Una de las situaciones más temidas a la hora de ceder un piso en alquiler son los impagos. ¿Qué debo hacer si el inquilino no paga y no deja el piso? En primer lugar, es conveniente hablar con él para averiguar si se trata de un mero retraso en el pago por alguna circunstancia especial. Y comprobar, en definitiva, si cabe la posibilidad de que se repita la situación.
Cómo gestionar a un inquilino que no paga
Comprobar si se trata de un incumplimiento puntual del contrato de alquiler
Si se trata de un inquilino responsable que ha venido cumpliendo con sus obligaciones a lo largo del contrato de forma puntual y simplemente ha tenido un percance económico transitorio, se podría esperar un tiempo prudencial. A ver si se subsana esta situación, sobre todo teniendo en cuenta que la actual crisis pandémica ha aumentado la morosidad.
Es más, si nos consta que es una persona formal y que nos tiene cuidada la vivienda, podría incluso pensarse en la posibilidad de firmar con él un anexo al contrato de arrendamiento. En el que, durante un determinado periodo de tiempo (que debe quedar claramente acotado) se rebaje la renta. A veces es preferible eso a la incertidumbre de un nuevo inquilino. Porque tampoco sabemos cómo va a resultar.
Si el inquilino no paga repetidamente
Una vez que el casero tiene claro que no se trata de un retraso puntual y constata que el inquilino va a continuar sin pagar es conveniente enviarle un burofax con certificado de texto y acuse de recibo (o carta certificada). Lo mejor es que dicho burofax vaya con la firma de un letrado. En este se dará al inquilino un plazo para ponerse al corriente en el pago de la renta. Anunciándose ya acciones judiciales en caso contrario.
Se puede incluir en el burofax la posibilidad de que el inquilino nos ofrezca una propuesta de liquidación de la deuda. Se trata de abrir una vía de negociación en la que el objetivo principal sea que el inquilino deje la vivienda por voluntad propia. Firmando además un documento de resolución con entrega de llaves.
De este modo, no será necesario acudir al juzgado a recuperar la posesión de la vivienda. En ocasiones, esta solución puede ser más práctica que meternos en un procedimiento judicial. Aunque para lograrlo haya que condonarle, o lo que es lo mismo, perdonarle parte de las rentas debidas.
Trucos para echar a un inquilino que no paga
Entonces, las claves o trucos para echar a un inquilino moroso en el menor tiempo posible son:
- Dialogar con el inquilino y pedir justificación. Preferentemente por un medio que permita tener pruebas de que la conversación ha tenido lugar.
- Pedir el pago de la renta a través de un «medio fehaciente», es decir, burofax o carta certificada.
- Jamás tratar de saltarnos pasos echándole a la fuerza, pues sería coacción (amenazas fuera de tono, cambio de cerradura, entrar al piso sin anunciarse, cortar la luz…).
- Iniciar la negociación y llegar a un acuerdo en los 30 días naturales siguientes al requerimiento de pago.
- Si se logra llegar a un acuerdo, establecer el calendario de pagos o la fecha de abandono de la vivienda, todo por escrito.
- Si no se puede negociar con el inquilino, quizá un moroso profesional, acudir a la vía judicial sin más dilación.
En el mejor de los casos, el inquilino se dará cuenta de que no le conviene enfrentarse a una demanda de desahucio. La clave está en mostrar una actitud profesional: no pierdas los nervios, si sigues todos los pasos con serenidad (burofax, comunicaciones formales pero contundentes, ofertas y contraofertas) tendrás más posibilidades de salir airoso, aunque el proceso sea agotador y muy frustrante. Si te dejas llevar y amenazas al inquilino o invades la vivienda, perderás la razón y podrías terminar con una denuncia por parte del moroso.
Cómo echar al moroso por la vía judicial
Si finalmente fuera necesario acudir a la vía judicial es importante tener en cuenta que el arrendatario tiene la posibilidad de enervar la acción. Es decir, parar el desahucio pagando. Aunque esto solo puede hacerlo una vez.
Si una vez interpuesta la acción de desahucio en el juzgado el inquilino paga, el arrendamiento continúa. Pero si volviera a dejar de pagar y el propietario se viera obligado a demandarle nuevamente, ya no podría parar el desahucio esta segunda vez. Ni aunque pague.
Esto es así salvo que el propietario antes de demandar le hubiera enviado el burofax. En este caso, si ha transcurrido un mes sin pagar, el inquilino no podrá oponerse al desahucio ni siquiera la primera vez. De ahí la conveniencia de enviar el burofax.
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Asunción Santos
Abogada de Legálitas
