El difícil momento económico que nos ha tocado vivir afecta a todos los sectores de la economía sin excepción, y las relaciones arrendaticias no se quedan al margen de esta crisis.
Negar que estamos ante una crisis sanitaria y económica sin precedentes haría altamente vulnerables a los arrendadores y a los arrendatarios.
Es cierto que las reglas jurídicas y económicas no ofrecen soluciones inmediatas a los problemas económicos y jurídicos derivados de los arrendamientos, pero sí nos ayudan a entender cómo minimizarlos, dándonos unas pistas muy válidas de cómo y por qué se deben negociar los alquileres en este momento.
¿Cómo negociar la renta del alquiler?
Reglas y conceptos jurídicos como “rebuc sic stantibus” que permite ajustar obligaciones ante cambio de circunstancias; “causa de fuerza mayor” como eximente en el cumplimiento de obligaciones; el “principio de libertad de pactos” y la “libertad de precio” que rigen con carácter general en nuestro sistema jurídico, nos indican que mientras las partes estén de acuerdo, nada impide que las rentas de los arrendamientos se modifiquen a la baja. Es decir, si empeoran las circunstancias respecto a las que había en el momento que se firmó el arrendamiento -menor capacidad de pago de inquilino por disponer de menor renta, precios de mercado de los inmuebles a la baja- debe renegociarse las condiciones del arriendo para mantener ese equilibrio tan necesario en toda relación contractual y asegurar así su cumplimiento, que es, al final, lo que interesa a las partes. Y sin perjuicio que un arrendatario (local comercial) que tiene su actividad paralizada por imposición administrativa, puede tener una razón jurídica de peso para no cumplir con sus obligaciones, total o parcialmente.
Porque… no hay peor “negocio” que tener un inmueble parado, sin generar rentas y sí unos gastos fijos (suministros, comunidad de propietarios, impuestos, etc.) o lo que es peor, con un inquilino moroso que se niegue a abandonar el inmueble -y que nos obligue a un tedioso procedimiento judicial- simplemente por la falta de empatía con su situación actual.
Hay un sinfín de medidas que se pueden pactar, como por ejemplo la cesión por el inquilino al arrendador de las ayudas al alquiler que aquel reciba para compensar / adelantar pagos. Pero claro, esos pactos necesitan un “plus de confianza” que no se va a tener con un inquilino al que acabas de conocer.
¿Nos ponemos de acuerdo? Ahí van unas pistas:
- Estamos en un momento de contracción de consumo muy importante por la reducción del Producto Interior Bruto (PIB) lo que se traduce en una menor capacidad de pago. Es un problema que nos afecta a todos, y a los arrendatarios también; si el precio del alquiler no debe estar por encima de un 35% de los ingresos de los inquilinos y estos bajan, el alquiler debe bajar en proporción.
- Ante la esperada bajada de precios de los alquileres, las decisiones de alquiler por inquilinos se van a retrasar, a la espera de encontrar alquileres a mejores precios. Por ello, no hay tantos inquilinos esperando alquilar una vivienda de forma inminente y urgente; y nuestro arrendatario, si ya ha cumplido seis meses de contrato, se puede marchar.
- Va a haber un exceso de oferta de inmuebles y esto hará que bajen los precios, pues ante la reducción de ingresos, las personas que tengan inmuebles intentarán ponerlos en valor, sacándolos al mercado en régimen de alquiler y/venta, para complementar sus ingresos. Y los inmuebles que hay ahí fuera, no te engañes, son tan bonitos o más que el tuyo. Cada vez se valora más la confortabilidad y el diseño de la casa, y quizás la tuya necesite una reforma urgente para alquilársela a otra persona. Hay que ser consciente de la cantidad de apartamentos turísticos que están ahora mismo en el mercado, para vivienda habitual.
- Los problemas que tienen los arrendatarios para cambiar de alquiler debido a sus menores ingresos son directamente proporcionales a la dificultad de los arrendadores para encontrar a su inquilino ideal. “Más vale lo malo conocido que lo bueno por conocer “. Se debe primar rapidez y seguridad.
- Cuanto mayor sea la rotación de inquilinos, en mayores gastos incurre el arrendador. Cada vez que se marcha un inquilino hay que hacer una puesta a punto en la casa, en menor o mayor medida; y los inquilinos cada vez están más asesorados sobre sus derechos, por lo que olvídate arrendador de eso de quedarte con la fianza sin motivo: te la van a reclamar.
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