La finca rústica, por definición, es un bien inmueble dedicado al uso agropecuario. Aunque no es extraño que tenga usos accesorios o alternativos, su naturaleza de bien inmueble no se ve alterada. Y como tal, tiene un precio de mercado.
Así, la finca puede ser objeto de compra, venta, alquiler, expropiación y otros trámites, pero para realizar transacciones justas es necesaria la valoración. Gracias a esta, dispondrás de un informe que dará su valor de acuerdo con varios factores.
Factores que afectan al valor de la finca
El terreno rústico ve muy afectado su valor por la localización en la que se sitúa. Dejando aparte que hay zonas en las que los suelos son inherentemente menos valiosos, también se reduce el valor de una finca si esta se encuentra en un área de secano.
El valor de la finca puede aumentar si se encuentra cerca de una zona turística, o en función de la normativa de urbanismo de la Comunidad Autónoma o el municipio.
El tamaño de la finca y el uso que se le dé a esta también afectan al precio final, ya que existe una diferencia entre un terreno dedicado al cultivo y uno dedicado al ocio.
Cómo calcular el valor de la finca
La valoración de una finca rústica solo puede realizarla un ingeniero agrónomo o un ingeniero técnico agrícola, por lo que tendrás que contratar a uno de forma directa o utilizando plataformas especializadas como Certicalia.
Cuando el profesional realice la tasación, lo hará siguiendo uno de estos métodos:
- Método de capitalización de venta o analítico: Consiste en aplicar la tasa de capitalización adecuada a la cifra de ingresos menos gastos de la finca rústica. Es el método más extendido.
- Método de comparación o sintético: De forma similar a como se valoran otros inmuebles, con este método se comparan fincas cercanas de características similares. Sin embargo, la opacidad del mercado de fincas rústicas suele impedir conocer el precio real de otros terrenos.
- Método estadístico: Busca correlaciones y distribuciones de probabilidad de las curvas de valor de las fincas y las intenta asignar a variables como ubicación, distancia a la capital o rendimiento de la tierra. De nuevo, se ve dificultada por la opacidad del mercado.
- Método de valoración de árboles ornamentales: Dado que no se trata de un mercado con oferta y demanda, atribuir un valor económico a los árboles ornamentales solo sirve para tener en cuenta más factores que el precio de su madera. Gracias a los criterios de la Norma Granada, que tiene en cuenta aspectos como el simbolismo o la sensación de bienestar, obtenemos un valor de afección que es económico y justo, y que puede tener muchas finalidades (expropiatoria, seguros, garantías hipotecarias…)
- Método de valoración ambiental: Tiene en cuenta los valores medioambientales (si es fuente de recursos productivos, sumidero de residuos, fuente de utilidad no productiva o realiza un servicio de soporte a la vida en la Tierra) con los que cuenta el terreno, asignándoles un valor concreto.
- Método de valoración de infraestructuras agrarias: Tiene en cuenta el valor de las construcciones existentes en el terreno, como pozos de agua o sistemas de regadío.
