¿Cómo saber si soy gran tenedor con la Ley de Vivienda?

La figura del gran tenedor ha cobrado especial relevancia con la aprobación de la nueva Ley de Vivienda y el Real Decreto Ley 11/2020 en España. Muchas personas se preguntan si entran dentro de esta categoría y, de ser así, qué consecuencias tiene.

Desde Fotocasa, explicamos qué se considera gran tenedor, cómo se define legalmente y qué impacto puede tener en el mercado inmobiliario. También, veremos qué derechos y obligaciones tienen estas figuras y cómo pueden afectar a la oferta y demanda de viviendas en distintas zonas.

¿Qué es un gran tenedor según la Ley de Vivienda?

La definición a la pregunta de qué es un gran tenedor de viviendas ha ido evolucionando con el tiempo, pero la Ley establece una descripción concreta. Según el artículo 3 de la norma, un gran tenedor de viviendas es una persona física o jurídica que:

• Posee más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o,
• Posee una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados destinados a uso residencial.

Esto significa que cualquiera que cumpla con uno de los dos supuestos pasaría a ser considerado gran tenedor.

Además, existen casos en los que se permite a las Comunidades Autónomas establecer umbrales más bajos (hasta 5 inmuebles), siempre y cuando se hayan declarado “Zonas tensionadas”.

Casos especiales y excepción según las CCAA

Si queremos saber cuándo se considera gran tenedor, algunas Comunidades Autónomas, como Cataluña, pueden establecer criterios más restrictivos en zonas de mercado tensionado.

Comunidades con zonas tensionadas para alquiler según la nueva Ley Vivienda

Como hemos comentado, pueden reducir el umbral de 10 a 5 inmuebles. Estos propietarios que ahora entran en la categoría de gran tenedor, deben estar atentos a las regulaciones locales para conocer sus obligaciones.

Siempre recomendamos revisar la legislación específica de la comunidad donde se encuentran las propiedades y mantenerse informado sobre cambios en la normativa.

Consecuencias de ser considerado gran tenedor

Si somos considerados como gran tenedor, hay una serie de obligaciones y limitaciones que debemos tener en cuenta:

1. Limitación de precios en zonas tensionadas

Si nuestras viviendas se encuentran en esta zona, es posible que el alquiler esté regulado y no podamos subirlo libremente. En estos casos,  el precio del alquiler en una zona tensionada se calcula según el índice de referencia de precios de alquiler del Gobierno.

Índice de referencia del precio del alquiler del Gobierno: cómo funciona

2. Mayor fiscalización y posibles sanciones

El incumplimiento de las obligaciones que establece la Ley de Vivienda puede derivar en multas y sanciones económicas. Además, algunos ayuntamientos han empezado a aplicar impuestos adicionales a las viviendas vacías propiedad de grandes tenedores.

3. Obligación de inscripción en registros oficiales

Algunas comunidades exigen que los grandes tenedores registren sus propiedades en listados públicos, lo que permite a las administraciones hacer un seguimiento más detallado de su actividad y aplicar normativas específicas

¿Cómo saber si estamos en una zona tensionada?

Para saber si nuestras propiedades están en zonas tensionadas, podemos consultar el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. 

A través del enlace, se puede introducir la dirección de la vivienda y conocer si se encuentra en una zona tensionada y cuáles el precio máximo en caso de que la zona esté declarada tal.

Por el momento, solo Cataluña y País Vasco han declarado zonas tensionadas. A ellas se le sumará en breve Navarra, que ya ha iniciado procedimientos y Asturias, que se espera que declare las primeras zonas tensionadas durante este 2025.

En estas zonas, los precios del alquiler pueden estar regulados y podríamos tener restricciones al fijar nuevas rentas.

En resumen:

• Si tenemos más de 10 viviendas o más de 1.500 m² construidos, entramos en esta categoría.
• Si la propiedad se encuentra en una zona tensionada, el número de viviendas se reduce a cinco.
• Podemos tener limitaciones en el precio del alquiler en zonas tensionadas.
• En algunas comunidades, se exige un registro obligatorio de grandes tenedores.

Si tenemos dudas específicas, lo más recomendable es consultar con expertos inmobiliarios o revisar la normativa vigente en materia de vivienda en nuestra comunidad.