Índice de Referencia del Alquiler: cómo saber los precios máximos del alquiler

Una de las principales medidas de la Ley de Vivienda es la limitación de los precios del alquiler, especialmente en aquellas zonas conocidas como tensionadas, es decir, donde se considera que hay riesgo de que exista poca oferta y mucha demanda de pisos en alquiler.

A pesar de que el concepto de zona tensionada ha sido creado mediante la Ley de Vivienda, son las respectivas autonomías las que tienen la potestad de considerar y declarar una zona tensionada y, en consecuencia, limitar en ellas las subidas del precio del alquiler. Cataluña ya ha limitado los precios del alquiler en 140 municipios. El País Vasco lo ha hecho en Errenteria y Navarra tiene en marcha el proceso para 21 localidades.

Desde Fotocasa analizamos todo lo que debemos saber sobre el Índice de Referencia del Alquiler, que determinará el precio de aproximadamente el 20% del territorio español, según el Gobierno.

Índice de referencia del precio del alquiler del Gobierno: cómo funciona

¿Cómo funciona la actualización de la renta mediante el límite de la subida del alquiler?

Pongámonos en contexto. En 2022 el Gobierno español aprobó un paquete de medidas para paliar los efectos económicos de la guerra en Ucrania, entre las que estableció el límite de la subida del alquiler al 2% y, en consecuencia su desvinculación del IPC, que era el índice al que se referenciaban la mayoría de los alquileres en España hasta la fecha.

Así, desde abril de 2022 y hasta el 31 de diciembre de 2023 el precio de los contratos de alquiler se actualizaba con el índice de Garantía de Competitividad (IGC), limitado a un máximo del 2%. A partir de este año el índice de actualización de renta es del 3%.

Recordemos que hasta entonces la renovación de los alquileres de viviendas se regía en función del IPC, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero dado que el IPC alcanzó una media del 8,4% en 2022, el Gobierno decidió establecer esta medida, para ayudar a los inquilinos españoles.

Esta medida que iba a durar sólo durante 2022, y que luego se amplió a 2023, no sólo ha dejado de ser temporal sino que ha pasado a ser una de las más destacadas de la Ley de Vivienda. 

Nueva ley de vivienda : cómo afectará a los ciudadanos

¿Cómo se actualiza la renta en 2024, según el límite de la subida del alquiler? 

Dependerá de tres grandes factores:

• Si se trata de una zona tensionada o no
• Si el casero es un pequeño propietario (tiene menos de cinco viviendas) o un gran tenedor (tiene cinco o más propiedades)
• Si se renueva el contrato de alquiler o se firma uno nuevo

Actualización del alquiler en zona no tensionada

En las zonas no tensionadas el casero podrá establecer el precio del alquiler que considere; es decir, se establecerá un pacto entre las partes.

Actualización del alquiler en zona tensionada

En aquellas zonas declaradas tensionadas la Ley de Vivienda permite adoptar ciertas medidas, como la limitación del precio del alquiler.

El casero es un pequeño tenedor

Existen varios escenarios si el casero es un pequeño tenedor, es decir, si tiene menos de cinco propiedades.

Tiene que firmar un nuevo contrato

En este caso el precio del alquiler que podrá pedir por el nuevo contrato deberá ser, como máximo, el indicado en el Índice de Referencia del precio del alquiler. 

Tiene que actualizar un contrato que ya existe

El precio del alquiler no podrá superar el 3%. Es decir, si por ella le están pagando 1.000 euros, sólo podrá pedir 1.030 mensuales en 2024. A partir de 2025 sólo podrá incrementar lo que el nuevo índice -aún por determinar- establezca.

En este caso, existen algunas excepciones por las cuales el precio puede incrementar hasta el 10%; es decir, podría pedir hasta 1.100 euros, siguiendo con el ejemplo anterior.

• Si el inmueble ha sido rehabilitado en los dos últimos años según lo dispuesto en el artículo 41 del Reglamento del IRPF, para mejorar su accesibilidad y la eficiencia energética en un 30%, como mínimo, entre otros
• Cuando el contrato de alquiler se firme por un periodo de diez años o más, o cuando se acuerde un derecho de prórroga del contrato en las mismas condiciones durante diez o más años.

Cómo saber si la vivienda que alquilo cumple los requisitos para la reducción del IRPF

El casero es un gran tenedor

Existe el mismo escenario si el casero es un pequeño tenedor, es decir, si tiene menos de cinco propiedades.

Tiene que firmar un nuevo contrato de alquiler en una zona tensionada

Si el casero tiene que firmar un nuevo contrato de alquiler de alguna de sus propiedades estará condicionado por el Índice de Referencia del precio del alquiler.

Tiene que actualizar un contrato de alquiler que ya existe en una zona tensionada

Lo mismo sucede en este caso. Si sus viviendas han sido alquiladas con anterioridad también estará condicionado por el Índice de Referencia del precio del alquiler.

Así, en ambos supuestos, si por ejemplo dispone de una vivienda que alquila por 1.000 euros y el Índice de Referencia estipula que el máximo por el que la puede alquilar son 700 euros, deberá bajar el precio del alquiler.

¿Cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el IRAV?

¿Es lo mismo el límite de la subida del alquiler y el índice de referencia del precio del alquiler?

No. Como hemos visto a lo largo de este artículo el límite de la subida del alquiler es del 3%, mientras que el Índice de Referencia del Precio del Alquiler será un indicador que el Gobierno tiene previsto dar a conocer próximamente.

Como su nombre indica, este índice limitará el precio del metro cuadrado de las viviendas alquiladas en zonas tensionadas, en función de una serie de parámetros, que todavía no han trascendido, así como la forma de aplicarlos.

Desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana han asegurado que “una vez que exista el índice y esté en vigor, podrá empezar a aplicarse el procedimiento ligado a la declaración de área tensionada”.

Cómo me afecta la nueva Ley de Vivienda si quiero alquilar

¿Cómo saber el precio máximo según el Índice de Referencia del Alquiler?

Las comunidades autónomas que decidan aplicar el tope al alquiler en las zonas que consideren tensionadas, deberán hacerlo en base al Índice de Precios del Alquiler que el Gobierno español tiene previsto dar a conocer en las próximas semanas. 

Por el momento, no ha trascendido qué parámetros se usarán para elaborarlo, ni cómo deberá aplicarse en cada caso. Sin embargo, algunos expertos especulan con que podría ser similar al que se estableció en Cataluña en 2020, y que se aplicó durante un año y medio, aproximadamente.

Este índice tenía en cuenta los siguientes parámetros a la hora de aplicarlo en cada vivienda:

• Ubicación del inmueble
• Año de construcción
• Superficie
• Estado de mantenimiento
• Letra del certificado energético
• Extras de la vivienda (ascensor, trastero, zonas comunitarias…)

De la misma manera, también se especula con que el Índice de Referencia del Alquiler se podrá consultar en las webs oficiales de cada comunidad autónoma que haya decidido adherirse a esta medida contemplada en la Ley de Vivienda.