Finalización del contrato de alquiler: ¿cómo ponerle fin?

La duración de un contrato de alquiler de vivienda suele ser de un año renovable hasta cinco, siempre que el propietario sea un particular, de acuerdo con el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si el titular de la vivienda es una persona jurídica o empresa, la duración mínima se extiende hasta los siete años.

Sin embargo, puede darse el caso de que alguna de las partes quiera cancelar el contrato de alquiler antes de tiempo. ¿Es posible? ¿Cómo se debe poner fin a un alquiler cumpliendo con la normativa vigente? Te lo explicamos desde Fotocasa.

¿Se puede cancelar un contrato de alquiler si el casero quiere vender el piso?

¿Cuándo se puede finalizar un contrato de alquiler antes de tiempo?

Existen, principalmente, dos razones por las que se puede finalizar un contrato de alquiler. Veamos cómo proceder en cada una de las situaciones desde el punto de vista del propietario o del inquilino.

El propietario necesita recuperar la vivienda para ocuparla

Una de las principales causas contempladas por ley para que el propietario pueda poner punto final a un contrato de alquiler antes de tiempo es la necesidad de usar la propiedad como vivienda habitual.

Una vez transcurrido el primer año de contrato, si el casero necesita la vivienda para sí mismo o para sus familiares más cercanos, incluyendo a su cónyuge en caso de separación o divorcio, podrá solicitar la rescisión del contrato de alquiler.

Para ello, debe avisar al inquilino con dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda. Sin embargo, el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que si pasados tres meses de la extinción del contrato ni el propietario ni un familiar de primer grado ocupan la vivienda, el inquilino puede solicitar iniciar un nuevo contrato o pedir una indemnización por los perjuicios causados.

Qué pasa si el casero me ha echado pero no se ha mudado ningún familiar

El inquilino o el propietario incumplen el contrato de alquiler

Otra de las causas para poner fin a un contrato de alquiler antes de tiempo es el incumplimiento del contrato por alguna de las partes. En el caso del inquilino, estas son las situaciones que se consideran incumplimiento de contrato:

• Impago de la renta.
• Subarriendo no consentido.
• Daños en la vivienda o en el edificio.
• Actividades molestas o ilegales.

Según el artículo 27 de la LAU, «El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil».

Por su parte, el inquilino puede rescindir el contrato antes de tiempo por causas como:

• El casero no realiza las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad del inmueble.
• El propietario accede al inmueble sin permiso.

¿Es posible rescindir el contrato de alquiler para poner la vivienda a la venta?

Por lo general, el casero no puede dar por finalizado un contrato de alquiler cuando quiera vender la vivienda, por lo que tendrá que esperar al fin del plazo del alquiler o bien, vender la vivienda con el contrato de alquiler vigente. También, está la posibilidad de llegar a un acuerdo económico con el inquilino, ofreciéndole una indemnización a cambio de finalizar el contrato.

Además, si decide vender con inquilino, el propietario no podrá realizar visitas con las personas interesadas en el inmueble sin permiso. La vivienda es el domicilio del inquilino, por lo que si este no acepta las visitas de posibles compradores, el propietario no podrá mostrar la vivienda.

Venden el piso donde estoy de alquiler: ¿qué pasa con el contrato?

Además, es importante conocer los derechos del inquilino en caso de venta del piso alquilado. Dado que el inquilino cuenta con el derecho de compra preferente, el propietario está obligado a notificar la decisión de venta al inquilino y este tiene 30 días para decidir si quiere adquirir o no la vivienda, de acuerdo con el artículo 25 de la LAU.

¿Cuándo avisar de la no renovación del contrato de alquiler?

Si el contrato va a llegar a su fecha de finalización y las partes no quieren seguir con el acuerdo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 10) también contempla plazos para notificar la finalización definitiva del contrato de alquiler:

• El propietario deberá avisar con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato de su voluntad de no renovarlo.
• El inquilino deberá avisar con al menos dos meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato de su voluntad de no seguir en la vivienda.

3 cuestiones a tener en cuenta antes de finalizar un contrato de alquiler

Si decidimos finalizar un contrato de alquiler antes de que finalice el plazo, es interesante conocer estas tres cuestiones sobre plazos mínimos, devolución de la fianza y entrega de las llaves:

1. El inquilino debe permanecer un mínimo de 6 meses 

Según el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario tiene la obligación de permanecer en el inmueble alquilado un mínimo de seis meses. «El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días».

Las partes pueden pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el inquilino pague una indemnización al propietario de una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que falte por cumplir.

2. La fianza debe devolverse después de la entrega de las llaves

La fianza de un contrato de alquiler está pensada para cubrir posibles desperfectos que se hayan causado en el inmueble. Si no los hay, se tendrá que devolver íntegra. Según lo establecido por el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el saldo de la fianza debe devolverse al inquilino si no hay desperfectos o deudas pendientes (suministros, impagos…) en un plazo de un mes como máximo desde la entrega de las llaves. Si se entrega más tarde, el inquilino puede exigir intereses.

¿Cuándo el propietario puede no devolver la fianza del alquiler al inquilino?

3. Firma del documento de finalización del contrato

Otro de los trámites que se deben realizar al finalizar el alquiler es firmar el documento de finalización de contrato, en el que ambas partes deben hacer constar que la vivienda se ha entregado, indicando la fecha, la finalización del contrato y el plazo para gestionar la devolución de la fianza.