¿Puede un inquilino meter a otra persona en un piso alquilado?

Cuando alquilamos una vivienda, tendemos a pensar que la casa es totalmente nuestra y que tenemos cierta flexibilidad para tomar decisiones, como invitar a gente o incluso ofrecer a nuestros amigos la posibilidad de vivir con nosotros.

Pero, ¿estamos realmente seguros de poder hacer eso?, ¿puede un inquilino meter a vivir a otra persona? La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es clara al respecto, aunque existen algunas excepciones.

Desde Fotocasa, aclaramos la duda y explicamos en qué casos podríamos hacerlo y cuándo estaría totalmente prohibido.

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Subarriendo o convivencia: la gran diferencia

La clave para entender si un inquilino puede meter a otra persona a vivir en la vivienda alquilada está en distinguir entre subarriendo y convivencia.

• Subarriendo: el inquilino alquila parte de la vivienda (por ejemplo, una habitación) a otra persona a cambio de dinero.
• Convivencia: otra persona (pareja, familiar o amigo) vive con el inquilino sin pagar renta.

Según el artículo 8 de la LAU, el subarriendo parcial sólo es posible si el propietario da su consentimiento expreso y por escrito. En caso contrario, no estaría permitido y podría ser motivo de rescisión del contrato:

“El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.”

En cambio, la convivencia no siempre requiere consentimiento, sobre todo cuando se trata de la unidad familiar.

La convivencia familiar: cuándo no hace falta pedir permiso para subarrendar el piso

Hay situaciones en las que la ley protege al inquilino y no es necesario pedir permiso al propietario:

• Cónyuge o pareja de hecho: alquilar piso siendo pareja está permitido sin necesidad de consentimiento, ya que el domicilio arrendado pasa a ser la vivienda familiar
• Hijos y familiares dependientes: si forman parte de la unidad familiar y dependen económicamente del inquilino, tampoco se considera subarriendo.
• Visitas temporales: el propietario no puede prohibir visitas ni invitaciones de amigos o familiares a pasar unos días o semanas. No hay ningún artículo de la LAU que lo impida siempre que no se conviertan en residentes permanentes.

El problema surge cuando la visita deja de ser algo puntual y comienza a prolongarse en el tiempo, llegando incluso a asumir parte de los gastos. 

La diferencia clave en el subarriendo de alquiler: visitas temporales o residentes permanentes en el subarriendo

Tal y como explica Carlos Sánchez, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro, la línea entre una visita y un nuevo residente no siempre es fácil de marcar:

“Aunque la LAU no establece nada al respecto, el Código Civil indica en su artículo 1555.2º que el arrendatario está obligado a usar la vivienda como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado. Esto quiere decir que no podría introducir residentes permanentes sin autorización del arrendador, ya que podría considerarse un incumplimiento de contrato”.

Es decir, que el inquilino es responsable del uso de la vivienda según lo que dice el contrato, por lo que no puede permitir que alguien se quede permanentemente sin la autorización del dueño porque estaría incumpliendo el acuerdo.

Sánchez lo explica así:  “El arrendatario puede recibir visitas e incluso permitir que se queden durante varios días o meses. El problema surge cuando esas visitas pasan a ser residentes permanentes sin autorización. En ese punto, habría que estudiar cada caso concreto para determinar si existe incumplimiento y, sobre todo, si se puede probar”.

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¿Puede un inquilino meter a vivir a otra persona en el piso de alquiler?

Si se mete a una persona en el piso de forma permanente sin estar dentro de las excepciones familiares y sin permiso del propietario, se estaría incumpliendo el contrato acorde a lo visto en el Artículo 8 de la LAU:

“La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.”

En caso de contar con el permiso del casero, el inquilino podría subarrendar, teniendo siempre en cuenta que la ley es muy clara: “El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.” (Art 8.2)

Es decir, que este acuerdo solo dura mientras el contrato con el inquilino principal esté en vigor. Si ese contrato termina, el subarrendatario también pierde el derecho a quedarse en la vivienda.

Por lo que el subarriendo legal es posible siempre que se cumplan estas condiciones:

1. Que el propietario lo autorice por escrito.
2. Que se especifique qué parte de la vivienda se subarrienda.
3. Que la renta del subarriendo no supere la del contrato principal (especificado en el Art. 8.2).

Consejos prácticos para evitar problemas si el inquilino quiere meter a vivir a otra persona en la vivienda

Para evitar problemas conviene que tanto inquilinos como caseros tengan claros cuáles son sus derechos y obligaciones. Así, se pueden evitar dolores de cabeza y sorpresas inesperadas.

Por lo que respecta al inquilino, siempre se debe revisar el contrato y hablar con el casero antes de tomar cualquier decisión, sobre todo si queremos meter a alguien más en el piso.

En el caso de los propietarios, antes de poner en alquiler cualquier vivienda, lo mejor es asegurarse de que en el contrato se cuenta con cláusulas que puedan hacer frente a cualquier imprevisto, especificando qué tipo de convivencia está permitida.

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¿Se puede alquilar una vivienda sin ser el propietario? 

Acorde a lo establecido por el Artículo 8 de la LAU no se podría sin permiso del propietario. Si el casero da su visto bueno, se podría alquilar a otra persona sin ser el propietario (subarrendar), pero debe ser acorde a las especificaciones de la ley.

Mi inquilino ha subarrendado el piso, ¿qué puedo hacer?

Si lo ha hecho sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario, estaría incumpliendo el contrato. En estos casos, se podía solicitar la rescisión del contrato de alquiler y acudir a la vía judicial para el desalojo. 

¿Puede un amigo vivir en mi casa de alquiler?

Sí, siempre que sea una convivencia puntual y no un residente permanente. Si pasa a vivir allí de forma estable y va a contribuir con los gastos del alquiler, se  necesitará el permiso del propietario.

Mi inquilino alquila habitaciones, ¿es legal?

Solo si el propietario lo ha autorizado por escrito. De lo contrario, se consideraría subarriendo ilegal y podría ser motivo de resolución del contrato.