Los 3 tipos de contratos de arras: ¿cómo funciona cada uno?

Habrás oído hablar alguna vez de los contratos de arras, pero si nunca has comprado o vendido una vivienda es posible que te surjan dudas acerca de qué son, para qué sirven y qué tipos existen.

En primer lugar, debes saber que el contrato de arras es un documento de carácter privado en el que se reflejan las condiciones pactadas durante la negociación de la compraventa de un inmueble, así como las penalizaciones a las que hay que hacer frente en caso de incumplimiento.

Se trata de un documento de carácter legal que el notario usará para elaborar la escritura de la compraventa de la propiedad, por lo que es importante tener en cuenta todos sus puntos clave y conocer las garantías que ofrece cada modelo de contrato de arras.

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3 tipos de contratos de arras: cómo son y para qué sirven

Existen tres tipos de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. Firmar uno u otro dependerá del objetivo que tengas respecto a la compraventa del inmueble.

¿Cómo es el contrato de arras penitenciales?

El contrato de arras penitenciales o de desistimiento permite la posibilidad de desistir el contrato. En este caso, comportará abonar la penalización que se haya estipulado previamente en el contrato, por parte de quien renuncie a él.

• Comprador. Si el comprador incumple el contrato perderá el importe que previamente ha pagado en la firma, que suele ser del 10% del valor de la compraventa.
• Propietario. Si el propietario se echa atrás en la compraventa e incumple el contrato se verá obligado a abonar el doble del importe que recibió en concepto de señal por parte de la parte compradora en el momento de la firma.

¿Cómo es el contrato de arras confirmatorias?

El contrato de arras confirmatorias garantiza que la compraventa se va a llevar a cabo y supone un anticipo del importe del inmueble. En este tipo de contrato no se establecen penalizaciones. Sin embargo, en caso de incumplimiento del contrato, la parte afectada puede exigir la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios a través de una demanda judicial.

En el caso de que no se especifique nada en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son, por defecto, confirmatorias.

¿Cómo es el contrato de arras penales?

El contrato de arras penales, como en el caso de las arras confirmatorias, busca asegurar el futuro contrato de compraventa.

Al firmar un contrato de arras penales, una vez llegado el vencimiento del plazo, una de las partes puede exigir el cumplimiento de lo pactado si la otra incumple su obligación o rescindir el contrato a cambio de la cantidad acordada para el cumplimiento del contrato.

Tienen una cláusula penal, por lo que si no se cumplen, la parte afectada puede recurrir a un procedimiento judicial de reclamación para que se firme la compraventa.

¿Quién redacta el contrato de arras?

Habitualmente, en el caso de contratar los servicios de una agencia inmobiliaria para la venta de la vivienda, esta se encargará de la elaboración del contrato, ya que es un servicio que suele estar incluido en sus honorarios.

Por otro lado, en el caso de una compraventa entre particulares, quien suele redactar el contrato de arras es el vendedor, tomando un modelo de contrato de arras. No obstante, también es posible que la parte compradora se encargue de la redacción del documento.

¿Cuándo se firma el contrato de arras?

La firma de las arras es el paso previo a la solicitud de la hipoteca. Sirve para que comprador y vendedor se comprometan de forma recíproca a firmar la compraventa, entregando una señal en concepto de reserva.

Generalmente, el contrato de arras otorga un plazo de entre uno y tres meses, siendo lo más recomendable un plazo de 90 días. El contrato incluye la información sobre la condiciones de la operación, así como el precio y los plazos máximos pactados para cerrar la venta.

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Modelo online de contrato de arras: ¿qué datos incluir?

En los tres tipos de contratos de arras deben figurar ciertos datos, sin los cuales no se podrá dar por válido. Esta es la información más habitual a incluir en este tipo de contratos:

• Los datos personales de ambas partes.
• Una descripción detallada de la vivienda.
• El importe que se debe pagar en concepto de paga y señal.
• El precio que se va a pagar por la vivienda.
• El tiempo máximo para concretar la venta ante el notario.
• Las posibles cargas del inmueble.
• El reparto de los gastos de la compraventa.

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¿Cómo y cuánto debemos pagar en el contrato de arras?

La cantidad a abonar el día de la firma del contrato de arras suele equivaler al 10% del valor de la compraventa, aunque no hay una cantidad mínima o máxima fijada por la ley. Las partes pueden decidir qué importe acordar en concepto de arras. Esta cantidad se descuenta del precio final.

De la misma forma, se acordará una penalización que afectará a cualquiera de las partes que incumpla lo pactado en el contrato. En cuanto a la forma de pago de la señal en la firma de las arras, esta puede abonarse en efectivo (hasta 2.500 euros), a través de transferencia bancaria (la más habitual) o con un cheque bancario.

¿Qué ocurre si firmo un contrato de arras y luego no me conceden la hipoteca?

¿Cómo reclamar el incumplimiento de un contrato de arras?

El artículo 1454 del Código Civil indica que «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»

Una vez alcanzada la fecha límite acordada para formalizar la compraventa, la parte perjudicada podrá reclamar la penalización a través de un abogado. Este enviará un burofax a la parte contraria indicando que se ha incumplido el contrato. En caso de que no se lograse el acuerdo, se debe acudir a la vía judicial.