La subida de tipos de interés y del Euribor, que por primera vez en casi 15 años ha superado el 4%, han marcado el mercado de las compraventas en 2023
Después de un 2020 y un 2021 marcados por la pandemia, y 2022 por el conflicto bélico en Ucrania, que se mantiene actualmente, se esperaba que en el 2023 la situación se estabilizara y todo volviera a una relativa normalidad. Pero no ha sido así, ni mucho menos.
Desde Fotocasa analizamos cómo ha evolucionado el mercado de las compraventas de vivienda en España en 2023, que como veremos ha venido marcado por la subida de los tipos de interés, del Euríbor y del precio de la vivienda.
La subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, hasta el 4,5% -una cifra que no se detectaba desde 2001- ha marcado por completo el mercado de las compraventas de vivienda en España en 2023.
Este incremento, llevado a cabo para intentar controlar la inflación de la zona euro, ha conllevado que el Euríbor haya superado el 4% y, en consecuencia, que la cuota de las hipotecas variables haya incrementado de forma significativa. Esto no sólo ha impactado en el bolsillo de los ciudadanos españoles, que han visto como su capacidad de endeudamiento ha disminuido notablemente, sino que ha hecho que el boom de las hipotecas registrado en los últimos años haya llegado a su fin.
A todo ello hay que añadir que el precio de la vivienda ha incrementado notablemente, debido principalmente al desequilibrio entre la oferta y la demanda de inmuebles: un 78% quiere comprar frente al 16% que vende.
Según el informe “Los jóvenes y el mercado de la vivienda en 2023”, publicado por Fotocasa, la participación de los jóvenes en el mercado de la vivienda en España ha caído drásticamente en el último año, pasando del 48% que interactuó de algún modo en este ámbito al 41% de 2023.
El descenso es especialmente notorio dentro del colectivo más joven, el de 18 a 24 años, cuya actividad se reduce del 42% al 32% con respecto a 2022. Todo, debido al precio de la vivienda y a la precariedad salarial y laboral de este colectivo, que al no poder acceder a la vivienda de compra se ve obligado a alquilar.
“Pese a que los menores de 35 años siguen siendo los más activos en el mercado, se enfrentan a las mayores dificultades para acceder a una vivienda. Es aquí donde se observa una mayor frustración, dado que la mayoría de estos jóvenes se ven obligados a vivir de alquiler debido a la imposibilidad de comprar. El alto coste de la vivienda, la precaria e inestable situación laboral son los principales problemas que se encuentran al intentar comprar y ahorrar para solicitar una hipoteca se hace también cada vez más difícil con los nuevos tipos de interés”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Según el informe “Situación del mercado de obra nueva en 2023” realizado por el portal inmobiliario Fotocasa, el 64% de los españoles que han comprado una vivienda en los últimos doce meses ha considerado la opción de adquirir una de obra nueva.
Se trata de un porcentaje inferior al registrado en 2022, cuando alcanzó el 66%, pero todavía se encuentra por encima con respecto a 2021, cuando eran un 61%. Sin embargo, destaca el incremento de los compradores que contemplan adquirir exclusivamente obra nueva, ya que desde el 16% del pasado año suben en 2023 hasta el 20%. Es decir, 2 de cada 10 compradores de vivienda sólo contemplan adquirir obra nueva.
El precio medio de la compraventa de viviendas no ha dejado de aumentar en 2023, debido principalmente al gran desequilibrio entre la oferta y la demanda. Sin embargo, “se confirma la tendencia de ralentización del ritmo de crecimiento del precio de la vivienda de segunda mano. Atrás quedan las mayores variaciones mostradas de la última década y el precio comienza una etapa de búsqueda de estabilización tras la aceleración provocada por la subida de tipos de interés. Sin embargo, esta moderación del encarecimiento no significa que el precio vaya a mostrar caídas. De momento, a nivel nacional, no se esperan bajadas de precio”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Como hemos adelantado, la subida de tipos de interés y, en consecuencia, la del euríbor, que ha presentado en 2023 el mayos ascenso de los últimos 15 años, ha hecho que la firma de hipotecas se haya reducido, al igual que la demanda de la compraventa de viviendas.
Los últimos datos de transacciones inmobiliarias correspondientes al pasado mes de septiembre de 2023 dados a conocer por el INE reflejaron un descenso interanual del -23,7%. Sin embargo, septiembre cerró con 44.086 compraventas, una cifra que muestra todavía el gran flujo que está mostrando el sector. Se espera que el año cierre por encima de las 550.000 compraventas de viviendas en España.
