¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?

Con el fin de establecer cierta estabilidad para las unidades familiares que residen en modalidad de arrendamiento, en marzo de 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se modificó para ampliar el plazo mínimo de duración de los contratos de alquiler de vivienda.

Esta establece que todos los contratos de alquiler de una vivienda firmados desde marzo de 2019 tienen una duración mínima de cinco años si el propietario es particular (persona física) y de siete y es empresa (persona jurídica).

Desde Fotocasa, repasamos los puntos clave de la LAU respecto a la duración de los contratos de alquiler, la posibilidad de prórroga o cancelación y los casos en los que el propietario puede recuperar la vivienda.

Tipos de contratos de alquiler de vivienda en España

¿Cuál es el plazo mínimo del contrato de alquiler?

Según el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el plazo en un alquiler de vivienda puede ser pactado «libremente por las partes». Sin embargo, si este es inferior a cinco años, el contrato puede prorrogarse por periodos anuales hasta llegar a los cinco años si el inquilino tiene interés en permanecer en la vivienda.

Esto es así cuando los propietarios son personas físicas. Si el casero es persona jurídica, el plazo mínimo obligatorio es de siete años.

¿Es posible cancelar un contrato de alquiler antes de tiempo?

De acuerdo con el artículo 11 de la LAU «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días».

Por lo tanto, siempre que hayan pasado mínimo seis meses de la formalización del contrato de alquiler, el inquilino podrá darlo por terminado si notifica al propietario con un mínimo de un mes de antelación.

Además, siempre que se especifique en el contrato, las partes pueden pactar una indemnización por cancelación de contrato, en cuyo caso el inquilino debe abonar una cantidad equivalente a un mes de alquiler por cada año del contrato que reste por cumplir.

¿Puedo cancelar un contrato de alquiler antes de tiempo? ¿Me cuesta dinero?

¿Cómo funciona la prórroga del contrato de alquiler?

También existe la opción prorrogar la duración del contrato de alquiler pasados los cinco años en caso de que el propietario sea persona física o los siete si el propietario es persona jurídica.

Prórroga tácita del contrato de alquiler

Según el artículo 10 de la LAU, si «ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más«.

Prórroga extraordinaria del contrato de alquiler

Una de las novedades tras la aprobación de la nueva Ley de Vivienda es la inclusión de nuevas excepciones. Según el artículo 10.2 y 10.3, el contrato de alquiler de vivienda habitual deberá prorrogarse, previa solicitud del inquilino, en un año extra, siempre y cuando este acredite que se encuentra en situación de vulnerabilidad social y económica, lo que se conoce como la prórroga extraordinaria.

Por otro lado, si la vivienda se encuentra en una zona de mercado tensionado, el inquilino puede solicitar que, una vez finalice el periodo de prórroga obligatoria o tácita, el contrato se amplíe por un periodo máximo de tres años. «Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador».

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¿Cuándo puede el propietario recuperar la vivienda?

Transcurrido el primer año de contrato, el propietario puede recuperar su vivienda de alquiler si acredita que la necesita para ocuparla como vivienda habitual. Según el artículo 9.3 de la LAU, el propietario que sea persona física podrá cancelar el contrato si necesita la vivienda «para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial».

No obstante, debe avisar al inquilino con un plazo de al menos dos meses de antelación, siempre especificando la causa. De hecho, si no la ocupara en el plazo de tres meses tras el desalojo del inquilino, este tiene la opción de seguir en la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años o solicitar la indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir.

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Resumen: plazo de duración mínimo del alquiler, prórrogas y cancelaciones

En definitiva, estas son las condiciones básicas que hay que conocer de un contrato de alquiler sobre la duración mínima, las prórrogas o la posibilidad de cancelación del contrato por parte del inquilino o el propietario:

• Si el propietario es persona física, la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual es de hasta cinco años.
• Si el propietario es persona jurídica (empresa), la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual es de hasta siete años.
• El inquilino puede cancelar el contrato pasados los seis meses desde la firma, avisando con al menos 30 días al casero.
• Pasados los cinco o siete años obligatorios del contrato, este podrá prorrogarse por plazos anuales hasta un máximo de tres años si las partes no notifican la voluntad de rescindirlo.
• El propietario puede recuperar la vivienda si justifica que la necesita para él o un familiar, siempre que lo notifique con una antelación de al menos dos meses.