¿Cómo se renueva el alquiler en zonas tensionadas?

Cuando una vivienda en alquiler se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, ¿es distinto el proceso de renovación del contrato? Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y la publicación del Índice Estatal de Referencia de Precios del Alquiler, la renovación de contratos está sujeta a límites que afectan tanto a propietarios como a inquilinos. Desde Fotocasa, explicamos cómo se renueva un alquiler en zonas tensionadas en 2026 y qué ocurre con el precio de la renta.

Alquilar en una zona tensionada con el límite de precios: ¿qué tener en cuenta?

¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?

Una zona de mercado residencial tensionado es aquella en la que el acceso a la vivienda es especialmente difícil. Según el artículo 18 de la Ley de Vivienda, se declara como tal cuando el coste medio de la hipoteca o del alquiler supera el 30% de los ingresos medios de los hogares o cuando el precio del alquiler o compra ha crecido en los últimos cinco años al menos tres puntos por encima del IPC de la comunidad autónoma.

Por ejemplo, ciudades con precios tensionados como Barcelona se han declarado como zonas de mercado tensionado, donde se aplican límites al precio del alquiler y reglas específicas para la renovación y prórroga de los contratos.

¿Qué es la renovación del alquiler en zonas tensionadas?

Antes de entrar en materia, conviene distinguir dos conceptos clave:

• La prórroga del contrato. Se produce cuando el contrato de alquiler finaliza y ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo. En vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite hasta tres prórrogas anuales automáticas tras el plazo mínimo obligatorio (hasta cinco años para propietarios particulares y hasta siete para empresas).
• La renovación del contrato. Implica firmar un nuevo contrato con condiciones nuevas. En zonas tensionadas, esta diferencia es especialmente relevante porque no siempre es obligatorio firmar un nuevo contrato, pero sí pueden existir prórrogas extraordinarias obligatorias.

¿Está el propietario obligado a renovar el contrato en zonas tensionadas?

La Ley de Vivienda no obliga al propietario a firmar un nuevo contrato con el mismo inquilino cuando finaliza el anterior. Sin embargo, en zonas tensionadas, existe una figura clave: la prórroga extraordinaria obligatoria.

Si el inquilino lo solicita, el propietario está obligado a conceder una prórroga anual del contrato, que puede extenderse hasta un máximo de tres años, siempre que se trate de un contrato de vivienda habitual y la vivienda se encuentre en una zona tensionada.

«En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado […] previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años«.

¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?

¿Cómo se fija el precio del alquiler al renovar en zonas tensionadas?

En zonas tensionadas, el precio de las rentas al renovar el contrato no puede fijarse libremente. Si se firma un nuevo contrato, el precio máximo vendrá determinado por el Índice de Referencia Estatal del alquiler, teniendo en cuenta si el propietario es o no gran tenedor (cinco o más viviendas en zona tensionada).

En el caso de los grandes tenedores, se debe fijar el precio que marque el índice de referencia, mientras que el pequeño propietario puede mantener la renta del contrato anterior más la actualización correspondiente del IRAV o IPC o bien fijar la renta que establezca el índice. Si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años, el precio deberá ser el que marque el índice estatal.

La ley permite un incremento máximo del 10% sobre el contrato anterior si se cumple alguna de estas condiciones:

• La vivienda ha sido rehabilitada o se han realizado mejoras de eficiencia energética o accesibilidad en los últimos dos años.
• El nuevo contrato se firma por 10 años o más, o incluye un derecho de prórroga voluntaria para el inquilino de al menos 10 años.

¿Cuáles son los plazos de preaviso en zonas tensionadas?

Para la renovación o la prórroga del contrato de alquiler en zonas tensionadas, hay que respetar los plazos estipulados por ley:

• El inquilino debe comunicar si no desea continuar con al menos 30 días de antelación (art. 11 LAU).
• El propietario debe avisar con cuatro meses si no quiere renovar o prorrogar (art. 10 LAU).

Si el propietario no cumple el preaviso, el contrato puede prorrogarse automáticamente.

Qué pasa si no se da el preaviso de la actualización del precio del alquiler con suficiente antelación