Cómo comprar casa en España siendo extranjero no residente

Cada vez más personas de Francia, Alemania, Reino Unido, Estados Unidos o Rusia eligen España para comprar una vivienda como segunda residencia o pensando en venirse a vivir aquí. 

Los precios suelen ser mucho más bajos que en otras capitales europeas y la rentabilidad ya ronda el 6%, según el estudio “La rentabilidad de la vivienda en España en 2025”, realizado por Fotocasa Research, lo que convierte a nuestro país en una opción muy interesante tanto para vivir como para invertir. 

Pero, ¿cómo comprar una casa en España siendo extranjero?, ¿qué se necesita? Desde Fotocasa explicamos todo lo necesario para llevar a cabo el proceso con seguridad y de forma sencilla.

Análisis de la rentabilidad de la vivienda en España el tercer trimestre de 2025

¿Se puede comprar una casa siendo extranjero no residente en España?

Sí. Cualquier persona puede comprar una vivienda en España, tanto si es ciudadana de la Unión Europea como si procede de un país extracomunitario. No existen prohibiciones legales generales por razón de nacionalidad para adquirir un inmueble en territorio español.

Además, la compra de vivienda por parte de extranjeros sigue teniendo un peso muy relevante en el mercado inmobiliario español. Según los datos oficiales del Colegio de Registradores de la Propiedad, en el primer trimestre de 2025 las compras de extranjeros supusieron un 14,1 % del total de compraventas registradas en España durante ese periodo.

Estas operaciones se concentran especialmente en ciudades turísticas y zonas como la Costa del Sol, Baleares o Canarias, donde buscan tanto residencias vacacionales como inversiones.

Para iniciar el proceso de compra, el requisito indispensable es disponer de un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Sin ese número no se puede formalizar la compra ni realizar los actos jurídicos necesarios ante notario ni Hacienda.

El primer paso legal para comprar una casa en España siendo extranjero: obtener el NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es la llave para cualquier compra jurídica en España: sin NIE no puedes firmar, abrir cuenta ni registrar la vivienda. 

En el caso de los ciudadanos de la Unión Europea, existen dos tipos de NIE disponibles según la situación personal:

• El NIE de no residente o temporal: pensado para extranjeros que van a estar en España solo por un tiempo limitado, como estudiantes, personas que vienen a hacer un trabajo temporal o personas que quieren llevar a cabo la compraventa de una vivienda.
• El NIE de residente: para quienes desean permanecer en España de forma permanente o durante un largo plazo. En este caso, al ser residentes, el proceso de compra de una vivienda en España será el mismo.

Para los ciudadanos de fuera de la Unión Europea, también hay dos posibilidades:

• El NIE de residente: para quienes residen en España más de 183 días al año y adquieren la condición de residentes fiscales.
• El NIE de no residente: para quienes quieren comprar una vivienda en España o realizar otras operaciones donde se exija el NIE, como abrir una cuenta bancaria, sin residir habitualmente en el país.

El NIE es el documento que nos identifica legalmente en el país y es imprescindible para cualquier trámite oficial, incluida la compra de una casa. Sin él, no hay manera de registrarnos correctamente ni de formalizar la operación, por lo que la transacción no podría llevarse a cabo.

Con el NIE en mano, el proceso de compra será muy similar al de cualquier residente en España.

Dónde obtener el NIE

El NIE se tiene que solicitar de forma presencial. Lo puede hacer el mismo solicitante o un representante acreditado que disponga de un poder notarial. 

• Si estás en España:  Se puede solicitar el NIE en las oficinas de extranjería o en algunas comisarías de Policía Nacional.
• Si no estás en España: Las personas extranjeras que no están en España, pueden pedir el NIE desde la oficina consular de su país de residencia. El NIE que se tramita a través de las oficinas consulares sirve para hacer trámites ante la Administración Pública, pero no acredita la residencia en España.

Cómo comprar casa en España siendo extranjero paso a paso

El proceso de compra de una vivienda en España para un extranjero será similar al de una persona residente en España:

• Obtener el NIE correspondiente.
• Buscar la vivienda y acordar el precio con el vendedor.
• Firmar un contrato de arras (opcional, pero habitual).
• En caso de que se necesite hipoteca, solicitar la financiación.
• Firmar la escritura de compraventa ante notario. Uno de los puntos más importantes, ya que el notario revisará que toda la documentación de compraventa que se necesita esté correcta y acorde a la legislación española. En este momento se realiza el pago completo de la vivienda y se transfiere oficialmente la propiedad al comprador.
• Finalmente, habrá que inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad correspondiente. El Registro de la Propiedad se encarga de crear la titularidad sobre la vivienda. De no hacerlo, no se podría verificar al comprador como propietario a ojos de la ley.

