El índice está establecido en la Ley de Vivienda y entró en vigor en enero de 2025, sustituyendo a los límites fijados anteriormente por el Gobierno en 2023 y 2024
Más de la mitad de los propietarios planea aumentar los precios del alquiler por encima del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) una vez finalicen sus contratos actuales.
Según una encuesta de Fotocasa Research realizada en febrero de 2025, un 30% de los arrendadores en España busca fijar un precio superior al índice, mientras que un 21% directamente seleccionará inquilinos que puedan asumir un pago más alto.
Ante los límites establecidos por el nuevo índice de referencia, algunos propietarios optarán por otras estrategias. Un 10% ya prevé vender su vivienda en alquiler cuando finalice el contrato vigente, mientras que un 9% la destinará al alquiler vacacional. Además, un 8% considera seriamente comprar una vivienda como inversión en el futuro, a pesar de la actual legislación.
En total, un 62% de los propietarios tomará alguna medida para adaptarse a las restricciones del IRAV, mientras que un 38% prefiere esperar a que la regulación cambie con el tiempo.
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, en vigor desde enero de 2025, sustituye a los límites de precios fijados por el Gobierno desde 2022. Su propósito es desligar la actualización de rentas del IPC, que en 2022 superó el 10%.
Tras fijarse inicialmente este máximo en el 2%, el Ejecutivo elevó el tope al 3% en 2023 y en 2024. Según la última cifra publicada por el INE, el IRAV correspondiente a marzo de 2025 es del 2,08%.
«La limitación de precios en los contratos de alquiler es una medida que sirve para aliviar los contratos que están en vigor, al suponer un respiro para los inquilinos que ya cuentan un contrato que se renueva anualmente».
«Sin embargo, los efectos a medio y largo plazo son contraproducentes para el mercado de la vivienda. La otra parte implicada, los propietarios particulares, perciben la norma como desincentivadora al considerar que condiciona la hoja de ruta de su rentabilidad -principal razón por la que ponen su vivienda en alquiler-. Por ello, retiran la vivienda del alquiler de larga estancia o esperan a que finalice el contrato para aumentar el precio y recuperar el rendimiento perdido«.
«Los nuevos inquilinos o colectivos vulnerables como los jóvenes que buscan vivienda por primera vez o que acceden al mercado, se están encontrando con un alquiler cada vez más limitado en cuanto a oferta y menos dinámico, en el que será muy difícil entrar», explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
La incorporación del IRAV ha generado confusión en el mercado del alquiler. Actualmente, un 43% de los participantes en el mercado (tanto propietarios como inquilinos) desconoce su existencia y funcionamiento, una tasa muy inferior a la registrada acerca del grado de conocimiento del límite fijado por el Gobierno, que era del 24% en febrero de 2024.
Si analizamos cada grupo, más de 3 de cada 10 propietarios (33%) no está al tanto del IRAV, en comparación con el 16% que desconocía el límite anterior.
Por su parte, más de la mitad de los inquilinos (51%) afirma no conocer el nuevo índice de referencia en 2025, cuando en 2024 solo un 30% desconocía el antiguo tope a las rentas.
A pesar del desconocimiento y la incertidumbre, el 65% de los propietarios que sí conocen el IRAV aseguran que les afecta poco o nada, mientras que un 35% considera que les perjudica. No obstante, la tendencia muestra que crece el número de caseros que cree que estas restricciones limitan su margen de rentabilidad.
En febrero de 2024, un 70% de los propietarios aseguraba que el límite gubernamental no les afectaba, mientras que poco más del 30% afirmaba que sí les perjudicaba mucho o bastante.
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