¿Se puede comprar una casa sin división horizontal?

Uno de esos aspectos, que a menudo pasan desapercibidos a la hora de comprar una casa, es la división horizontal, un término legal que puede condicionar seriamente la compra y sus trámites posteriores.

¿Qué pasa si la casa que te interesa no tiene división horizontal? ¿Se puede comprar una casa sin división horizontal en España? En Fotocasa resolvemos todas tus dudas:desde qué significa exactamente hasta qué riesgos implica y cómo puede afectar a tu hipoteca, a tu relación con la comunidad de vecinos o a una futura venta.

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¿Qué es la división horizontal de una vivienda?

La división horizontal es un acto jurídico y técnico que permite dividir un edificio en distintas unidades independientes como pisos, locales y oficinas. Cada uno de los inmuebles independientes tiene su propia referencia catastral y escritura, además de una cuota de participación en los elementos comunes del edificio.

Para que un edificio pueda dividirse horizontalmente, es necesario contar con una escritura de división horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad. Este documento establece cuántas propiedades independientes existen en el edificio y cómo se distribuyen los espacios comunes.

Una vivienda sin división horizontal es aquella que está dentro de un edificio, pero no está registrada como una propiedad independiente.

Esto significa que, a efectos legales, no existe como propiedad individual: no tiene escritura propia ni se puede inscribir de forma independiente en el Registro de la Propiedad. Tampoco se podrá pedir una hipoteca para esa vivienda.

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¿Se puede comprar una casa sin división horizontal?

Sí, se puede comprar una casa sin división horizontal, pero hay que tener en cuenta que hacerlo conlleva una serie de limitaciones y riesgos legales. 

Este tipo de operaciones suelen estar ligadas a inmuebles que forman parte de un edificio mayor o a construcciones que no han sido regularizadas, o lo que es lo mismo, no cumplen con los requisitos legales o urbanísticos (licencias, permisos, etc.)

¿Cuáles son los riesgos de comprar una vivienda sin división horizontal?

Aunque se puede comprar una casa sin división horizontal, hay que tener en cuenta varios riesgos antes de tomar la decisión:

• No se puede inscribir la propiedad de forma independiente en el Registro de la Propiedad, lo que complica cualquier operación futura de venta o herencia.
• Dificultades para conseguir financiación: los bancos suelen exigir la división horizontal vivienda para conceder una hipoteca.
• No existe una comunidad de propietarios como tal: todos los dueños comparten el edificio entero juntos (es lo que se denomina copropiedad en proindiviso), con lo que es más complicado organizar quién paga las derramas, la gestión de uso de zonas comunes, etc.
• Legalidad dudosa: algunas viviendas sin división horizontal pueden ser ilegales o no contar con licencia de primera ocupación.
• Imposibilidad de obtener cédula de habitabilidad o servicios básicos, si la situación no está regularizada.

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¿Puedo pedir una hipoteca para una vivienda sin división horizontal?

La respuesta es que no se puede hipotecar una vivienda sin división horizontal. Las entidades bancarias requieren que el inmueble esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.

¿Qué pasa con la comunidad de propietarios?

Una de las grandes incógnitas al comprar una vivienda sin división horizontal es el papel de la comunidad de vecinos. Al no existir una división legal de las viviendas, no hay cuotas de participación definidas por los copropietarios, lo que puede provocar:

• Confusión sobre el uso de elementos comunes.
• Desacuerdos en las decisiones colectivas
• Problemas con el pago de gastos comunitarios

¿Se puede comprar una casa sin división horizontal? Como ves, son más los problemas que acarrea que los beneficios.

¿Cómo se puede hacer la división horizontal de una vivienda?

Si ya has comprado o heredado una vivienda sin división horizontal y deseas regularizarla, estos son los pasos habituales:

1. Informe técnico de un arquitecto que describa la división de las unidades.
2. Acuerdo unánime de todos los copropietarios si hay más de una unidad afectada.
3. Redacción de la escritura de división horizontal ante notario.
4. Inscripción de la nueva escritura en el Registro de la Propiedad.
5. Notificación al Catastro de las unidades independientes.

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 ¿Conviene comprar una casa sin división horizontal?

Aunque se puede comprar una casa sin división horizontal, no es una operación recomendable sin haber hecho una revisión legal y técnica completa. La falta de división horizontal puede traer consigo obstáculos importantes para escriturar, hipotecar, vivir o vender la vivienda.

Antes de dar el paso, consulta con un abogado especializado y asegúrate de que el inmueble es legalizable. En muchos casos, lo barato puede salir caro, especialmente cuando se trata de una inversión tan importante como la vivienda.