Pasos a seguir para la compra de una vivienda

¿Qué puntos hay que tener en cuenta antes de comprar casa si no resides en España?

Algunos puntos clave a la hora de comprar una casa para quienes no residen en España y quieren comprar una casa:

• Financiación más exigente: los bancos suelen exigir más requisitos para pedir hipotecas, además de mayores garantías y entradas.
• Es posible comprar sin hipoteca
• Impuestos iguales: los no residentes pagan lo mismo que cualquier español. Los tipos de impuesto varían en función de si se compra vivienda nueva o de segunda mano y la comunidad autónoma.
• Gastos de la notaría: los costes de notaría varían en función del coste de la vivienda, el número de páginas y copias y cómo de complejo sea el contrario. El pago de gastos de notaría acostumbra a situarse entre el 0,2% y el 0,5% del valor de la vivienda. Para una vivienda de 100.000€, por ejemplo, los costes se situarían entre los 200€ y los 500€. 
• Registro de la Propiedad: Se aplica una tarifa diferente en función del valor declarado en la escritura pública. Según las tarifas oficiales fijadas por el Real Decreto 1427/1989, la tarifa mínima para inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad es de 24,04€ para los primeros 6.010,12 €. A partir de aquí, se va aplicando un incremento que se calcula por tramos, hasta llegar a la tarifa máxima, que es  de 2.181,67€ y se aplica a los inmuebles de  más de 601.012,10€.  Para un piso de 100.000€, el coste sería de 133€. 
• Gastos de tasación de la vivienda: si se solicita hipoteca, será necesario hacer una tasación.  El coste dependerá de varios factores como el tamaño de la vivienda, la ubicación, etc., pero suelen situarse entre 250€ y 600€. 
• Gastos fijos como propietario: además de los impuestos de compra, hay que considerar el IBI, tasas municipales y otros impuestos como la renta.

Calcular gastos al comprar una casa 2026

Hipotecas para no residentes: más requisitos y exigencias

Comprar una vivienda en España siendo extranjero no residente tiene algunas particularidades que conviene conocer, sobre todo a la hora de pedir hipoteca.

Si necesitamos financiación, la hipoteca debe solicitarse en un banco en España. Aquí es donde aparecen las diferencias frente a los residentes: los bancos suelen aplicar condiciones más estrictas a quienes no viven en España.

Una de las principales limitaciones es el porcentaje que se puede financiar, ya que los bancos suelen ofrecer un porcentaje de financiación menor a las personas que quieren comprar una casa en España siendo extranjero no residente.

Esto significa que se necesitan más ahorros para la entrada, ya que hay que cubrir la diferencia con dinero propio.

Además, los plazos máximos para amortizar la hipoteca suelen ser más cortos, lo que puede subir la cuota mensual.

Conviene planificar bien el presupuesto y asegurarse de que se tienen suficientes ahorros para cubrir la entrada y otros gastos relacionados con la compra.

¿Qué requisitos debes cumplir para pedir una hipoteca?

¿Qué impuestos hay que pagar por comprar casa siendo no residente?

En este caso, tanto compradores nacionales como extranjeros deben pagar los mismos impuestos al comprar una casa en España.

El tipo de impuestos que pagaremos cambiará según si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano. 

Impuestos para una vivienda de obra nueva 

• IVA: Según datos de la Agencia Tributaria, el IVA que se aplica a una vivienda de obra nueva es del 10% del precio con carácter general. En caso de que se trate de una Vivienda de Protección Oficial (VPO), el IVA es del 4%. 
• IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados): Este impuesto varía en función de la comunidad autónoma, y oscila entre el 0,5 % y  1,5% del precio. Para una vivienda de 100.000€, por ejemplo, el coste del IAJD sería de 500€ en el País Vasco, y de 1500€ en la Comunidad Valenciana. 

Calculadora de IVA al comprar una vivienda nueva

Impuestos para una vivienda de segunda mano 

• ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales): El ITP también cambia según en qué Comunidad Autónoma nos encontrmos. Oscila entre 6% y hasta el 13% sobre el valor de referencia del catastro. Para una vivienda de 100.000€, el importe de ITP a pagar en Navarra sería de 6.000€, mientras que en Cataluña sería de 10.000€.

