Si vives en un piso de alquiler o si te dispones a alquilar un piso, quizá llegue la situación en la que tengas que cambiar el titular. Esto sucede, por ejemplo, si sois varios inquilinos que compartís piso y alguno de vosotros lo dejáis, o si la persona que figuraba como titular se marcha y llega una persona nueva.
El cambio de titular sirve para no tener que hacer un contrato nuevo, sino una cesión del contrato de alquiler o una subrogación.
Cesión de contrato de arrendamiento
La cesión de contrato de arrendamiento es un contrato que tendrá que hacer el inquilino actual con un tercero, en el que le cede los derechos y deberes que se pactaron con el dueño en el contrato original. Para poder hacer la cesión, el arrendador tiene que estar de acuerdo y dar su consentimiento, añadiendo un anexo al contrato de alquiler con los datos del nuevo inquilino.
Subrogación de contrato de alquiler
Por el contrario, la subrogación de contrato de alquiler es cuando un nuevo arrendatario ocupa el puesto del anterior sin necesidad de permiso por razones que escapan a su elección. Estas situaciones suelen darse en dos casos concretos:
- Si el inquilino fallece. En este caso, su pareja o un pariente podría pasar a ser el titular del contrato de alquiler sin que el dueño de su consentimiento.
- Si los inquilinos son pareja y se separan o divorcian. A pesar de que el contrato de alquiler estuviese a nombre de los dos –o a nombre de la otra persona–, tendrá derecho a ser el titular del contrato de alquiler el otro cónyuge si lo declara una sentencia judicial.
Antes de firmar el contrato de alquiler y decidir si serás el titular del contrato o de si lo serás junto a una pareja o amigos, piensa bien en las consecuencias, ya que si un día tienes un conflicto con el casero o con tus compañeros de piso, el contrato es algo vinculante.
Cambio de propietario de la vivienda
Puede darse el caso contrario en el que vives en una casa de alquiler pero el que cambia no es el inquilino, sino tu arrendador. En este caso, el nuevo arrendador se subrogará a la posición del anterior y no hará falta un anexo en el contrato, ya que lo que cambia es la titularidad de la vivienda alquilada.
El cambio de arrendador se suele dar en dos situaciones:
- Fallecimiento del dueño. Si el dueño fallece, los herederos se subrogan al contrato y serán los dueños con las mismas condiciones.
- Que la vivienda cambie de dueño. Esto sucede cuando el dueño del piso quiere vender la casa (si el alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad el nuevo propietario tendrá los derechos y obligaciones del alquiler firmado si sigue vigente) o cuando pierde el piso por culpa de una sentencia judicial o ejecución hipotecaria. En este caso ocurriría lo mismo, es decir, si el piso está inscrito en el registro se realizaría una subrogación del nuevo arrendador con los términos del antiguo contrato, pero si no está inscrito se extingue el arrendamiento.
Registrar contrato de alquiler
No hay que olvidar la importancia de que el contrato de alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que si sucede, por ejemplo, cualquiera de las situaciones descritas anteriormente y no está inscrito, los inquilinos dejarían de tener derecho sobre la vivienda alquilada y tendrían que dejar el piso.
La inscripción en el Registro no es obligatoria, pero tiene dos grandes ventajas para los inquilinos:
- Por un lado, es una forma de asegurar que la persona que alquila la vivienda es realmente el propietario de la casa, evitando así posibles fraudes, además de una forma de protegerse frente a terceros.
- Por otro lado, si llegado el momento el propietario de la vivienda cambia, los inquilinos seguirán teniendo las mismas condiciones de alquiler que figuran en el contrato.
El aspecto negativo es el coste, pero habitualmente las agencias inmobiliarias o los propietarios suelen encargarse de estos gastos. En caso contrario, puede negociarse o dividir el pago entre las dos partes.
No hay que olvidar tampoco que para el alquiler de la vivienda será necesario un certificado energético, que habitualmente realiza el propietario. De esta manera, antes de ir a vivir a la vivienda será posible conocer la eficiencia de esta y el gasto que tienen sus instalaciones.
