Una sentencia del Tribunal Constitucional (TC) ha dado la oportunidad a muchas personas de recuperar este impuesto. En un post anterior te contábamos cómo reclamar la Plusvalía Municipal y, en este, vamos a ver cómo se calcula.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Debemos recordar que el nombre real de este impuesto, que todos denominamos plusvalía municipal, es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y debe pagarse cuando en una transacción se ha producido un incremento en el valor del terreno entre la compra y la venta. Siguiendo esta lógica, si no hay ganancia, no hay plusvalía, aunque la realidad no es así.
¿Qué ha pasado? Con la crisis, el descenso de precios ha provocado ventas por debajo del valor de compra. Pero aun en estos casos, las arcas municipales siguen recaudando por este impuesto. El problema radica en que los ayuntamientos toman como base el valor catastral del suelo. Al utilizar esta metodología siempre existen plusvalías, independientemente de que el valor real no se haya incrementado.
Cómo calcular la plusvalía municipal
Datos necesarios para el cálculo del impuesto
Hay varios datos que deben tenerse en cuenta. Los principales son:
- Valor catastral: el principal es el valor catastral de suelo. Se puede ver en el recibo del IBI o en el Catastro. Por suerte, es posible hacerlo online, en el servicio online del Catastro.
- Años desde compra: el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición del inmueble hasta la fecha de transmisión.
- Ubicación: importante la ubicación de la vivienda, ya que todo depende de la ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble. El tipo impositivo establecido por el ayuntamiento tendrá un máximo aproximado del 30%
Estas tres variables (tiempo transcurrido, valor catastral y tipo de gravamen) determinarán la plusvalía, pero también tendremos en cuenta:
- El coeficiente de incremento o tasa de revalorización (los máximos suelen rondar el 3.5%). Esta tasa es anual, por lo que debes calcularla para cada año como propietario del inmueble. Permite saber cuanto se ha incrementado el valor.
- Bonificaciones: algunos ayuntamientos tienen bonificaciones o reducciones en función de cada caso y especialmente en las herencias.
- Cuantos más años hayan pasado desde la compra del inmueble al momento de la transmisión, más alto será el impuesto, pero esto solo se aplicará cuando hayan pasado menos de 20 años entre las transacciones (a partir de esos años el impuesto ya no aumenta).
- Ambos porcentajes (el coeficiente de incremento y el tipo impositivo) irán en función de los años que se ha tenido en propiedad el inmueble.
Con todos estos datos, se calcula el importe a pagar, pero nada mejor que un ejemplo práctico para asentar los conceptos
Ejemplo práctico para calcular la plusvalía
Vamos a usar números redondos para facilitar el cálculo. Digamos que un propietario tiene un inmueble en propiedad durante 10 años y tras consultar en el Catastro averigua que el valor catastral del suelo es 100.000€. El municipio aplica una tasa de revalorización del 3% y el ayuntamiento fija un impuesto del 25%.
- Lo primero, calculamos la revalorización.
- Han pasado 10 años y la tasa supone un 3% así que el inmueble se ha revalorizado en 30.000€.
- Hemos obtenido esta cifra al aplicar un 30% (3% x 10 años) a los 100.000€ del valor catastral.
- El ayuntamiento ha fijado un 25% de impuestos, de modo que utilizamos la revalorización como base imponible (30.000€ x 0,25) y obtenemos 7.500€ de cuota íntegra.
- Si existieran bonificaciones, las aplicaríamos para conseguir la cuota líquida.
Cada ayuntamiento tiene su forma de calcular la plusvalía
Como las operaciones son farragosas y dado que cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza al respecto, a partir de aquí lo mejor es entrar en la web de los consistorios e introducir los datos, y automáticamente se calcula lo que hay que pagar.
Recuerda que el valor de venta y de compra de la vivienda no se tiene en cuenta a efectos de cálculo de este impuesto municipal. Solo se tomará para el cálculo el valor catastral del suelo.
De momento, esta es la fórmula para calcular la plusvalía municipal prevista en la Ley de Haciendas Locales, que lleva años cuestionada. Tras las diferentes sentencias, a lo mejor modifican el sistema para calcular la plusvalía en el futuro.
Los ayuntamientos creen que el suelo no baja y la realidad ha demostrado que sí. Pero con su criterio, el contribuyente siempre paga más, aunque el importe total de su vivienda sea menor.
