Cómo será el mercado de la compraventa de viviendas en 2022

Después de casi dos años marcados por la pandemia, parece que en 2022 recuperaremos una parte de la normalidad en los mercados. Con un gran parón en los meses de confinamiento y un gran boom desde entonces, el mercado inmobiliario ha visto grandes cambios en 2020 y 2021. Esta situación, acompañada de nuevas normativas como la futura ley de vivienda o variaciones en los impuestos, hace que se cree una cierta incertidumbre sobre qué pasará en el sector de la compraventa de viviendas de cara al próximo año. Por ello desde Fotocasa hemos entrevistado a los profesionales y expertos más importantes en el sector como María Matos, Directora de Estudios de Fotocasa;  Judit Montoriol, economista lead de CaixaBank Research; Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria y Gonzalo Benardos, profesor de economía de la Universidad de Barcelona, entre otros para saber cuáles son sus previsiones de cara a 2022.

¿Qué podemos esperar de la compraventa de viviendas para el próximo año?

2021 ha sido un buen año para el mercado inmobiliario en la compraventa. Después del confinamiento, y potenciado por el teletrabajo, los españoles querían cambiar de piso para encontrar una vivienda. Sin duda, la compra es la gran impulsora de la recuperación inmobiliaria, y prueba de ello será la cifra de clausura del año, que se prevé que supere las 510.000 operaciones, apunta María Matos, Directora de Estudios de Fotocasa. Aunque no se prevé que sea así para el alquiler en 2022.

Todos los expertos coinciden en que el mercado de la compraventa de viviendas en 2022 seguirá subiendo de manera estable y sin grandes cambios. Así lo afirman los expertos de CaixaBank, Alfa Inmobiliaria y donpiso. Aunque sí que podríamos esperar una mayor subida en las viviendas de obra nueva para 2022.

Asimismo la mayoría coincide en que los precios de comprar viviendas en 2022 no subirán en exceso. A pesar del boom por comprar, de acuerdo con el informe de previsiones inmobiliarias 2022 de Fotocasa, los precios no van a subir de manera desorbitada y los incrementos no superarán el 4% interanual. Gonzalo Benardos, economista, prevé que los precios suban un 10% si la covid-19 lo permite.

Este repunte en la compraventa de 2021, de acuerdo con el informe de Fotocasa,  ha sido posible gracias a las condiciones hipotecarias que durante todo el año hemos visto por parte del sector bancario. Las tasas de interés aplicadas a créditos y préstamos han alcanzado mínimos históricos por el abaratamiento de los precios que ha estimulado las ventas. Emiliano Bermudez, subdirector general de don piso, también lo afirma para 2022 “las hipotecas se seguirán otorgando por parte de las entidades financieras de una manera equilibrada”.

Sin embargo, existen algunas incertidumbres en el mercado de la compraventa de viviendas de cara a 2022, siendo una de ellas el crecimiento de la inflación, como apuntan desde ALFA Inmobiliaria y donpiso; la nueva ley de vivienda o el encarecimiento de las materias primas. 

¿Qué opinan los expertos sobre el mercado de la compraventa en 2022?

Entrevistamos a los principales expertos y profesionales del sector inmobiliario para conocer su visión sobre cómo evolucionará 2022 en la compraventa. 

María Matos, Directora de Estudios de Fotocasa

La compraventa de viviendas ha sido la principal protagonista del sector, implantando un auténtico boom por cambiar de vivienda. Las necesidades de vivienda y las nuevas preferencias debido al confinamiento han hecho que se haya generado una gran demanda por comprar vivienda. 

De cara a 2022 lo ideal será que el precio del mercado residencial se mantenga estable, con aumentos moderados de entorno al 3% y 4%. Se mantendrá en una situación favorable mientras nos mantengamos alejados de una burbuja. 

De momento, 2022 se prevé un año estabilizado con un 2% de subida interanual del precio de la vivienda de segunda mano según el Índice Inmobiliario Fotocasa.

Judit Montoriol, economista lead de CaixaBank Research

Desde CaixaBank Research, prevemos que la buena evolución del mercado inmobiliario residencial tendrá continuidad en 2022. Por un lado, prevemos que la demanda de vivienda, que ha repuntado con mucho vigor en 2021, se modere ligeramente a medida que los factores temporales que han estimulado la demanda pierdan cierto impulso, de modo que prevemos que las compraventas retornen a niveles similares a los de antes de la pandemia, entorno a las 500.000.