“La previsión de tipos altos seguirá probablemente durante doce meses más. Seguiremos asistiendo a la moderación del volumen de compraventas y las firmas hipotecarias irán reduciéndose a un mayor ritmo debido a las condiciones financieras más restrictivas, que encarecen las hipotecas, limitan las nuevas concesiones y frenan la compra de vivienda”, asegura María Matos.
En julio, el último dato publicado por el INE, se firmaron 29.223 hipotecas, una cifra que, por segunda vez desde enero de 2021, se sitúa por debajo de las 30.000 concesiones mensuales. Por todo ello, y a pesar de la resiliencia que está mostrando el sector, la ralentización es una realidad, y, por lo tanto, la firma de hipotecas retorna a niveles de normalidad previos a la pandemia.
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Muy buena información, aunque tengo entendido q se prevé q los tipos a partir del año q viene empiecen a baja, una pregunta, q se encarece más de gastos una compra venta o hacer una hipoteca en los trámites ? Gracias
Un buen resumen de datos el mercado de grandes ciudades Madrid y Barcelona pero no contempla la situación de ciudades pequeñas ni otros factores más allá de la histórica subida de tipos de interés nominal.
Un análisis del tipo de interés real o del precio de la vivienda en términos reales (descontando inflación) sería de interés. Una mención a las dificultades del sector bancario por las pérdidas latentes de la deuda pública en sus balances y su miedo a dar créditos hipotecarios por la diminución de balance del BCE en dos billones en los últimos 12 meses en un escenario de recesión económica en la zona Euro. Está aún muy reciente que en 2008 había más de 70 bancos y Cajas de ahorro que han desaparecido el casi un 90% por los productos tóxicos inmobiliarios en sus balances.
Cabe preguntarse si en una población numerosa envejecida, las herencias de viviendas son una fórmula de facto de acceso a vivienda para la escaso número de la generación de jóvenes.
Cabe preguntarse si los jóvenes que estudian hasta los 24 años tienen necesidad o interés en adquirir una vivienda al no ser demandantes en el mercado de trabajo.
Cabe analizar que el pago al contado de una vivienda por medio millón o más es una fórmula de acceso a la residencia legal para emigrantes extranjeros sin recurrir al sistema bancario.
No le pidas peras al Olmo. Es un portal inmobiliario y el análisis va a ser cercano al sector. Gracias por comentar aportando información.
Muy buen análisis. En nuestro caso en particular somos un matrimonio de 33 y 34 años con ingresos familiares sobre 6-7k/ mes. Estamos mirando para comprar una vivienda independiente en varias urb de Valencia. En cuestión de dos años han pasado de valer 310-350k a los mismos inmuebles 500k como poco. Eso es un incremento de precio, que sinceramente, parejas económicamente estables ni nos planteamos comprar por dos razones:
1) Los intereses. Aunque el banco nos financien en hipotecas de esa embargura no es lo mismo un TIN-TAE sobre 2,8 – 3,1 que es lo que nos ofrecen a día de hoy a tipo fijo. Que lo que ofrecían hace un año a 2,4 -2,5. Por no hablar de la entrada y lo que se lleva hacienda.
2) La volatilidad de los precios. Realmente pagar por una casa que hace apenas 28 meses valía por ej 345k y ahora piden 524k te hace pensar que algo está pasando y no es el momento de comprar. Por no hablar, la especulación que hay de la vivienda de 2º mano, que directamente los anuncios van a la papelera. No puede ser que vivienda nueva o relativamente nueva sea más barata que casas que para conseguir una misma eficiente energética tengas que invertir + de 100k. Y además, cansa un poco ver siempre los mismos anuncios desde hace ya muchos meses ( e incluso años) de casas de 2º mano que si no las han comprado obviamente nadie las va a comprar por ese precio, primero por la gran inversión que hay que hacer para actualizarlas, 2º por la incomodidad de tener que hacer obras y 3º teniendo un precio como el que ponen ¿para que me voy a gastar por ejemplo 499 k en una casa de 2º mano que está entera para reformar: paredes, ventanas, suelos, aislamiento, alicatado, aire central, aerotermia…. Todo pudiendo tener lo mismo por 40 o 50 k más y encima nuevo?.
Nose, creo que ha habido una desregulación del mercado. Que poco a poco se irá asentando y al final acabarán bajando los precios, por qué no veo ningún sentido a los que está pasando estos últimos 30 meses.
Mientras tanto, iremos ahorrando para tener una entrada más potente y dejaremos que poco a poco se asiente de nuevo los precios. Por que veo una animalada pagar medio millón por casas que están para tirarlas y volverlas hacer.
Una pena no haber aprovechado 2020 o 2021 para comprar nuestra vivienda. Pero, esto no se mantendrá así indefinidamente, al final el precio se ajustará a las calidades que ofrecen. Y sino, pues vivienda de nueva construcción cuando bajen más los intereses.