¿Cuántos contratos temporales se pueden hacer al inquilino?

Con la Ley de Alquiler Temporal se busca crear una base de datos para los alquileres que no son de vivienda habitual, esta nueva regulación que también incide en la regulación de los contratos temporales es una de las cuestiones que más dudas genera tanto a propietarios como a inquilinos.

Sin embargo, ¿cuántos contratos temporales se pueden hacer a un mismo inquilino? ¿Existe un límite anual? Desde Fotocasa, lo explicamos de forma clara y con ejemplos concretos para despejar dudas.

¿Qué es un contrato temporal de alquiler?

Acorde a la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil, un contrato de arrendamiento temporal es aquel que no tiene como finalidad la vivienda habitual del inquilino, sino que está destinado a cubrir una necesidad puntual por un tiempo determinado. Puede ser por motivos de trabajo, estudios o cualquier otra razón justificada.

Es fundamental que quede reflejado en el contrato que la finalidad del arrendamiento no es la ocupación indefinida del inmueble, ya que, de lo contrario, podría considerarse un contrato de vivienda habitual y, por tanto, someterse a las normativas establecidas por la LAU para el alquiler de larga duración.

Partiendo de esta información ya podemos ver cuantos contratos temporales se pueden hacer a los inquilinos.

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¿Cuántos contratos temporales se pueden hacer a un inquilino?

A pesar de que se lanzó una nueva ley que regula el alquiler temporal y de corta duración, lo cierto es que en ella no establece un límite específico sobre cuántos contratos temporales se pueden hacer a un mismo inquilino. 

Lo que sí sabemos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es que los contratos de alquiler temporales pueden tener la duración que las partes acuerden, siempre que no se trate de un alquiler de vivienda habitual.

Sin embargo, hay ciertos aspectos que debemos tener en cuenta:

• Debe justificarse la temporalidad. Si se encadenan varios contratos sin una razón que justifique la temporalidad, se puede considerar un alquiler de vivienda habitual, por lo tanto, aplicaría la normativa de este tipo de alquiler.

Este punto es importante tenerlo en cuenta porque la normativa que regula el registro único de alquiler de temporada se implementará en julio de 2025, de acuerdo con el Real Decreto 1312/2024. Esto obligará a los propietarios a especificar la naturaleza temporal del alquiler, lo que ayudará a asegurarse de que el contrato no se use de manera indefinida para fines de vivienda habitual. Además, facilitará la aplicación de sanciones a los propietarios que intenten evitar la normativa.

• La renovación no es automática. Cada contrato debe tener un motivo específico y diferenciado, y no tiene renovación automática, como sí ocurre con los contratos de larga duración.

Ejemplos prácticos:

Vamos a ver algunos ejemplos de situaciones concretas y ver si sería válido un contrato de temporada en cada caso:

• Estudiante que alquila por 9 meses: este contrato sería válido en caso de preparar un contrato temporal para alquilar a estudiantes con su justificación.
• Trabajador que debe desplazarse al lugar de trabajo de manera temporal y debe ampliar su estancia: en caso de que el contrato se vaya renovando, el contrato temporal podría alargarse; pero depende de las circunstancias y la justificación.
• Persona que vive en el piso todo el año encadenando contratos de 6 meses: esta casuística podría considerarse irregular, ya que, aunque sean contratos temporales, el uso de la vivienda es habitual, por lo que no se ajusta a la normativa de alquileres temporales. 

¿Cuántos contratos temporales de 3 meses se pueden hacer?

No hay un número fijo de contratos de 3 meses que se puedan hacer a un inquilino, pero su encadenamiento constante puede levantar sospechas. Si un inquilino permanece en la vivienda durante un período prolongado con contratos sucesivos de 3 meses, podría considerarse que la intención real es el uso como vivienda habitual.

En estos casos, es recomendable valorar si realmente se trata de un alquiler temporal o si lo más adecuado es formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

¿Se pueden encadenar contratos temporales a distintos inquilinos?

Para saber cuántos contratos temporales se pueden hacer debemos contemplar que no es lo mismo alquilar una vivienda a tres personas distintas por periodos de cuatro meses cada una, que firmar cuatro contratos temporales consecutivos con el mismo inquilino sin una justificación clara.

Vamos a poner varios ejemplos:

• Firmar 3 contratos de 4 meses con distintos inquilinos a lo largo de un año es totalmente válido y sin problemas.
• Firmar 4 contratos de 3 meses con el mismo inquilino en 12 meses podría ser revisado como fraudulento.
• Firmar 2 contratos de 6 meses con el mismo inquilino con justificación en un año podría estar dentro de los parámetros aceptados dependiendo de cada caso.

Los contratos de alquiler temporal solo deberían usarse para arrendamientos enfocados en cubrir la necesidad de vivienda de forma puntual por razones laborales, de estudios, médicas, etc. 

Recomendaciones para propietarios e inquilinos

Si eres propietario y quieres ofrecer contratos temporales, es fundamental seguir estas recomendaciones:

• Define bien la causa de la temporalidad. Un contrato debe especificar claramente el motivo del arrendamiento.
• Evita renovar contratos de forma repetitiva, sin cambios en la situación del inquilino.
• Consulta con un experto legal. Recuerda que en julio de 2025 entrará en vigor la nueva ley de arrendamiento temporal, por lo que si tienes dudas, lo mejor es asesorarte con un profesional para evitar problemas futuros.

Por otro lado, si eres inquilino y te ofrecen contratos temporales encadenados, revisa si realmente cumples los requisitos para este tipo de alquiler.

Los contratos temporales de alquiler pueden ser una excelente solución para situaciones puntuales, pero es esencial utilizarlos de manera correcta, ya que ell abuso de esta fórmula puede derivar en problemas legales. La clave está en la justificación de la temporalidad.

Si tienes dudas sobre cómo estructurar un contrato temporal o necesitas más información, te recomendamos consultar con un experto.