En primer lugar, habría que distinguir si estuviéramos ante un arrendamiento de uso distinto a vivienda, como podría ser el alquiler de una vivienda de temporada, o un arrendamiento de vivienda y dentro de este, si estuviéramos ante el alquiler de una vivienda “normal” o el arrendamiento de una vivienda “suntuaria”.
Para el alquiler de vivienda de un plazo concreto dependerá de las partes
Los arrendamientos de uso distinto a vivienda donde están incluidos los arrendamientos de temporada básicamente consisten en el alquiler de una vivienda por un plazo concreto de tiempo que obedece a una causa que justifica la temporalidad, como un desplazamiento laboral, un alquiler estudiantil o un alquiler estacional. En estos casos, el artículo 4 de la L.A.U. establece que estos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley, y supletoriamente, por el Código Civil.
Lo cual quiere indicar que, respetando el artículo 36 de la L.A.U. que está en el Titulo IV de la misma, que regula el depósito y la exigencia de fianzas, el resto de las condiciones de los contratos pueden ser pactadas por las partes sin ningún límite, dentro del marco de la buena fe que debe presidir todos los contratos. Lo mismo ocurre en el caso del arrendamiento de viviendas suntuarias que son aquellas cuya superficie excede de los 300 m2 o la renta supera en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional: en estos arrendamientos prima la autonomía de la voluntad de las partes sobre cualquier otra norma de la L.A.U. (exceptuando art. 36).
Sí, existen límites en los arrendamientos de viviendas
Ahora bien, en el arrendamiento de viviendas (salvo que el arrendatario sea una sociedad, en cuyo caso, de forma general, se podría considerar que estamos ante Arrendamientos de Uso distinto a vivienda) existen límites importantes a los pactos que las partes del contrato puedan establecer porque todas las Normas contenidas en los Títulos I, II y IV de la L.A.U. tienen carácter imperativo y no pueden ser modificadas por la voluntad de las partes, salvo que la propia norma lo autorice. Por ello, en este tipo de arrendamientos, las normas que pacten las partes que sean contrarias a las normas de imperativas de la L.A.U. se considerarían nulas de pleno derecho. Así lo regula el artículo 6 de la ley que dice que se declaran nulas, y se tendrían por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del previsto Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
El único límite, que como mucho se podría establecer en el alquiler de viviendas, es que el inquilino renunciase a los derechos imperativos que le otorga la ley, pero dicha renuncia no podría figurar en el propio contrato de arrendamiento, sino en un documento posterior, y debería ser expresa e individualizada sobre cada derecho renunciado, sin que sea admisible una renuncia colectiva o conjunta. Además, las renuncias no deben perjudicar a terceros (en caso de renuncia a subrogaciones) y deben ser realizadas de buena fe, por lo que no sería válida una renuncia realizada en fraude de ley.