La oferta, por su parte, se encuentra más rezagada en relación con el enérgico crecimiento de la demanda, pero también se va sumando a la recuperación. Este desajuste entre una demanda pujante y una oferta más lánguida se ha traducido en un repunte de los precios de la vivienda, especialmente de la obra nueva. Un repunte que puede tener cierta continuidad en los próximos trimestres como consecuencia del encarecimiento de los costes de construcción y la escasez de ciertos materiales, ligado a los cuellos de botella de las cadenas de suministros globales. Así, para el año 2022 prevemos un avance promedio del precio de la vivienda de alrededor del 3% (valor de tasación). Sin embargo, con la vista puesta más a medio plazo, a medida que la nueva oferta se vaya incorporando al mercado y se disipen las tensiones sobre el abastecimiento de determinadas materias primas, los precios deberían volver a una senda de crecimiento más acorde con la evolución de la renta de las familias.

Gonzalo Benardos, profesor de economía de la Universidad de Barcelona

Si la pandemia lo respeta, habrá un incremento de las compraventas del 15% e incremento del precio de venta del 10%. Si la covid-19 se convierte al final en una gripe nos encontraremos con que tendremos un buen 2022 en el sector inmobiliario porque las condiciones financieras y macroeconómicas van a ser óptimas.  En la obra nueva se espera un gran crecimiento en 2022, el próximo año será un escenario perfecto. 

El principal reto en la compraventa en 2022 de este tipo de vivienda será comprar suelo bien ubicado y a buen precio, porque prácticamente cualquier vivienda de obra nueva que salga al mercado se venderá. La única limitación para vender más obra nueva es la falta de oferta. 

Ricardo Sousa, CEO de Century21 España

Aunque en términos generales, esperamos que en 2022 el mercado inmobiliario español se desarrolle de forma similar al 2021, se atisban algunas tendencias que marcarán el sector. En 2022, por ejemplo, destacarán principalmente los proyectos de obra nueva, cada vez más orientados a la clase media y a criterios exigentes de eficiencia energética, derivados del alto compromiso medioambiental de la población.

La pandemia también ha influido en las preferencias de los consumidores, lo que ha llevado a que el 43% de las familias españolas tenga el deseo de mudarse de casa, tal y como se desprende del último Estudio CENTURY21: La Nueva Definición del Hogar tras la pandemia. Una pandemia que en muchos casos ha acarreado una acumulación forzada de ahorros como resultado de las restricciones durante meses, con lo que se ha aumentado la capacidad económica de muchas familias hasta el punto de plantearse una compra y/o una mudanza. Por todo esto, prevemos una estabilización y subida de precios en algunos mercados, así como una progresión positiva en el número de transacciones. Además a lo largo del próximo año, vamos a ver cómo pierde peso el concepto de ciudad dormitorio como forma de vida y se consolida la tendencia de municipios ubicados cerca de grandes ciudades como lugares en los que vivir y trabajar.

En términos de inversión nacional, es interesante destacar las oportunidades que ofrece el segmento residencial medio y medio-bajo para la compraventa. Pero quizás la opción más acertada, que cuenta con una fuerte demanda y ofertas limitadas, es la apuesta por las construcciones destinadas exclusivamente para el alquiler en los principales núcleos urbanos. En ambos casos, habrá que tener en cuenta el nivel de incertidumbre que el anteproyecto de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda va a generar con medidas como la introducción del control estatal de precios.

Por su parte, en la inversión internacional no podemos obviar nuestro gran potencial turístico que beneficiará a las regiones más dependientes de la demanda internacional como Canarias, Baleares, Catalunya, Comunidad Valenciana y Madrid. En este nicho, nos adentraremos en una progresiva recuperación donde todos los indicadores muestran un claro punto de inflexión desde el segundo trimestre de este año, muy influenciado por la demanda doméstica, pero con una evidente recuperación que se espera que acelere en 2022 por la demanda internacional.

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria

Tal y como se está desarrollando el final del año, todo nos lleva a pensar que las operaciones continuarán creciendo, pero sin saltos bruscos. Según todos los indicadores, la Renta Bruta Disponible de los Hogares está creciendo, y parece que esta senda alcista se mantendrá, continuamos con un coste de financiación bastante bajo, y una atractiva rentabilidad de la vivienda por alquiler. A ello hay que sumar el movimiento generado por el teletrabajo, y la recuperación de España como destino turístico e incluso como lugar al que mudarse a vivir aprovechando unas condiciones de trabajo ahora más flexibles que nunca. 