Para verlo más claro, aquí tienes un ejemplo con una vivienda de 100.000 €:

Una vez pagados estos impuestos en el momento de la compra, no se aplicarán más impuestos a la compra siempre que la vivienda se destine a vivienda habitual o segunda residencia. 

En caso de ponerla en alquiler y que generara rentas, sí se debería tener en cuenta un nuevo impuesto: el IRNR que grava los beneficios obtenidos del alquiler.

Otros gastos a tener en cuenta a la hora de comprar una casa

Comprar una vivienda en España siendo extranjero no solo supone pagar el precio y los impuestos correspondientes a la compraventa. 

También hay otros gastos recurrentes que conviene conocer, especialmente si no se vive en el país.

Gastos fijos de la vivienda

Al convertirnos en propietarios, hay varios pagos obligatorios que llegan cada año:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el pago del IBI lo fija cada ayuntamiento y suele suponer entre  el 0,3% y el 1,3% del valor catastral de la vivienda. 
• Tasas municipales: por ejemplo, la tasa de recogida de basuras, que también depende de cada ayuntamiento.
• Comunidad de propietarios: si compramos un piso en un edificio con zonas comunes, hay que pagar la cuota mensual o anual de mantenimiento.

¿Es necesario pagar el Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) si compras una casa siendo extranjero?

No se trata de un impuesto al comprar, sino que puede ser necesario pagarlo después. Si no vivimos en España y decidimos alquilar la vivienda, debemos presentar cada año la declaración de IRNR en Hacienda. Este impuesto viene regulado en la Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo.

• Residentes de la UE, Islandia y Noruega: se paga el 16% sobre las rentas obtenidas y se pueden deducir algunos gastos asociados al alquiler (artículo 19).
• Resto de ciudadanos: se paga el 24% y no se pueden deducir gastos (artículo 25).

Además, si ya se ha pagado un impuesto en el país de residencia, puede aplicarse una exención por doble imposición según los convenios internacionales.

¿Qué gastos e impuestos se pagan al comprar una casa?

Un extranjero no comunitario que compra una casa en España, ¿tiene automáticamente la residencia?

Tener una vivienda en España no da derecho automáticamente a obtener la residencia. Además, desde abril de 2025, la conocida como Golden Visa vinculada a la inversión inmobiliaria ha dejado de concederse.

Según informó oficialmente el Gobierno de España, a partir de esa fecha ya no se conceden permisos de residencia por la compra de inmuebles, una medida adoptada para evitar tensiones adicionales en el mercado de la vivienda y priorizar el acceso residencial. No obstante, las Golden Visa concedidas con anterioridad mantienen su validez, así como los derechos adquiridos por quienes ya disponían de este permiso.

Por tanto, en la actualidad, la compra de una vivienda solo permite adquirir la propiedad. Los extranjeros no comunitarios que desean mudarse a este país, deberán tramitar los permisos correspondientes para residir legalmente.

¿Cómo calcular cuánto deberías pagar por una vivienda en España?

Antes de comprar una vivienda, especialmente si no conocemos bien el mercado, es importante comprobar si el precio que se pide está ajustado al mercado. Para ello, conviene tener en cuenta, entre otros, los siguientes factores:

• La ubicación de la vivienda: el precio varía no solo según la ciudad o el barrio, sino también en función del acceso a servicios, transporte público, zonas comerciales o colegios.
• El estado de la vivienda: si necesita reformas, el precio debería reflejarlo.
• Las dimensiones y el número de habitaciones, así como la distribución del espacio.
• El precio de viviendas con características similares en la misma zona, para tener una referencia real de mercado.
• La calificación de eficiencia energética, que puede influir en los costes futuros de la vivienda.
• El año de construcción del edificio, ya que las fincas más antiguas pueden implicar mayores gastos de mantenimiento.

Con el simulador de Tasación de Fotocasa puedes calcular el precio de cualquier inmueble.

Además, para comprar con mayor seguridad, es recomendable contar con el asesoramiento de un profesional inmobiliario, que conozca el mercado local y pueda ayudarte a valorar correctamente el precio de la vivienda. En el buscador de agencias de Fotocasa puedes encontrar agencias inmobiliarias filtrando