¿Se puede alquilar una vivienda comprada como primera vivienda?

Comprar una vivienda habitual a menudo está relacionado con reducciones en impuestos o mejores condiciones en las hipotecas. Por ejemplo, en el caso de los jóvenes, en muchas comunidades se aplican tipos impositivos bonificados para la compra de vivienda habitual y, las condiciones de un préstamo para primera vivienda siempre suelen ser mejores que las de un préstamo para segunda residencia o para invertir.

Es habitual que quienes se acogen a estos beneficios se pregunten si es legal alquilar una vivienda comprada como domicilio habitual. ¿Qué pasaría si cambiamos de opinión y queremos alquilar una primera vivienda tras su compra? Desde Fotocasa, aclaramos cómo define la Agencia Tributaria el concepto de primera vivienda y cuáles son los requisitos para alquilar el inmueble después de comprarlo sin posibles penalizaciones y si el banco puede limitarlo.

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¿Qué es una vivienda habitual o primera vivienda?

Se entiende por vivienda habitual según la Agencia Tributaria el inmueble que cumpla los siguientes requisitos:

1. Constituye la residencia permanente durante un plazo continuado de al menos tres años.
   • Si no se ha cumplido este plazo, solo se entenderá por vivienda habitual un inmueble en caso de:
     • Celebración de matrimonio.
     • Separación matrimonial.
     • Traslado laboral.
     • Obtención de primer empleo o cambio de empleo.
     • Vivienda inadecuada en términos de accesibilidad como consecuencia de una discapacidad.
2. Que la vivienda sea habitada con carácter permanente en un plazo no superior a doce meses desde la compra.

Por lo tanto, el términos fiscales, una vivienda habitual o primera vivienda es aquella en la que hemos residimos de forma permanente durante un mínimo de tres años y ha sido habitada tras su compra en un plazo máximo de 12 meses, salvo las excepciones que justifican la necesidad de cambiar de inmueble.

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Alquilar primera vivienda nada más comprarla: ¿es posible?

Sí, es posible. No existe ninguna normativa legal que lo impida, aunque puede traer problemas en algunas situaciones concretas. Por ejemplo, si nos hemos acogido a beneficios fiscales en la compraventa o el IRPF o si hemos contratado una hipoteca para primera vivienda:

• Si eres joven y te beneficias del ITP bonificado en la compraventa. Muchas comunidades ofrecen tipos impositivos rebajados a personas menores de 40, 35 o 32 años, dependiendo de la autonomía. En todos los casos, es necesario que la vivienda se vaya a destinar a residencia habitual, por lo que, al alquilarla, podríamos perder estos beneficios.
• Si te has beneficiado de la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual. También, si el comprador ha reinvertido las ganancias de una vivienda habitual en otra vivienda habitual, se beneficia de la exención del pago del IRPF en la declaración de la Renta. Si alquila la vivienda antes de los tres años, esta dejaría de ser residencia habitual, por lo que Hacienda podría reclamar las cantidades correspondientes.

Por lo general, pasados los tres años, cuando la vivienda cumpla con la definición de residencia habitual, la vivienda podría alquilarse sin perder los beneficios fiscales.

• Si has solicitado una hipoteca para primera vivienda. De normal, no tendrás problemas al alquilar una vivienda hipotecada como primera vivienda mientras vayas pagando las cuotas del préstamo debidamente. Sin embargo, lo más aconsejable es revisar el contrato de la hipoteca para comprobar si existen algunas restricciones.
• Si se trata de una vivienda protegida (VPO). Finalmente, los propietarios que alquilan viviendas protegidas de forma ilegal pueden ser sancionados, siempre y cuando no presenten una autorización justificada para alquilar la vivienda protegida.

¿Es ilegal alquilar una vivienda habitual antes de los 3 años?

Para nada. Alquilar una vivienda habitual sin haber cumplido tres años de residencia es una opción viable y comprensible, ya que podríamos cambiar de opinión tras haber residido en el inmueble durante un tiempo.

Sin embargo, para alquilar una vivienda habitual de forma adecuada, habrá que formalizar un contrato de alquiler, declarar las ganancias en la declaración de la renta o actualizar el nuevo domicilio en la Agencia Tributaria.

¿Cómo alquilar una primera vivienda en España y cumplir con las obligaciones?

Pongamos un ejemplo: hemos comprado una vivienda habitual y, pasado un tiempo, decidimos alquilarla para obtener rentabilidad. ¿Qué pasos seguir para cumplir con las obligaciones legales y fiscales?

1. Firmar un contrato de alquiler, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
2. Cambiar el domicilio habitual a través de la AEAT.
3. Declarar los ingresos por rentas en la declaración de la Renta.

Hay que tener en cuenta que, si nos beneficiamos de la deducción por adquisición de vivienda habitual hipotecada al haber comprado el inmueble antes del 1 de enero de 2013, se perdería esta bonificación en el IRPF.

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