Cómo hacer una oferta formal de compra de una vivienda

¿Has encontrado la casa de tus sueños y estás dispuesto a comprarla? En este caso, además de darle la enhorabuena, desde Fotocasa queremos contarte cómo debes hacer una oferta formal de compra para que nadie más pueda adquirirla durante un determinado periodo de tiempo. ¡Toma nota de ello!

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¿Qué tener en cuenta al hacer una oferta por la compra de una vivienda?

Hay varios factores que debemos tener en cuenta si estamos pensando en comprar una vivienda, entre los que se encuentran los trámites y gestiones que se deben llevar a cabo si queremos que la compraventa se formalice.

Uno de los más importantes es la reserva de la propiedad, sin la cual, no podremos hacer el resto de trámites. Debemos saber distinguir entre la reserva del inmueble y el contrato de arras, dado que aunque están relacionados y sirven para lo mismo, no lo son, como veremos a continuación.

Dicho esto, veamos qué es exactamente la reserva de una vivienda, que permite “guardarla” durante un determinado periodo de tiempo y cómo se debe hacer, para formalizar la compraventa de dicho inmueble.

Pasos para hacer una oferta formal de compra de un inmueble

La forma más habitual de hacer una oferta formal de compra de un inmueble es mediante el contrato de arras.

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¿Para qué sirve el contrato de arras?

Se trata de un contrato privado, recogido en el Código Civil, que suelen firmar el comprador y el vendedor de un inmueble para asegurar su reserva durante un plazo de tiempo determinado. De esta manera, evitan que una de las partes decida no formalizar la compraventa o, si lo hace, la otra queda protegida.

¿Qué pasa si alguna de las partes cancela el contrato de arras?

Existe una penalización económica en el caso de cancelar el contrato de arras, que acordarán el comprador y el vendedor, y que deberá pagar la parte que incumpla con el pacto.

Si el comprador incumple con el contrato

Si el comprador decide no seguir adelante con la compraventa perderá el dinero que le entregó al propietario para reservar la vivienda, cuando firmó el contrato de arras.

Si el vendedor incumple con el contrato

Si, por el contrario, el propietario decide no vender la vivienda -o vendérsela a otra persona- debe pagarle al comprador la misma cantidad por duplicado.

¿Cómo se hace el pago en un contrato de arras?

Hay varios tipos de contratos de arras, pero en casi todos se sigue el mismo procedimiento de pago:

• Primer pago: se lleva a cabo en el momento en el que se firma el contrato de arras (se suele abonar el 10% del valor del inmueble)
• Segundo pago: se abona el importe restante, en el momento en el que se firma ante notario. Suele ser en un plazo de dos meses, que es el tiempo que se considera necesario para pedir y formalizar una hipoteca.

A modo de ejemplo:

Si el inmueble que queremos comprar cuesta 300.000 euros, en el momento de firmar las arras deberemos pagar 30.000 euros.

En el caso de cumplir con lo establecido éste dinero se descontará de los 300.000, por lo que en el momento de la compraventa deberemos pagar el resto: 270.000 euros.

Si, por el contrario, el vendedor incumplimos con lo pactado, perderá el doble, es decir, 60.000 euros.

¿Cómo hacer una oferta formal de compra de un inmueble sin un contrato de arras?

Como hemos adelantado, además del contrato de arras, existe otra manera de hacer una oferta formal de compraventa: mediante una reserva. Ambos tienen como objetivo reservar un determinado inmueble durante un periodo de tiempo y suelen incluir una serie de cláusulas que el comprador y el vendedor deben cumplir.

Sin embargo, el contrato de reserva se diferencia, principalmente, en que no tiene una regulación establecida, mientras que el de arras está recogido en el Código Civil, por lo que es más seguro jurídicamente.

Otra de las diferencias entre la reserva y las arras es que mientras que en el segundo se paga alrededor de un 10% del valor del inmueble, en la reserva se paga al vendedor entre el 1% y el 5%, a modo de paga y señal. Siguiendo con el ejemplo anterior, para un piso de 300.000 euros, pagaremos entre 3.000 y 15.000 euros.

Sin embargo, el contrato de reserva de vivienda, a diferencia del de arras, no se puede rescindir, a no ser que en las cláusulas del contrato se hayan recogido ciertas causas de rescisión y se cumplan todas ellas.

Por lo tanto, para hacer una oferta formal de compraventa, debemos:

• Firmar el contrato de arras y/o el contrato de reserva
• Pagar las arras y/o la reserva
• Formalizar la compraventa

En cualquier caso, es importante tener en cuenta que uno no excluye al otro; es decir, se puede firmar primero una reserva y, posteriormente, las arras. De esta manera se garantiza la formalidad de la oferta de compra del inmueble.

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