribirla.
3. Certificación catastral descriptiva y gráfica
   Sirve para acreditar que la edificación figura en el catastro, aunque no esté registrada en el Registro de la Propiedad.
4. Liquidación de impuestos
   En la mayoría de comunidades se paga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El porcentaje varía entre el 0,5% y el 1,5%, aplicado al valor de la obra.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad
   Finalmente, debemos inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, donde se presenta toda la documentación para dar validez legal a la existencia del inmueble.

¿Qué es la declaración de obra nueva por subsanación?

Existe otra fórmula llamada declaración de obra nueva por subsanación, pensada para casos donde sí existió un intento de registrar la obra, pero hubo errores o falta de documentación en su momento.

Esta vía no se basa tanto en la antigüedad como en corregir omisiones: por ejemplo, una vivienda registrada como almacén o una superficie que figura como menor de la real.

Aquí, el arquitecto redacta un nuevo informe y se subsanan los errores en la escritura anterior, permitiendo dejar constancia en el Registro de lo realmente construido.

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¿Qué diferencia hay entre la declaración de obra nueva antigua y por subsanación?

Ambos procedimientos regularizan una situación, pero la motivación y el punto de partida son distintos.

¿Qué pasa si no se regulariza una construcción?

No regularizar una construcción puede acarrear varios inconvenientes, tanto legales como prácticos. Entre los principales:

• No se puede vender ni hipotecar la propiedad legalmente, ya que el banco o el comprador exigirán que la construcción esté registrada y no se estarán cumpliendo los requisitos para pedir la hipoteca.
• Problemas con herencias o donaciones, al no poder reflejar correctamente los bienes en el reparto. También deberás tener esto en cuenta si vas a comprar una vivienda heredada.
• Riesgo de sanciones urbanísticas, si se descubre que la construcción no está legalizada.
• Limitaciones para realizar reformas o solicitar suministros, como agua o electricidad.

No tener un modelo de declaración de obra nueva antigua claro puede dificultar el proceso, alargando así los plazos y generando inseguridad jurídica.

En definitiva, la declaración de obra nueva antigua es una herramienta esencial para quienes tienen una edificación no registrada. Nos permite regularizarla de forma legal, evitar problemas a futuro y sacarle mayor provecho a nuestra propiedad. Aunque pueda parecer un trámite complejo, con el asesoramiento técnico adecuado y una planificación clara, es una inversión que ofrece seguridad y tranquilidad.

FAQ · Preguntas Frecuentas sobre la declaración de obra nueva antigua

¿Cómo se regula la declaración de obra nueva antigua?

La declaración de obra nueva se apoya en el marco general  del Real Decreto Legislativo 7/2015, que establece las bases sobre suelo y construcciones en España. Sin embargo, los requisitos concretos, los plazos de prescripción y las condiciones urbanísticas que debe cumplir una construcción para poder regularizarse los fija cada comunidad autónoma.

¿Cuánto cuesta hacer una declaración de obra nueva antigua?

Teniendo en cuenta lo anterior, los gastos de la declaración de obra nueva van a depender de la comunidad en la que se realice el trámite.

El coste dependerá de la notaría, las tasas del Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) según el valor de la construcción.

¿Existe un modelo de declaración de obra nueva antigua?

Al ser competencia autonómica no existe un modelo oficial de declaración de obra nueva antigua. Sin embargo, muchos Colegios de Arquitectos suelen ofrecer modelos orientativos que los técnicos pueden adaptar según los requisitos específicos de la zona y el inmueble.