¿Se puede pactar en un arrendamiento de vivienda que el inquilino renuncie al derecho que le otorga la ley, de poder desistir del cumplimiento del contrato a los 6 meses de iniciado?
No se puede pactar en un contrato de arrendamiento esta estipulación, o si se pacta, no tendría ningún efecto y se consideraría nula porque el derecho que la Ley de Arrendamientos Urbanos le otorga al inquilino en el artículo 11 de la ley, de poder desistir por anticipado del cumplimiento del contrato a los seis meses. Este es un derecho irrenunciable por estar incorporado en una Norma Imperativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según regula el artículo 4 de dicha ley, cuando estipula que los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I y IV de la ley, y también por los pactos determinados por la voluntad de las partes dentro del marco establecido en el Título II de la ley, que es precisamente donde se enmarca el artículo 11 mencionado. Por lo tanto, la renuncia a este derecho, siempre que se pactara en el contrato de arrendamiento, se consideraría nula, en virtud de lo dispuesto en el artículo 6 de la L.A.U. que dice que “son nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las Normas del presente título (se refiere al Título II de la L.A.U. donde está ubicado el artículo 11), salvo en los casos en que la propia Norma expresamente lo autorice”.
Renuncia amparada en la libertad de pactos
Ahora bien, otra cosa es que la renuncia se amparase en la libertad de pactos que proclama el artículo 1255 del Código Civil y se pactase en un documento posterior a la firma del contrato de arrendamiento, en este caso se podría considerar válida la renuncia, siempre que fuera expresa e individualizada y se hubiera realizado de buena fe y no en fraude de ley, porque un derecho que ya ha sido incorporado en el patrimonio del inquilino, la jurisprudencia viene admitiendo en algunos casos su renuncia (Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil 10 de marzo de 1981).
Excepciones: arrendamiento de una vivienda suntuaria
También habría que tener en cuenta las características del bien arrendado para ver la validez de la renuncia, porque si habláramos de un arrendamiento de una vivienda suntuaria, que son aquellas cuya superficie excede de 300 m² o la renta supera en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En este caso la renuncia sería perfectamente válida porque el mencionado artículo 4 de la L.A.U., lo consiente cuando dice que se exceptúan del cumplimiento imperativo de las Normas contenidas en el Título II, a las viviendas suntuarias que se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título II de la ley, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Por todo ello, y siendo irrenunciable el derecho a desistir después de transcurrido los seis primeros meses de contrato -aun habiéndose pactado en el contrato la renuncia- cualquier penalización que se pretenda aplicar por incumplir lo pactado, se tendría por no puesta por considerarse nula de pleno derecho, y, además, si el arrendador fuera una persona jurídica también podría considerarse abusiva.