Existen también algunos interrogantes, como son la aparición de unos niveles de inflación con los que no estamos habituados a lidiar y un importante desequilibrio a nivel social.

Por todos estos motivos, no esperamos que 2022 sea un año de grandes incrementos de precio, al menos en la vivienda de segunda mano, pero si de un alza en el número de operaciones compraventa. 

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso

Todo apunta a que el mercado tiene que seguir creciendo. El mercado de 2021 va a cerrar con alrededor de 550.000 operaciones de compraventa de viviendas. Los datos proyectan que ese crecimiento se va a seguir produciendo, vamos a encontrarnos un escenario en 2022 donde la demanda seguirá subiendo, las hipotecas se seguirán otorgando por parte de las entidades financieras de una manera equilibrada sin asumir riesgos extraordinarios y, donde la mejora de los ratios económicos ayudará. 

Efectivamente también hay algunas incertidumbres en la proyección de 2022, uno de ellos es el crecimiento de la inflación que puede incidir en el precio del dinero, entendemos también que en 2022 el tipo de interés puede crecer de una manera moderada y por lo tanto va a ser asumido perfectamente por el sector inmobiliario. Sobre la obra nueva, el encarecimiento de las materias primas va a producir que la obra nueva en 2022 se encarezca y se puede dar un proceso inflacionista. 

Por otro lado, la actuación de las administraciones con el establecimiento de normas como la ley de la vivienda o la limitación de los alquileres en algunas comunidades autónomas, puede ser un factor negativo para ese crecimiento.

La proyección es que 2022 será un año de crecimiento donde la inversión irá subiendo en el sector inmobiliario y donde el crecimiento del volumen de operaciones va a seguir produciéndose mantenido el protagonismo de la segunda mano.

Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI)

Creo que los precios de la vivienda de segunda mano en el 2022 tendrán una tendencia al alza,  algo inferior a lo esperado, ya que las previsiones macroeconómicas de crecimiento se están corrigiendo a la baja. 

En mi opinión tendremos un crecimiento de un 3-4% para el 2022 con un volumen de ventas de unos 500.000€. Podemos ver incrementos superiores en el mercado de la obra nueva provocados por el incremento de los costes de construcción por la crisis logística de materiales 

José Manuel Fernández, subdirector general de UCI

Tras la caída en el número de operaciones a raíz de la pandemia y el confinamiento, hemos venido encadenando varios meses de corrección, debido a que la crisis sanitaria paralizó algunas decisiones de compra que se han materializado a lo largo de este año, cuando los compradores han vuelto a animarse, hasta recuperar niveles prepandemia. Actualmente estamos viviendo un momento dulce provocado por la estabilidad o aumento moderado de los precios, con importantes diferencias según las zonas, y, en general, fuertes subidas en vivienda nueva; junto con la mayor oferta de hipotecas a tipos históricamente bajos y un alza en la demanda de vivienda. 

Todo apunta a que este seguirá siendo el escenario hasta final de año y en los primeros meses de 2022. Así lo apuntan los profesionales inmobiliarios en la IX oleada de nuestro Barómetro Inmobiliario, donde vemos el pulso del mercado según los propios agentes: su visión de futuro es bastante positiva, con una valoración de 7,5/10 para el corto-medio plazo.

Además, durante el I Foro Residencial Inmociónate constatamos con casi una treintena de CEOs y directivos de grandes redes inmobiliarias en España que la mayoría esperan un buen desempeño del mercado y prevén aumentar su facturación el próximo año.

Los últimos datos del mes de septiembre del INE muestran un mercado inmobiliario activo, con más de 53.400 operaciones cerradas, el mejor dato desde abril de 2008. Este es el buen ritmo que vemos en los últimos meses y esperamos que siga siendo así en el próximo año.

Asociación de Consultoras Inmobiliarias, ACI

Las perspectivas de compraventa de vivienda son positivas más si lo comparamos con este año donde la pandemia aún ha dejado mella. El mercado se está moviendo y nuestras consultoras inmobiliarias reciben cada vez más consultas y peticiones de servicio de asesoramiento para emprender nuevos proyectos y levantar nuevos inmuebles destinados a viviendas. Un incremento que se nota en las grandes ciudades, pero también en otras de tamaño medio que están cobrando interés a la hora de poder atender la demanda de vivienda. A favor está su localización, próxima a las grandes urbes, bien comunicadas, con una oferta amplia de servicios sanitarios y de ocio y con espacios verdes y zonas comunes.