Si el IPC baja más del límite del IGC del 2%, ¿con qué dato se actualizarán los alquileres en 2023?

El IPC de abril de 2023 ha dado su mayor bajada hasta un 4,10%, una cifra que no veíamos desde septiembre de 2021. Desde finales de 2021 la inflación se ha visto desbocada, llegando incluso al 10,8% en julio de 2022. Ante esta situación de gran inflación el Gobierno aprobó una normativa “Plan de choque en respuesta a la guerra”, vigente hasta diciembre de 2023, por la cual la actualización anual del precio de los alquileres se vería limitada por el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), el cual capaba la subida del precio de los alquileres a un máximo del 2%. 

Debido a las medidas adoptadas tanto a nivel europeo, como la subida de tipos del Banco Central Europeo, durante los últimos seis meses se ha ido moderando hasta llegar al 4,10%. Si el IPC sigue esta tendencia a la baja, ¿qué pasaría si baja más del 2%? ¿Se deberían actualizar los alquileres con el IPC si este es menor al 2% o seguiría aplicándose la normativa con un límite del 2% basándose en el IGC? Desde Fotocasa analizamos qué indica la normativa y qué opinan os expertos.

¿En qué consiste el límite del 2% a la actualización del alquiler?

Esta normativa entró en vigor hace un año como medida para proteger a los inquilinos de grandes subidas de precios en sus rentas mensuales como consecuencia de la gran subida del IPC. De manera que las revisiones de alquileres no podrían hacerse de acuerdo al IPC (como ocurre en la gran mayoría de contratos de alquiler). si no que deberán hacerse de acuerdo al IGC, el cual tiene un límite máximo legal del 2%.

El límite del 2% a la subida del alquiler se amplía hasta finales de 2023

Esta medida, en un principio, estaría vigente hasta finales de 2022, pero como la inflación seguía en cifras disparadas desde el Ejecutivo decidieron ampliar la normativa hasta diciembre de 2023.

Así, todos los contratos de alquiler que actualizasen su precio deberían hacerlo con el límite del 2% (siempre que su contrato especificase que el precio se actualiza cada año). Aunque hay algunas excepciones, ya que si se trata de caseros particulares se permite llegar a un acuerdo entre inquilino y casero para subir más de un 2% (aunque se actualizará con un máximo de 2% si no se llega a un acuerdo).

Esta medida, además, se ha visto incluida en la nueva ley de vivienda, por la cual las actualizaciones de los alquiles se desvinculan completamente del IPC y estarán limitadas a un máximo del 2% durante 2023, un máximo del 3% durante 2024 y con un nuevo índice de actualización del alquiler a partir de 2025, salvo acuerdo entre las partes. En su Disposición final sexta, la ley indica que «el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación«. 

¿Y qué pasaría si el IPC bajase más de un 2%?

Se trata de un escenario no contemplado en la normativa, ya que en el momento de su creación el IPC se encontraba al 9,8% y llevaba varios meses al alza, por lo que era una situación que resultaba poco plausible. 

Una vez aprobada la nueva ley de vivienda, las actualizaciones del precio del alquiler ya no se regirían por el IPC, si no que se regirían por los nuevos índices de actualización, pero hasta entonces se trata de una situación compleja, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la normativa que rige los contratos de alquiler, indica en su Artículo 18 que “En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización”. Sin embargo, en Artículo 46 del Real Decreto-ley  6/2022, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, indica que “el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización”, indicando que se podrá llegar a un acuerdo entre las partes.

Desde Fotocasa hemos preguntado a expertos en la materia para conocer su opinión con respecto a esta situación.  

Agencia Negociadora del Alquiler, la actualización de la renta deberá realizarse siguiendo el IGC

Para el Director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, la respuesta es clara: se debe seguir utilizando el IGC para actualizar el precio de los alquileres. “Durante todo el 2023 estará en vigor el Real Decreto Ley que modificó la referencia al índice de actualización de las rentas de alquiler (IPC), siendo el IGC el índice que se debe utilizar para actualizar las rentas de alquiler al cumplir la anualidad, y con un valor máximo del 2%. Es decir, los propietarios particulares, si el IPC bajara por debajo del 2%, podrían, según esta norma, seguir actualizando las rentas de alquiler al 2%, salvo acuerdo entre las partes.” 

“En la situación actual, donde la inflación ha estado muy por encima del 2%, muchos propietarios han denunciado esta situación, considerando que era injusta y que perdían poder adquisitivo al alquilar sus viviendas. Si el IPC bajara del 2%, la situación sería a la inversa, y muchos inquilinos denunciarían esta situación como injusta, considerando que están pagando rentas de alquiler por encima de la inflación. Este es el peligro, que desde la Agencia Negociadora del Alquiler hemos denunciado en reiteradas ocasiones, de intervenir desde el Gobierno en el mercado de los arrendamientos urbanos. Esta injerencia de lo público en lo privado, lo que consigue es distorsionar y desequilibrar un mercado entre particulares, que debe regirse por la relación entre la oferta y la demanda. “  

Círculo Legal Barcelona, la actualización del alquiler dependerá del contrato y de actualizaciones pasadas

Para Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, la actualización del precio de la renta dependerá de cuál haya sido la situación de la actualización en 2022. “Para analizar cómo puede afectar a los contratos de arrendamiento que el IPC baje por debajo del 2% debemos diferenciar entre los contratos a los que ya se les ha aplicado esta limitación y a los que aún no lo han aplicado.»

«En los contratos que ya lo han hecho no se puede hacer una revisión, salvo que así lo acuerden ambas partes, y entonces sí que lo podrían rebajar, pero sería muy difícil que el propietario, que sí que ha sufrido todos los incrementos de precios, quiera disminuirlos. Con respecto a los contratos que no se les ha aplicado el Real Decreto Ley que estableció la limitación habla de acuerdo de las partes y si no se llega que entonces se aplicaría esta limitación con lo cual quedaría sin efecto este límite y se aplicaría el nuevo índice«

Marín & Mateo Abogados, siguiendo la literalidad de la LAU, deberá aplicarse el IPC si baja más de un 2%

Abel Marín, desde Marín & Mateo Abogados, la actualización del precio anual de los alquileres debe ceñirse a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

“Según la literalidad del Artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, debemos entender que en ningún caso la actualización de la renta de alquiler de vivienda puede ser superior al IPC. Por tanto, si el IPC se situara en el futuro por debajo del 2%, no podrían actualizarse las rentas en porcentaje superior«.