Cómo negociar el precio de la renovación del contrato de alquiler

La duración del contrato de alquiler es una de las cláusulas que las partes firmantes del contrato tienen que respetar, de la misma manera que sus posibles prórrogas. Salvo ciertas excepciones que analizaremos a continuación, por norma general, ésta es de cinco años desde la firma del contrato, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Ahora bien, ¿deben las condiciones pactadas en el momento de la firma mantenerse si se renueva el contrato o, por el contrario, las partes pueden llegar a ciertos acuerdos como, por ejemplo, una negociación del precio de la renta? Analizamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en este artículo de Fotocasa.

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¿Se puede negociar el precio del alquiler a la hora de prorrogar el contrato?

Vayamos por partes. En primer lugar, es importante recordar que la LAU establece que todos los contratos de alquiler firmados desde marzo de 2019 tendrán una duración mínima de cinco años. Pasados estos cinco años “si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de rescindirlo, el contrato se prorrogará automáticamente durante un año y hasta un máximo de tres”.

La ley también establece que “a partir de esta prórroga del contrato, todas las renovaciones que se hagan posteriormente serán de tres años”. Todo deberá constar por escrito en el contrato de alquiler.

El hecho de que el contrato se prorrogue implica que “las partes estarán obligadas a mantener las mismas condiciones pactadas en el momento de firmarlo”, entre las que se incluye el precio de la renta. Dicho de otra manera: no se podrá negociar el precio del alquiler; se deberá mantener el mismo, según la LAU.

También debemos tener en cuenta que la nueva Ley de Vivienda implica una serie de cambios entre los que se encuentran que los propietarios ya no pueden incrementar la renta según el IPC, en ningún caso. Hasta el 31 de diciembre de 2023 el precio de los contratos de alquiler se actualizará con el índice de Garantía de Competitividad (IGC), que está limitado a un máximo del 2%. A partir de 2024 y hasta 2025 el incremento será del 3%.

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En el caso de las zonas consideradas tensionadas en un futuro, es posible que el precio de la renovación se vea afectado.

Respecto a la fianza, ésta deberá permanecer en el organismo correspondiente hasta que termine definitivamente el contrato de arrendamiento. Es decir, el propietario no tendrá que devolverla, a pesar de la renovación. Tampoco el inquilino deberá aportar una nueva.

¿Se puede negociar el precio a la hora de renovar un contrato de alquiler?

La renovación de un contrato de alquiler es distinta a la prórroga. Y es que mientras que en la prórroga se deben mantener las mismas condiciones que se pactaron en el momento de firmar el contrato, por lo que el precio de la renta no se puede negociar, en el caso de que éste se renueve la cosa cambia.

Si bien es cierto que la renovación de un contrato de alquiler se hace de forma automática, a no ser que alguna de las partes decida finalizarlo, lo cierto es que, al tratarse de una renovación se pueden pactar nuevas cláusulas, entre las que se encuentra el precio de la renta. 

Lo más común es que el propietario exija un incremento de la renta, para que obtener una mayor rentabilidad, y más ahora, según un estudio de Fotocasa, un 81% de los particulares busca alquilar y solamente un 16% oferta pisos en alquiler.

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Por lo tanto, en el caso de que el contrato de alquiler se renueve, sí que se podrá negociar el precio del alquiler. Sin embargo, también pueden ser los inquilinos quienes propongan una reforma a cambio de pagar menos renta, por ejemplo; dependerá de lo que pacten las partes en cada caso.

Respecto a la fianza, también habrá cambios, si se trata de una renovación. En este caso, la fianza se debería retirar del organismo correspondiente de cada Comunidad Autónoma donde se depositó en el momento de la firma del contrato, para devolvérsela al inquilino en caso de que deje el inmueble tal y como lo encontró, en un plazo de treinta días.

La LAU establece que si se renueva el contrato de arrendamiento, la fianza también se deberá renovar -incrementar o reducir, en cada caso- en el mismo organismo correspondiente.