Nuevos requisitos para alquilar un piso: examen de solvencia y casting de personalidad

El mercado de alquiler de viviendas en España ha experimentado un auge en los últimos años, lo que ha llevado a un proceso inmobiliario más exigente y complejo para los inquilinos debido a la escasez de oferta y el constante aumento de la demanda. Además de las tradicionales condiciones financieras, como la capacidad de pago y la solvencia, muchos propietarios están incluyendo nuevos requisitos para alquilar un piso y están realizando “castings de personalidad” para seleccionar a los inquilinos adecuados. ¿Qué está pasando con la oferta y la demanda en el mercado del alquiler? ¿Qué ha generado la nueva Ley de Vivienda?

El cambiante panorama del alquiler en España

A la hora de buscar vivienda, los datos demuestran que existe una barrera claramente diferenciadora entre los demandantes a la hora de decantarse por la compra o el alquiler de vivienda independientemente de los nuevos requisitos para alquilar una vivienda. La imposibilidad de acceder al mercado de la propiedad por motivos económicos se erige como el principal obstáculo, siendo mencionado por el 38% de quienes han alquilado o intentando alquilar en el último año, según datos del informe “Experiencia en alquiler en 2023” elaborado por Fotocasa Research.

Los inquilinos alquilan por obligación, pierde relevancia la movilidad laboral y la flexibilidad en el alquiler. Solo un 17% valora la flexibilidad y la libertad que ofrece el alquiler, una cifra que ha experimentado una disminución del 6% en comparación con el año anterior. La movilidad laboral, argumento defendido por el 22% de los encuestados, ha experimentado una reducción de cuatro puntos porcentuales en comparación con el año anterior.

4 de cada 10 jóvenes quiere comprar vivienda porque considera que alquilar es tirar el dinero. Sin embargo, la mayoría no pueden hacerlo, ya que la principal razón para alquilar una vivienda es de naturaleza económica, porque casi 6 de cada 10 inquilinos alquilan por motivos financieros (un incremento del 7% en el último año). De hecho, para el 73% de los inquilinos, el principal obstáculo para pasar de alquilar a comprar una vivienda es el alto coste del mercado inmobiliario. 

La alta demanda y la baja oferta disparan los precios del alquiler

En septiembre de 2023, el precio medio de alquiler de viviendas en España se fija en 11,15 euros por metro cuadrado al mes, según los datos del Índice Inmobiliario de Fotocasa. Esto se traduce en un coste mensual de 892 euros para un piso de 80 metros cuadrados. A pesar de una ligera disminución del 4% en comparación con el trimestre anterior, se destaca un notable aumento del 7,6% en la variación interanual, marcando el incremento más significativo de los últimos tres años.

Esto refleja una dinámica donde la demanda en el mercado del alquiler supera con creces la oferta, manteniendo los precios a niveles elevados. De hecho, esto se ve reflejado en los precios de las diferentes comunidades autónomas, siendo las más caras en cuanto al alquiler:

• Madrid: 16,80 €/m2
• Baleares: 16,73 €/m2
• Cataluña: 15,53 €/m2

Aunque a nivel trimestral el precio se modera ligeramente, es importante contextualizar este indicador en comparación con el segundo trimestre del año, cuando el precio del alquiler alcanzó máximos históricos. Además, la variación interanual muestra un aumento significativo, alejado de la tendencia de moderación que se observó durante los meses de verano. Estos datos indican que nos encontramos ante un mercado de alquiler desequilibrado, donde la oferta no puede satisfacer la alta demanda y, por lo tanto, se espera que los precios sigan siendo elevados por lo menos hasta final de año. El mayor problema en este aspecto lo sufren los jóvenes, porque tienen que dedicar el 70% de su salario a alquilar un piso. 

Examen de solvencia y casting de personalidad 

El precio, la demanda disparada, la escasez de oferta y los requisitos de los propietarios son los principales problemas de los inquilinos. Los propietarios y las inmobiliarias necesitan realizar exámenes más exhaustivos para poder realizar un filtro más cualificado. Para ello, se usa el examen de solvencia y el “casting de personalidad” como nuevos requisitos para alquilar una casa.

El examen de solvencia es un paso ahora muy común en el proceso de alquiler, donde los propietarios y agencias inmobiliarias se esfuerzan por garantizar que los inquilinos tengan la capacidad financiera necesaria para cumplir con el contrato de arrendamiento. Esto implica evaluar aspectos como:

• Estabilidad laboral
• Ingresos mensuales
• Capacidad de pago
• Nóminas
• Contrato de trabajo
• Extracto de cuentas

Además, se suele llevar a cabo una revisión de la historia crediticia del inquilino para verificar su historial de pagos y deudas pendientes. Este proceso es esencial para los propietarios, así se aseguran de elegir un buen perfil de inquilinos, ya que desean minimizar el riesgo de impago y garantizar su inversión. Sin embargo, es importante que este proceso se realice de manera justa y transparente para ambas partes.

En contraste, el concepto de “casting de personalidad” es una práctica más reciente en el proceso de alquiler en España, donde se consideran aspectos como la personalidad y el comportamiento de los inquilinos potenciales. Este enfoque implica entrevistas personales, preguntas sobre los hábitos de vida y preferencias. El objetivo es crear comunidades de vecinos armoniosas y asegurarse de que los inquilinos se adapten bien a la dinámica de una comunidad de vecinos.

Los nuevos requisitos para alquilar un piso en España son más desafiantes y competitivos debido a la combinación de factores económicos y cambios de legislación. Si bien estos cambios han generado controversia, la regulación legal busca proteger los derechos de los inquilinos y evitar la discriminación injusta. El mercado continúa evolucionando, y es esencial para los inquilinos y los propietarios comprender los nuevos desafíos y oportunidades que presenta.