¿Cuándo se convierte en indefinido un contrato de alquiler?

Para muchos, el alquiler de vivienda es una forma ideal de tener un hogar con la libertad de poder cambiar o moverse en un futuro próximo. Pero otros buscan en un alquiler un hogar estable en el que puedan pasar muchos años.

Para poder llegar a esa situación, es fundamental conocer, dentro de los tipos de contrato, cuándo un contrato de alquiler se convierte en indefinido, si esto es posible y cuáles son las implicaciones legales de esta situación. Desde Fotocasa, exploramos los aspectos clave que determinan la duración de un contrato de alquiler y cómo puede extenderse más allá del plazo inicial.

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¿Qué dice la ley sobre la duración de los contratos de alquiler?

Cuando firmamos un contrato de alquiler, lo primero que debemos hacer es asegurarnos de conocer cuánto tiempo durará y en qué condiciones podría alargarse o finalizar. Esta cláusula debe estar presente en el acuerdo.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula establece unos plazos mínimos y condiciones específicas para la duración de los contratos. Esta es duración mínima dependiendo de si el arrendador es una persona física o jurídica:

Según el Artículo 10 de la LAU, tras finalizar el periodo inicial, el contrato puede prorrogarse automáticamente si ninguna de las partes manifiesta su deseo de darlo por finalizado. 

Esta prórroga, que podrá alargarse hasta tres años adicionales, mantendrá las mismas condiciones del contrato anterior (salvo que se llegue a un nuevo acuerdo).

¿Cuándo se considera indefinido un contrato de alquiler?

Un contrato de alquiler no se convierte en indefinido en el sentido estricto de la palabra, debido a lo estipulado en el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica.

Sin embargo, sí que puede alargarse de forma indefinida en determinadas situaciones. Estos son los escenarios más comunes:

1. Por la falta de aviso de finalización

Si el propietario no comunica al inquilino la finalización del contrato con al menos cuatro meses de antelación (dos meses si es el inquilino quien quiere irse), el contrato entra en una prórroga anual automática.

Este tipo de prórroga puede extenderse indefinidamente si ninguna de las partes toma la iniciativa de dar por terminado el contrato.

2. En el contrato no hay una fecha de finalización expresa

Si el contrato no tiene fecha de fin, la LAU lo adapta a los plazos mínimos legales (5 o 7 años según sea persona física o jurídica) y, después de ese periodo, el contrato entra en una prórroga anual automática hasta un máximo de 3 años, salvo que alguna de las partes decida finalizarlo avisando con el tiempo estipulado.

En el caso de la prórroga anual y si no se demuestra lo contrario, el arrendador solo podrá cancelar el contrato de alquiler y recuperar la vivienda en casos justificados, como la necesidad de uso propio como vivienda habitual o incumplimientos contractuales por parte del inquilino.

¿Pueden cancelar mi contrato de alquiler para alquilar la vivienda a otra persona?

La importancia de revisar los contratos de alquiler

La clave para evitar malentendidos es leer detenidamente el contrato antes de firmarlo y asegurarse de que está redactado conforme a la ley. Aquí tienes algunas claves que debes revisar:

• Fíjate siempre en la duración del contrato de alquiler: siempre debe estar claramente especificada.
• Ten en cuenta las cláusulas de prórroga: así podrás saber cuánto tiempo se puede extender el contrato tras el período inicial.
• Estudia las condiciones de resolución: son los criterios para finalizar el contrato sin conflictos legales.
• Comprueba las obligaciones del inquilino y del propietario: en esta parte verás quién se encarga de cada gasto y de las reparaciones.
• Consulta la actualización de renta: esto te ayudará a saber cuándo y cómo puede ajustarse el precio del alquiler según el IPC o acuerdos previos.

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Contratos de alquiler: duración, situación y renovaciones: ejemplo práctico

Veamos un caso común: un contrato firmado en 2019 con un arrendador particular.

En este caso, si el arrendador no comunica su intención de finalizar el contrato en 2027, este se renovará anualmente hasta que una de las partes decida poner fin a la relación contractual.

Consejos para propietarios e inquilinos

Para evitar sorpresas, tanto propietarios como inquilinos deben estar atentos a la duración y condiciones de su contrato de alquiler. Para ello, damos unos consejos prácticos:

• Para los propietarios:
  
  • Revisar y comunicar con antelación si se desea finalizar el contrato.
  • Asegurar que el contrato incluye cláusulas claras sobre duración y prórrogas.
  • Mantener un registro de pagos y comunicación con el inquilino.
    
• Para los inquilinos:
  • Confirmar la duración del contrato antes de firmar.
  • Revisar las condiciones de renovación del contrato o prórroga y posibles aumentos de renta.
  • Notificar al propietario con tiempo si se desea continuar o abandonar la vivienda.

En la práctica, los contratos de alquiler pueden volverse «indefinidos» si no hay una comunicación formal que los dé por terminados. Esto no significa que sean eternos, pero sí pueden prolongarse año tras año sin fecha de vencimiento.

Si somos propietarios, debemos asegurarnos de avisar con antelación cuando queramos recuperar la vivienda. Si somos inquilinos, conocer nuestros derechos nos ayudará a evitar sorpresas y asegurarnos un hogar estable el tiempo que lo necesitemos.