El 12 de enero el presidente ha anunciado un nuevo Real Decreto Ley que se aprobará en las próximas semanas con medidas para intentar paliar el mercado del alquiler actual. Estas medidas incluyen bonificaciones de IRPF para caseros, controles del precio del alquiler o que los alquileres por habitaciones estén regulados también por la Ley de Vivienda. Desde Fotocasa te contamos en qué consistirá este nuevo Real Decreto del Alquiler y cómo afectará a inquilinos y caseros.
Las nuevas medidas que propone el Gobierno para el mercado del alquiler
El anuncio realizado durante la visita a los terrenos de la Operación Campamento en Madrid marca una hoja de ruta clara para el año 2026.
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Los caseros que renueven sus contratos de alquiler manteniendo el precio actual (sin aplicar subidas, ni siquiera el IPC) quedarán exentos de tributar por esos rendimientos en su declaración de la renta, es decir, tendrán una bonificación del 100% del IRPF. De acuerdo con el Gobierno «Cada año, cientos de miles de personas firman o renuevan sus contratos de alquiler en un mercado cada vez más voraz. Para hacer frente al incremento de precios y aumentar la estabilidad de los contratos, se modularán los incentivos fiscales a favor de la prórroga, renovación y firma de nuevos alquileres asequibles y estables. El objetivo de esta medida es ampliar la oferta en el mercado del alquiler y ofrecer un entorno de mayor seguridad a los proyectos de vida de los jóvenes y las familias».
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Se establecerá que la suma del precio de los contratos de las habitaciones de una vivienda no podrá superar, en ningún caso, el precio que tendría el alquiler de la vivienda completa. Según informan desde Moncloa, «Se ordenará el mercado del alquiler por habitaciones para impedir la fragmentación de pisos con el objetivo de eludir la normativa sobre alquileres residenciales e incrementar las rentas. Para frenar este abuso, se extenderán las garantías de los alquileres habituales a los de habitaciones, limitando la renta del conjunto de habitaciones a la del contrato de la vivienda completa. Además, en las zonas declaradas tensionadas los contratos por habitaciones estarán sujetos al control de rentas que contempla la Ley de vivienda».
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En aquellas áreas declaradas como zonas tensionadas, los alquileres por habitaciones estarán sujetos a los mismos mecanismos de control de precios que los alquileres convencionales. El presidente indico qué «se ordenará el mercado del alquiler por habitaciones para impedir la fragmentación de pisos con el objetivo de eludir la normativa sobre alquileres residenciales e incrementar las rentas. Para frenar este abuso, se extenderán las garantías de los alquileres habituales a los de habitaciones, limitando la renta del conjunto de habitaciones a la del contrato de la vivienda completa. Además, en las zonas declaradas tensionadas los contratos por habitaciones estarán sujetos al control de rentas que contempla la Ley de vivienda».
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Se endurecerán las condiciones para que un contrato sea considerado «de temporada», buscando evitar que se utilice de forma fraudulenta para eludir la Ley de Vivienda. Se regularán los alquileres de temporada para acabar con su uso fraudulento y especulativo, que se está extendiendo cada vez más en las grandes ciudades. En Madrid, la oferta se ha triplicado respecto a 2023, y en ciudades como Barcelona, Cádiz o San Sebastián los contratos de temporada representan en torno a ocho de cada diez anuncios en los portales inmobiliarios. Así, se protegerá a los inquilinos e inquilinas frente a contratos inestables de corta duración que se renuevan cada año, evitando subidas anuales indiscriminadas del alquiler cuando haya una voluntad de residencia habitual. Además, se extenderá el control de precios a los contratos temporales en aquellas comunidades autónomas que hayan declarado zonas tensionadas y se creará un régimen sancionador para quienes incumplan la regulación estatal de alquileres de corta duración.
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El compromiso de que las nuevas promociones, como las 10.700 viviendas de Campamento, no superen el 30% de la renta mediana de la zona.
¿Cuándo se aprobará el Real Decreto Ley?
