La duración de los arrendamientos de vivienda en la nueva ley de vivienda que se está tramitando

Si el Parlamento respetase la regulación contenida en el anteproyecto de ley de vivienda aprobado por el Gobierno, los plazos de duración de los arrendamientos quedarían de la siguiente manera:

Lo primero, habría que distinguir si los arrendamientos se hubieran concertado en una zona declarada como tensionada o en una zona que no lo estuviera, porque ambos tipos de arrendamientos van a convivir.

Duración de los arrendamientos concertados en zonas no tensionadas (regulación actual)

Habría que distinguir la personalidad del arrendador que arrienda la vivienda:

Cuando el arrendador que arrienda es una persona física, la duración del arrendamiento puede llegar hasta los 5 años de obligado cumplimiento (si el inquilino quiere), pudiendo prorrogarse el arrendamiento por otros tres años más, si las partes se pusieran de acuerdo, hasta alcanzar el arrendamiento los 8 años de duración.

Cuando el arrendador que alquila la vivienda es una persona jurídica, la duración del arrendamiento puede llegar hasta los 7 años de obligado cumplimiento (si el inquilino quiere), pudiendo prorrogarse el arrendamiento por otros tres años más, si las partes se pusieran de acuerdo, hasta alcanzar el arrendamiento los 10 años de duración.

Duración de los arrendamientos concertados en zonas declaradas como tensionadas

También habría que distinguir la personalidad del arrendador que arrienda la vivienda.

Cuando el arrendador que alquila la vivienda es una persona física, la duración del arrendamiento puede llegar hasta los 8 años de obligado cumplimiento (si el inquilino quiere, 5 años de prórroga obligatoria más 3 años de prórroga extraordinaria),  pudiendo prorrogarse este plazo por otros 3 años más, si las partes se pusieran de acuerdo, hasta alcanzar el arrendamiento los 11 años de duración.

Cuando el arrendador que alquila es una persona jurídica, la duración del arrendamiento puede llegar hasta los 10 años de obligado cumplimiento (si el inquilino quiere, 7 años de prórroga obligatoria más 3 años de prórroga extraordinaria), pudiendo prorrogarse este plazo por otros 3 años más, si las partes se pusieran de acuerdo, hasta alcanzar el arrendamiento los 13 años de duración.

Plazos de obligado cumplimiento, siempre que el inquilino quiere agotarlos

Los plazos de obligado cumplimiento, si el inquilino quiere agotarlos, son como hemos mencionado:

• 5 años para los arrendadores personas físicas que alquilen viviendas en zonas no tensionadas
• 7 años para los arrendadores personas jurídicas que alquilen viviendas en zonas no tensionadas
• 8 años para los arrendadores personas físicas que alquilen viviendas en zonas tensionadas, incluye el plazo de 3 años de prórroga extraordinaria, que también es de obligado cumplimiento
• 10 años para los arrendadores personas jurídicas que alquilen viviendas en zonas tensionadas, incluye el plazo de 3 años de prórroga extraordinaria, que también es de obligado cumplimiento.

Si el inquilino quiere agotar los plazos, el arrendador está obligado a respetarlos, salvo cuando le surgiera la necesidad de recuperar la vivienda, según lo regulado en el artículo 9-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuyo caso solo debería esperar al vencimiento del primer año de contrato, que es cuando el arrendamiento entra en prórroga, para poder alegar y acreditar la necesidad, para con un preaviso de dos meses poder recuperar la vivienda arrendada.

Aplicación de la prórroga extraordinaria

Por último, la aplicación de la prórroga extraordinaria de tres años que regula el anteproyecto de ley para los alquileres realizados en zonas tensionadas, que es de obligado cumplimiento para el arrendador, puede encauzarse de varias maneras:

• Cuando al cabo de cinco años finaliza el arrendamiento y el inquilino la solicita, al estar la vivienda en una zona tensionada, en este caso el arrendamiento se puede prorrogar por 3 años más, y a la finalización del tercer año de la prórroga, entraría en juego la prórroga tácita de tres años del artículo 10 de la LAU, si las partes se ponen de acuerdo.
• Cuando al cabo de cinco años finaliza el arrendamiento y las partes no dicen nada, en este caso el arrendamiento se puede prorrogar por 3 años más, esté la vivienda en zona tensionada no, al entrar en juego la prórroga tácita del artículo 10 de la LAU, y a la finalización del tercer año de prórroga tácita, el inquilino podría solicitar, si la vivienda estuviera en una zona de alquiler tensionado, la prórroga extraordinaria de tres años más.

Para los arrendamientos realizados por personas jurídicas en zona tensionadas, se darían los mismos supuestos, con la diferencia de que todos los supuestos mencionados ocurrirían a la finalización del séptimo año de contrato, que es cuando finaliza el periodo de prórroga obligatoria de este tipo de contratos.

A la finalización de los plazos indicados todavía podría darse la renovación de los arrendamientos a través de la figura civil de la tácita reconducción; renovación cuya duración dependerá de cómo se hubiera determinado el importe de la renta en los contratos.