Nueva ley en Cataluña para regular los alquileres temporales y de habitaciones

La nueva ley de alquiler en Cataluña entra en una fase decisiva y todo apunta que verá la luz muy pronto. La Generalitat busca poner fin a posibles usos irregulares en contratos de alquiler de temporada y de habitaciones cuando no lo son para ordenar un mercado cada vez más tensionado. Aunque la norma aún no está en vigor, su aprobación puede transformar el mercado de alquiler y compra en Cataluña.

Por ello, desde Fotocasa te mostramos de forma clara qué recoge este nuevo Proyecto de Ley, cuándo podría aplicarse y cómo afectará a tu situación si eres propietario, inquilino o inversor.

Comunidades con zonas tensionadas para alquiler según la nueva Ley Vivienda

¿Qué es y en qué consiste la nueva ley del alquiler en Cataluña?

El nuevo Proyecto de Ley de alquiler en Cataluña (Exp. 200-00013/15) regula los contratos de arrendamiento de temporada y establece que, cuando el uso real sea residencial, se aplicarán las mismas reglas que a los contratos de alquiler de vivienda habitual. 

También pretende regular el alquiler por habitaciones.  

Se considera alquiler de temporada cuando existe una causa concreta y temporal que lo justifique. Por ejemplo:

• Estudios.
• Trabajo temporal.
• Tratamiento médico.
• Estancias limitadas en el tiempo.

Asimismo, el art. 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que este tipo de contratos es distinto que el de vivienda habitual. Este proyecto 

La clave es la finalidad y no la duración. Por ejemplo, un contrato de 6 meses para residir se considera vivienda habitual.

Problemas de la normativa de la nueva ley de alquiler en Cataluña para vivienda  temporal y de habitaciones

El problema es que la definición es tan amplia que deja espacio a interpretaciones y en algunos casos, abusos. Es sencillo realizar “falsos contratos de temporada” para evitar las restricciones de la normativa en vivienda habitual:

• Topes de precios en zonas tensionadas.
• Prórrogas obligatorias.
• Fianzas y garantías limitadas.
• Derechos del inquilino.

La nueva ley permitiría cerrar este vacío legal a través de medidas como:

• Poder acreditar mediante documentos la causa de la temporalidad. En caso contrario, se considera que el alquiler es de vivienda habitual.
• Conseguir que los arrendamientos temporales cumplan las mismas reglas de fianza, garantías y limitación de rentas que los contratos de vivienda habitual.
• Imponer un límite al precio de alquiler por habitaciones.
• Incorporar un régimen sancionador.
• Dar prevalencia al uso real de la vivienda sobre lo que pone en el contrato.

Derechos y obligaciones al alquilar una habitación

¿Cuándo se aplicará la nueva normativa catalana de vivienda? 

Aún no se ha aplicado un nuevo decreto ley de alquiler temporal de cataluña sino que el Proyecto de Ley 200-00013/15, conocido como Projecte de llei d’adopció de mesures urgents en matèria d’habitatge i urbanisme (2025). El texto legal dio un paso clave el 29 de octubre de 2025, cuando fue dictaminado favorablemente por la Comissió d’Habitatge del Parlament de Catalunya. 

Ese dictamen no supone la entrada en vigor de la nueva ley de alquiler en Cataluña, significa que el proyecto está listo para ser llevado al Pleno cuando el trámite quede desbloqueado.

Su avance se frenó poco después cuando grupos parlamentario solicitaron al Consell de Garanties Estatutàries (CGE) que revisara si la futura ley respeta el Estatut d’Autonomia y la Constitución Española.

El CGE ha respondido con su Dictamen 5/2025, en el que avala la regulación del alquiler temporal y el alquiler de por habitaciones. El órgano considera que estas medidas no alteran la normativa estatal básica ni el régimen de las obligaciones del contrato, sino que se preserva la finalidad protectora de la LAU.

Tras el aval del CGE, y según las previsiones del Govern publicadas en diversos medios, la ley podría aprobarse en un breve espacio de tiempo

Cómo es el mercado de la vivienda en Cataluña

¿Cómo afecta la nueva ley de alquiler temporal y habitación a los inquilinos?

Para los inquilinos, la nueva normativa catalana de alquiler supone más protección y menos incertidumbre. La ley aclara cuándo un contrato es realmente temporal y cuándo debe considerarse vivienda habitual, evitando así abusos y precios desproporcionados.

Principales efectos para el inquilino:

• Más protección en los contratos temporales: si el uso real es residencial, el contrato se trata como vivienda habitual, con límites de precio, fianza regulada y garantías más reducidas.
• Obligación de justificar la temporalidad: se deberá aportar documentación (estudios, trabajo, tratamiento médico, etc.). 
• Prórrogas del contrato de alquiler más seguras: si la causa temporal no queda demostrada, el inquilino accede a las prórrogas y duración mínima propias de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Habitaciones más reguladas: la suma de precios de las habitaciones no puede superar el alquiler máximo del piso en zonas tensionadas. 
• Menos riesgos de sufrir irregularidades: se refuerzan controles e inspecciones, especialmente en contratos mal usados como “temporales”.

¿Quién determina los precios de alquiler de pisos y habitaciones?

¿Cómo afecta esta nueva ley de alquiler en Cataluña a los propietarios?

Para los propietarios, la ley supone un cambio significativo en la forma de alquilar. Se elimina el margen de flexibilidad propio de los contratos temporales y se incrementan las obligaciones documentales y de control del propietario.

Impacto para el arrendador:

• Desaparece el “vacío legal” de los alquileres temporales: muchos contratos que antes evitaban los límites de la vivienda habitual ahora quedan plenamente sometidos al régimen general.
• Acreditación obligatoria de la causa temporal: si el arrendador no puede justificarla, el contrato se considera vivienda permanente, con límites de renta y duración obligatoria.
• Reglas estrictas para habitaciones: debe respetarse la superficie mínima, la habitabilidad y la renta total máxima al alquilar en zonas tensionadas.
• Más riesgo sancionador: la norma incorpora infracciones específicas por fraude, falta de documentación o uso indebido del alquiler temporal.

Más transparencia y control del precio del alquiler, pero menos oferta: así perciben los ciudadanos las zonas tensionadas

¿Cómo afecta la ley a los compradores de vivienda en Cataluña?

Si estás pensando en invertir para alquilar, el escenario cambia: con esta nueva ley de alquiler en Cataluña, la rentabilidad, previsiblemente, será menor. Además, aumentará el control público del mercado. 

Efectos principales para compradores:

• Oscilaciones en la rentabilidad: estas medidas suelen ir acompañadas de variaciones en las rentas de alquiler.
• Podría darse un alquiler por habitaciones con limitaciones: por ejemplo, en zonas tensionadas se podría llegar a limitar el precio del alquiler. 
• La ley podría implicar una mayor gestión: por ejemplo, aportar un mayor número de documentos (tanto para propietarios como para inquilinos), lo que el proceso podría alargarse ligeramente.

Esta medida hace que haya menor diferencia entre gestionar habitaciones o vivienda al completo, por lo que se amplía la variedad de contrato, incluso optando por otros modelos como la vivienda coliving.

Calculadora de rentabilidad de vivienda de alquiler

En definitiva, la nueva ley de alquiler en Cataluña busca proteger al inquilino y ordenar el mercado, a costa de una menor flexibilidad para propietarios e inversores. Revisar bien los contratos y anticiparse a los cambios es fundamental para tomar buenas decisiones.