Cuáles son los plazos del proceso de compra de una casa

El proceso completo de compraventa de una vivienda no es un trámite -ni de lejos- inmediato. Según el informe de Fotocasa Research sobre la «Experiencia en compraventa en 2023», el 22% de los compradores tardó menos de dos meses en comprar su vivienda, el 21% tardó entre dos y cuatro meses y un 19% entre cuatro y seis meses.

La operación de compraventa suele tardar entre dos meses hasta un año, dependiendo de factores como la búsqueda de la vivienda, la gestión de la entidad bancaria para formalizar la hipoteca… A continuación, desde Fotocasa, analizamos detalladamente cuáles son los plazos medios de cada una de las etapas del proceso de compraventa. ¡Empezamos!

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Etapas y plazos del proceso de compraventa

¿En pleno proceso de comprar casa? Estos son los pasos a seguir para la compraventa de una propiedad con hipoteca y los tiempos medios para cada una de las etapas:

1. Buscar una vivienda que encaje con el presupuesto y necesidades

Este primer paso puede ser el que más alargue el proceso de compraventa de vivienda. Y es que encontrar un inmueble que se ajuste a nuestro presupuesto y necesidades personales o familiares no siempre es fácil. De normal, solemos encontrar la vivienda en un tiempo medio de entre un mes y seis meses, aunque este periodo puede alargarse a un año o más. Incluye revisar las propiedades en venta en portales inmobiliarios, visitarlas, enviar ofertas de compra, esperar a que el propietario las acepte…

2. Firmar las arras para asegurar la compraventa

Tras varias visitas y negociaciones, tanto nosotros como el propietario de la vivienda elegida estamos de acuerdo en el precio y las condiciones de compra. El siguiente paso, para reservar la propiedad y garantizar estas condiciones, es pagar la reserva de la vivienda y, en el plazo de una semana, firmar el contrato de arras, en el que habitualmente el comprador suele abonar el 10% del precio de compraventa para asegurar la operación.

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3. Contactar con varias entidades para buscar hipoteca

Llegó la hora de buscar opciones de financiación para la compra del inmueble. Generalmente, en los contratos de arras se pacta un plazo de unos 90 días hasta la firma final de compraventa. Durante este periodo, el comprador debe buscar y comparar entre las ofertas de hipoteca de varios bancos tanto online como presencialmente, quienes entregarán la FIPRE (Ficha de Información Precontractual) con las condiciones del préstamo. El banco puede tardar entre una a tres semanas en dar una respuesta al comprador.

4. Enviar la documentación al banco

Una vez seleccionado el banco, este solicitará que entreguemos toda la documentación para pedir hipoteca:

• El contrato de arras.
• Declaración del IRPF del año anterior.
• Vida laboral actualizada.
• Extractos bancarios recientes.

Entre otros documentos importantes para que el banco pueda analizar nuestro perfil, como escrituras de otros inmuebles que poseemos o últimos recibos del alquiler si nuestra vivienda habitual es alquilada. Este trámite puede demorarse tan solo un día si tenemos la documentación preparada, por lo que conviene tener a mano este tipo de documentos al iniciar el proceso de compraventa.

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5. Enviar al tasador a la vivienda

La tasación de la vivienda es imprescindible para que la entidad bancaria pueda conceder el préstamo, por lo que enviará a un tasador al inmueble para determinar su valor. Esta información será crucial para saber cuál es el importe máximo de financiación que podrá otorgarnos el banco. De media, el tasador puede darnos cita para una o dos semanas, pudiendo tardar otra semana más en entregar el informe con el resultado.

6. Recibir la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

Tras conocer el valor del inmueble a través de una tasación homologada, el banco podrá hacernos una oferta final basada en nuestro perfil y el precio del inmueble, documento que suele conocerse como la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). La entidad tiene un periodo máximo de 10 días naturales para entregar este documento con las condiciones finales del préstamo, según el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En este punto, deberemos preparar la provisión de fondos, es decir, ingresar en una cuenta del banco seleccionado la cantidad no financiada (el 20% habitualmente) más el coste de los gastos de compraventa (entre un 10% y un 12% adicional). Después, podremos acordar con el vendedor la fecha de la firma de compra.

7. Acudir al notario para firmar el acta notarial

En el proceso de compraventa con hipoteca, debemos acudir a la notaría en dos momentos distintos: la primera, para firmar el acta de transparencia, un documento que sirve para que el notario pueda explicar las condiciones del préstamo y dar fe de que hemos entendido todas las cláusulas del contrato. Este paso no se demorará más de una hora en la notaría.

¿Aprobarías el examen que te hace el notario para que te concedan la hipoteca?

8. Firmar la escritura de la hipoteca en la notaria

Finalmente, llegamos a la última etapa del proceso de compraventa, la firma de la escritura pública de compraventa y la hipoteca en la notaría, que suele darse un día o pocos días después tras la firma del acta de transparencia (y antes de la finalización de la validez de la FEIN).

Para verlo de forma más clara, resumimos el proceso y sus plazos medios en esta tabla con todas las etapas del proceso de compraventa de una vivienda: