¿Qué pasa si se vende un piso alquilado y el nuevo propietario necesita la vivienda?

La causa de necesidad es el motivo más usado por los propietarios para recuperar sus viviendas antes de que finalice el contrato de alquiler. Se trata de una posibilidad viable y legal, amparada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que, sin embargo, tiene algunas excepciones.

Desde Fotocasa, analizamos en qué supuestos un propietario puede recuperar su inmueble y qué sucede si se vende un piso alquilado y el nuevo propietario necesita la vivienda. ¿Puede echarnos el nuevo comprador?

¿Cuándo informar a los inquilinos de la venta del piso de alquiler?

¿Cuándo un propietario puede recuperar su vivienda alquilada antes de finalizar el contrato?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge las situaciones y circunstancias que permiten que un propietario recupere su vivienda antes de llegar a la duración mínima del contrato de alquiler que, en el caso de los alquileres de propietarios particulares, el plazo mínimo es de cinco años.

• El propietario necesita habitar la vivienda. El propietario solo podrá recuperar el inmueble que tiene alquilado si lo necesita para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad (es decir, padres o hijos) o para su cónyuge en situación de separación o divorcio. “Sólo es válido utilizar la causa de necesidad cuando se necesite recuperar la vivienda arrendada para volver a ocuparla. No sería válida su utilización en casos de necesidad por venta ni para volverla a alquilar”, recuerdan desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
• Tiene que haber pasado un año de contrato. «Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años» (art. 9.3 de la LAU).
• Se debe avisar con dos meses de antelación. El propietario deberá avisar por escrito y con dos meses de antelación al inquilino acerca de la necesidad de recuperar el inmueble.
• La necesidad de recuperar la vivienda “debe ser real y verdadera, no son admisibles las necesidades simuladas o acomodaticias”, recuerdan desde ANA y añaden que “las consecuencias de una inadecuada utilización pueden ser muy graves para el arrendador”.
• El propietario dispondrá de un periodo máximo de tres meses para ocupar la vivienda. Él o sus familiares tendrán tres meses para entrar a vivir a la vivienda alquilada desde la salida  del inquilino.

¿Qué pasa si el nuevo casero necesita habitar la vivienda?

La Ley de Arrendamientos Urbanos también contempla y limita esta posibilidad. Según explica el Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, “en este supuesto, el nuevo arrendador (es decir, el comprador de la vivienda) se subrogaría en el contrato de alquiler que suscribió el antiguo arrendador (es decir, el vendedor de la vivienda) con el inquilino, obligándose el nuevo arrendador (el comprador) a respetar el arrendamiento existente por el tiempo que restara por cumplirse”.

«Según la LAU, el nuevo comprador se convierte en arrendador y deberá respetar el arrendamiento que pactó su vendedor (antiguo arrendador) durante el tiempo establecido en el contrato».

Situaciones en las que el nuevo propietario sí podría recuperar la vivienda

La mejor solución en estos casos es llegar a un acuerdo pactado entre las partes, que evitará problemas mayores y que el proceso se alargue en el tiempo.

Sin embargo, según recoge el artículo 9.3 de la LAU, “si no se alcanzara un acuerdo, y en el contrato de arrendamiento se hubieran recogido los puntos que vemos a continuación se podría finalizar el contrato de alquiler anticipadamente y, en consecuencia, desalojar al inquilino con un preaviso de dos meses”, asegura Zurdo.

• El contrato recoge la posibilidad de que el arrendador pudiese recuperar la vivienda arrendada en el supuesto de darse una causa de necesidad.
• El nuevo arrendador (comprador) puede acreditar una causa de necesidad real y no simulada.

¿Cómo detectar situaciones fraudulentas por parte de los nuevos compradores?

El Director General de la ANA, José Ramón Zurdo, recuerda que “esta práctica podría dar lugar a conductas fraudulentas realizadas por los compradores, cuando la única finalidad de las compras de las viviendas arrendadas fuere la de privar a los inquilinos de los derechos a las prórrogas obligatorias que la Ley les concede y así poder desalojarlos antes de las viviendas arrendadas”.

“La única defensa que tendrían los inquilinos en estos casos para invalidar estas operaciones fraudulentas, sería la de acreditar que los compradores realizan las compra de la vivienda arrendada en fraude de ley para perjudicar los derechos de los inquilinos y así no tener que esperar al vencimiento de los arrendamientos para poder recuperar las viviendas arrendadas”, asegura Zurdo.

Derechos y obligaciones del inquilino y casero al alquilar un piso

A pesar de que son procedimientos difíciles de probar, sí puede haber indicios de este tipo de conductas:

• La necesidad del nuevo comprador para recuperar la vivienda se produce casualmente justo después de que se haya llevado a cabo la compraventa.
• El mismo momento de la compraventa, se detecta el enorme interés que tenían los compradores en saber si en el contrato de arrendamiento estaba incluida la posibilidad de recuperar la vivienda arrendada por causa de necesidad.

Ahora bien, “si en los contratos de arrendamiento originales no estuviera prevista la resolución de los alquileres por causa de necesidad, los nuevos compradores-arrendadores tendrían que esperar hasta la finalización de los arrendamientos para poder recuperar las viviendas, aún, incluso, estando incursos en causas de necesidad”, afirma Zurdo.

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