La urgencia es la nota dominante en esta nueva legislación. El presidente ha confirmado que el Real Decreto Ley se aprobará «en las próximas semanas», durante este primer trimestre de 2026. Al tratarse de un Real Decreto Ley, su entrada en vigor será inmediata tras su publicación en el BOE, aunque posteriormente deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados. Esta celeridad busca que los beneficios fiscales y las restricciones puedan aplicarse a los cientos de miles de contratos que vencen a lo largo del presente año.
Con todas estas medidas, que deberán ser convalidadas por el Congreso, el Gobierno continúa avanzando en su objetivo de ampliar la oferta de vivienda, mejorar la regulación del mercado y reforzar la protección de inquilinos y propietarios. Se trata de un paso más para afrontar el desafío global del acceso a la vivienda y hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y asequible.
¿Cómo afectan estas medidas a los inquilinos?
Si vives de alquiler, estas medidas buscan, ante todo, darte estabilidad y previsibilidad.
- Si tu contrato vence este año y tu casero decide acogerse a la bonificación, no sufrirás ninguna subida en el alquiler y te renovarán el contrato.
- Si alquilas una habitación, el nuevo decreto te protege contra el «abuso» de precios. Al limitarse la suma total de las habitaciones al precio de la vivienda completa, se evita que los propietarios fragmenten el piso para obtener una rentabilidad artificialmente alta a costa de los inquilinos.
- Si estás buscando alquilar a largo plazo, habrá mayor control sobre qué se considera «alquiler temporal» y para aumentar las ofertas de viviendas en alquiler de larga temporada.
¿Cómo afectan estas medidas a los caseros?
Para los propietarios, el Gobierno ha diseñado un incentivo basado en la rentabilidad fiscal. La premisa es sencilla: compensar la renuncia a la subida de la renta con un ahorro directo en impuestos.
Actualmente, tras la Ley de Vivienda de 2023, las reducciones en el IRPF oscilan entre el 50% y el 90% dependiendo de ciertos criterios, como alquilar a jóvenes o estar en zona tensionada. Con la nueva norma, la bonificación alcanzará el 100% para los caseros que decidan renovar el alquiler sin subir el precio.
Como ha señalado el presidente: «A quienes garantizan vivienda digna les apoyaremos y a quienes especulan les pondremos freno». En términos prácticos, si eres propietario, podrías ganar lo mismo o incluso más manteniendo el precio a tu inquilino actual que subiéndolo y tributando por el beneficio total.
Más control sobre el tipo de alquiler
El nuevo decreto exigirá una justificación real de la temporalidad (estudios, traslados laborales temporales…) y establecerá un régimen sancionador para quienes incumplan.
Desde el Ministerio de Vivienda, la ministra Isabel Rodríguez ha subrayado que esta medida beneficiará a los más de tres millones de hogares que viven de alquiler en España. Por otro lado, voces del sector y socios parlamentarios han mostrado opiniones divididas; mientras algunos lo ven como una ayuda necesaria para el pequeño propietario, otros, como el grupo Sumar, han expresado sus dudas sobre el uso de incentivos fiscales en lugar de una intervención más directa.
Y como pretenden establecer el precio de la vvienda completa si nunca se ha arrendado en esa modalidad? Pinocho es un trilero chapuzas
Creo que lo que buscan es aflorar los ingresos irregulares que se llevan los inquilinos que subarriendan las viviendas alquiladas, para que Hacienda cobre su parte.
Con una subida anual media del IPC del 3%, el propietario que haga un nuevo contrato sin actualizar la renta perderá un 15% de poder adquisitivo. ¿Creen que la supuesta desgravación del IRPF va a siquiera a igualar esa pérdida? Además se arriesga a que congelen el precio de los alquileres y se quede atrapado en esa pérdida.
Respecto a los alquileres de habitaciones, afectará sobretodo a inquilinos que hacen negocio subarrendando ilegalmente las habitaciones de las viviendas que a su vez alquilan.
MÁS LE VALDRIA A ESTE GOBIERNO DE CHAPUCEROS, EL PREOCUPARSE POR LEGISLAR SOBRE LOS OKUPAS PARA ERRADICARLA TOTALMENTE COMO HAN HECHO EN OTROS PAISES DE NUESTRO ENTORNO.
Totalmente de acuerdo contigo