Poner un piso en alquiler es un negocio recurrente en España. Eso sí, antes de invertir en comprar vivienda para alquilar y sacarle provecho a la propiedad, es necesario analizar varios factores para saber si realmente la inversión saldrá rentable.
Si estás pensando en adquirir una casa para alquilarla y hacer negocio, deberás calcular correctamente la rentabilidad que podrías obtener. Esto implica incluir todos los gastos derivados de la compra de la vivienda en el cálculo y no solo contemplar el valor de la inversión (el importe por el que compraste la vivienda). A continuación, te contamos cómo realizar el cálculo de la rentabilidad de tu alquiler teniendo en cuenta todos los gatos de una forma sencilla.
Incluye todos los gastos para calcular la rentabilidad
Recuerda que, en la fórmula, deberás incluir todos los gastos relacionados la inversión en tu vivienda:
- Inversión: valor del inmueble, gastos de notaría, reformas, impuestos (ITP, IVA…) o la comisión del intermediario si has contratado a un profesional
- Gastos fijos: gastos de la comunidad, el seguro del alquiler, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), facturas o los costes de administración (el servicio que se encarga de la gestión del alquiler)
- Mantenimiento: imprevistos y reparaciones puntuales. También, puedes incluir las derramas de la escalera, por ejemplo
Fórmula para calcular la rentabilidad de tu alquiler
Para que te hagas una idea, la rentabilidad de la vivienda en España es del 6,8% según un estudio de Fotocasa. Si quieres saber cuál es la rentabilidad de tu inversión, debes tener claros cuáles son todos los gastos que derivan del mantenimiento de tu vivienda puesta en alquiler y sepas qué renta vas a cobrar a los inquilinos. De esa forma, podrás saber qué rentabilidad obtendrás con tu vivienda:
Ingresos anuales de las rentas – gastos / inversión x 100
Imaginemos que tenemos un inmueble alquilado por 1.000 euros mensuales. Contaremos con unos ingresos anuales de 12.000 euros. Si los gastos fijos y mantenimiento que hemos calculado suman los 1.500 euros al año (comunidad, impuestos…) y la inversión que se ha realizado es de 250.000 euros (debes incluir el precio del piso, las reformas…), este es el cálculo que deberías realizar:
12.000€ – 1.500€ / 250.000€ x 100 = 4,2%
Aplicando esta fórmula para calcular la rentabilidad de tu alquiler podrás, además, saber en qué momento vender tu vivienda, ya que podrás calcular cuándo empieza a ser más rentable vender que mantenerla alquilada. Por otro lado, si no sabes qué precio ponerle a tu inmueble al alquilarlo para conseguir rentabilidad, puedes usar esa fórmula pero a la inversa o bien usar el Índice Inmobiliario de precios de Fotocasa.
Calcular la rentabilidad del alquiler si pagas hipoteca
En el ejemplo anterior, hemos calculado la rentabilidad de alquiler en el supuesto de que el inversor no tuviera que pedir una hipoteca. Pero, si la idea es pedir dinero al banco para comprar e invertir, la rentabilidad será inferior si se tiene en cuenta el precio que pagamos por el préstamo hipotecario.
Al final, la hipoteca no deja de ser un coste fijo como los que comentábamos, por lo que, al calcular, este gasto se debe incluir en la fórmula. De todas formas, para conseguir un dato más preciso es recomendable usar una calculadora para calcular la rentabilidad del alquiler de la vivienda si tienes una hipoteca. Existen aplicaciones para móviles muy útiles que te ayudan a sacar un porcentaje que se ajuste a la realidad, incluyendo todos los gastos derivados de la operación.
¿Cómo encontrar viviendas rentables para comprar y alquilar?
Conocer cómo se calcula la rentabilidad del alquiler al comprar una vivienda es clave, pero, ¿sabías que hay plataformas que te permiten conocer la rentabilidad bruta que conseguirías al comprar una vivienda sin que tengas que hacer tú mismo el cálculo?
La herramienta que ha lanzado Fotocasa para ayudar a los inversores a comprar para invertir en vivienda permite descubrir las mejores oportunidades inmobiliarias, proveyendo al comprador de datos, porcentajes y gráficos que le permiten tomar la decisión más acertada.
Gracias a la tecnología Big Data, es posible acceder a un análisis inmobiliario preciso, además de planes de negocio para el inversor, que ayudan en la toma de decisiones. Por otro lado, este nuevo servicio permite contar con asesoramiento personalizado mediante la figura del asesor, quien te ayuda a encontrar la mejor opción y sin ningún coste adicional si finalmente no realizas la compra.
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