Es ilegal exigir a los inquilinos el pago anticipado de más de una mensualidad de renta

Es frecuente encontrar en los contratos de arrendamiento de viviendas, estipulaciones que exigen a los inquilinos el pago anticipado de más de una mensualidad de renta, con el fin de que los arrendadores tengan más garantizados los alquileres, lo que, visto desde el lado de los inquilinos, es un importante límite para el acceso al alquiler.

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en este apartado es imperativa, así el artículo 17.2 en su último punto, dice “en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.

Abundando con esto, también la LAU en el artículo 17.2 establece que “salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes”. La expresión “salvo pacto en contrario” significa que sería lícito pactar en el contrato que el pago de la renta, por ejemplo, se hiciera en períodos distintos al mes, o antes o después de los siete primeros días, por ejemplo, los días uno de cada mes o los días quince de cada mes.

La renta del mes se abona en los 7 primeros días del mes entrante

En un primer momento se dudaba, si los siete primeros días de cada mes se referían al pago de la renta del mes entrante o al pago de la renta del mes siguiente (después de haber disfrutado de la vivienda). Nuestros tribunales se han inclinado por considerar que estos primeros siete días (o cualquier otro plazo pactado) se refieren a la renta del mes en que se inicia el arrendamiento, y no a la renta del mes siguiente al vencimiento de la obligación, por lo que la renta de un mes no se abona en los primeros siete días del mes siguiente, sino en los siete primeros días del mes entrante.

El propietario no puede exigir, de forma anticipada, más de una mensualidad de renta

Ya hemos comentado que el arrendador puede exigir el pago anticipado de la renta (normalmente por meses), pero este pago anticipado no puede superar en ningún caso más de una mensualidad de renta, por ello sería nulo solicitar a los inquilinos el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. El fundamento de esta limitación radica en proteger a los inquilinos con el fin de evitar que los arrendadores puedan exigirles el desembolso de grandes cantidades de dinero, convirtiendo los arrendamientos en inaccesibles.

El arrendador podría exigir, además de la renta del mes en curso, el anticipo de la renta del mes siguiente

Este límite está siendo interpretado ya por algunos tribunales de forma más abierta, en el sentido de que el pago que se hace efectivo en los siete primeros días del mes corriente, no debe considerarse como un adelanto, sino que, el arrendador podría exigir, además, el anticipo de otra mensualidad de renta, que sería la que propiamente constituiría dicho adelanto.

Lo vemos claro con un ejemplo, el día siete de cada mes se podría exigir a los inquilinos, siempre que así se pactase, el pago correspondiente al mes en curso, y el anticipo de la renta correspondiente al mes siguiente. Por lo cual la cuantía del adelanto que se podría exigir estaría limitada a dos meses, el importe de la renta del mes en curso y el importe adelantado de la renta del mes siguiente.

Una estipulación que exigiera más anticipo se declararía nula y se tendría por no puesta, según establece el artículo 6 de la LAU, pudiendo además ser considerada abusiva, según la legislación de consumo, cuando el arrendador fuera una persona jurídica y el arrendatario un consumidor. Si se dieran este tipo de cláusulas o estipulaciones los inquilinos afectados podrían exigir a los arrendadores que les devolvieran las cantidades que anticiparon que superaran el límite cuantitativo que establece el artículo 17.2 de la LAU.

Es obvio decir que lo expuesto no se aplica para los arrendamientos para uso distinto a vivienda (locales, oficinas, naves, etc) en los que el principio rector a cumplir es lo pactado por las partes.

¿Qué sucede cuando el arrendamiento vence a mediados o finales de mes?

Otra cuestión relacionada que conviene aclarar en cuanto al pago de la renta, que pasa con muchísima frecuencia, es qué ocurre cuando el arrendamiento vence a mediados o finales del mes.

Para dar solución a este interrogante, en primer lugar, habría que estar a lo pactado por las partes en los contratos, pero si estos no recogieran nada o las partes no se pusieran de acuerdo, se podría interpretar perfectamente que como la renta de devenga por meses anticipados, los días uno de cada mes (aunque el pago se realice posteriormente), si la entrega de llaves se produce transcurrido el plazo del devengo, se podría exigir a los inquilinos la renta mensual íntegra de ese mes sin admitirse un prorrateo de la misma en función de los días disfrutados hasta el vencimiento. Esta es la línea que ya siguen muchos tribunales, aunque no es un criterio unánime de todos, habría que ponderarlo por cada caso en concreto, sobre todo para evitar que se pudiera dar un enriquecimiento injusto de los arrendadores, cuando antes de que finalizara ese mes ya hubieran alquilado la vivienda a otros inquilinos, que no parece el supuesto más usual.

Por último y relacionado, cuando una vivienda se alquile a varios pagadores (varios inquilinos), conviene establecer de forma muy clara en los contratos el carácter solidario con el que actúan los inquilinos, con el fin de que el arrendador pueda dirigirse contra cualquier inquilino para exigirle la totalidad de la obligación de pago, si no se hiciera así, estableciéndose de forma expresa en los contratos, la responsabilidad de los inquilinos sería mancomunada, lo que significa que el arrendador solo podría dirigirse para el cobro de la renta impagada contra los inquilinos pero por su parte de responsabilidad en el pago de la renta, pero no podría exigirles de manera individual, el pago de la totalidad de la renta.