Quién es el arrendador y quién es el arrendatario en el alquiler

En ocasiones, las formas legales para denominar cada una de las partes del contrato de alquiler puede resultar confusa. De hecho, una de las dudas más frecuentes en el tema de alquiler es precisamente quién es el arrendador y quién el arrendatario. 

A pesar de que estas palabras aparecen en todos los alquileres, muchas veces no queda claro quién tiene cada papel y qué representa. Desde Fotocasa lo explicamos de forma sencilla y vemos y la regulación por la que se rigen.

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¿Quién es el arrendador y quién el arrendatario en el alquiler?

Entender quién es el arrendador y quién es el arrendatario es fundamental para saber qué derechos y obligaciones corresponden a cada parte y para firmar un contrato de alquiler con total tranquilidad.

Si vamos al Código Civil tenemos una primera definición de cada parte en su artículo 1.546: “se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.”

¿Quién es el arrendador en el piso de alquiler?

Gracias al Código Civil tenemos claro que el arrendador es el casero, el propietario de la vivienda y está obligado a “a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto” (Art. 1.543 del Código Civil).

Este artículo no solo especifica que pone el piso en alquiler, sino que de hacerlo está obligado a ponerla bajo un precio.

¿Quién puede ser arrendador de vivienda?

En España, puede ser arrendador cualquier persona o entidad que tenga derecho legal a ceder el uso de una vivienda a otra persona a cambio de una renta: basta con tener título suficiente para alquilar.

• El propietario de la vivienda: es el caso más habitual. El dueño del piso puede alquilarlo libremente, siempre respetando la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de vivienda.
• En viviendas con varios dueños (herencias, matrimonios, copropiedad), cualquiera de los cotitulares puede firmar como arrendador, siempre que actúe en representación del resto o tengan un acuerdo común.
• Una empresa o sociedad patrimonial: en estos casos, la empresa actúa como arrendador y firma el contrato a través de su representante legal.
• Un representante o apoderado: a veces el propietario no firma directamente. Puede designar a un familiar, administrador de fincas o gestor para actuar en su nombre. Basta con que exista un poder notarial o autorización válida.
• El usufructuario: no siempre el propietario tiene derecho a alquilar. Si una persona tiene el usufructo (derecho a usar y disfrutar la vivienda), puede actuar como arrendador aunque no sea el dueño.
• Una administración pública: en viviendas públicas de alquiler social, el arrendador puede ser un ayuntamiento, una comunidad autónoma o un organismo público.

Derechos y obligaciones del arrendador

Otro punto importante para entender quién es el arrendador y quién el arrendatario es saber sus derechos y obligaciones. Para ello, consultamos la LAU (artículos 21 y siguientes) donde se especifican los derechos del casero (arrendador):

1. A percibir la cuota de alquiler pactada.
2. A exigir una fianza (generalmente, equivalente a una mensualidad de renta).
3. A recuperar la vivienda al finalizar el contrato.
4. A resolver o cancelar el contrato en casos de incumplimiento grave como impago de la renta, cesión o subarriendo no autorizado, actividades prohibidas o daños importantes en la vivienda.
5. A negarse a obras o modificaciones que el arrendatario quiera realizar sin su consentimiento.

Y, al mismo tiempo, entre las obligaciones del arrendador más relevantes, están:

1. Entregar la vivienda en condiciones aptas para su uso.
2. Hacerse cargo de las averías durante el contrato para mantener la vivienda habitable y en buen estado
3. Garantizar el uso pacífico al inquilino.
4. Devolver la fianza al finalizar el contrato (si procede).

Derechos y obligaciones del casero de una vivienda en alquiler

¿Quién es el arrendatario en un piso de alquiler?

El artículo 1.546 del Código Civil definía al arrendatario como el “adquiere el uso de la cosa”. En otras palabras, el arrendatario es el inquilino, es decir, la persona que vive en la vivienda, la usa y paga la renta pactada.

Derechos y obligaciones del arrendatario o inquilino

Al igual que en el caso del casero, el inquilino tiene una serie de derechos por la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• Derecho al uso y disfrute del inmueble: sin que el arrendador interfiera injustificadamente.
• Derecho a exigir reparaciones necesarias: si la vivienda sufre desperfectos que impidan su normal uso.
• Si el dueño decide vender el piso alquilado, el inquilino puede mantener el alquiler al menos 3 meses más.
• Derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario: ciertos familiares que vivan en la vivienda pueden continuar el contrato bajo determinadas condiciones.

Lo que conlleva que también asuma una serie de obligaciones:

• Pagar la renta pactada en el tiempo y forma acordados es la obligación principal.
• Usar la vivienda con diligencia para el fin pactado (por ejemplo, para vivienda habitual).
• Informar al arrendador de daños, usurpaciones o averías importantes para que el arrendador pueda actuar.
• Responder por los daños causados por su culpa: al finalizar el contrato, debe devolver la vivienda en el estado en que la recibió.
• Permitir las reparaciones urgentes necesarias.

Derechos y obligaciones del inquilino y casero al alquilar un piso

¿Cómo saber rápido quién es el arrendador y quién el arrendatario en un contrato?

Para identificar rápidamente a cada parte, suele bastar con fijarnos en varios puntos clave del contrato de alquiler.

Cuando identificamos correctamente al arrendador y al arrendatario, entendemos mejor cómo se estructura la relación, quién toma decisiones, quién debe autorizar ciertos trámites y quién responde ante situaciones imprevistas.