¿Cómo comunicar al inquilino que debe dejar la vivienda?

Si tenemos un inmueble alquilado con una fecha de finalización de contrato que se acerca, ¿con cuánto tiempo hay que avisar al inquilino según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)? ¿Cómo se debe realizar la notificación para que sea vinculante? ¿Cuáles son los motivos por los que puedes cancelar un contrato de alquiler?

Desde Fotocasa resolvemos, a continuación, las preguntas más habituales sobre cómo avisar al inquilino para que deje la vivienda al finalizar el contrato: los plazos de notificación y los pasos a seguir.

Finalización del contrato de alquiler: ¿cómo ponerle fin?

¿Con cuánto tiempo se debe notificar a un inquilino para que deje la vivienda?

Actualmente, de acuerdo con el Real Decreto Ley 7/2019, el plazo de preaviso legal en el que un propietario debe avisar a un inquilino para desalojar la vivienda alquilada es de cuatro meses. Sin embargo, el plazo puede ser distinto según si ha finalizado el plazo obligatorio o si también han finalizado las prórrogas anuales tácitas:

Cuando el contrato de alquiler ha cumplido 5 años

En caso de haber finalizado el plazo obligatorio del alquiler (cinco años para propietarios que sean personas físicas y siete si son jurídicas) el propietario debe avisar al inquilino con cuatro meses de antelación. Si se incumpliera este plazo de preaviso, porque se comunicara con menos tiempo, los inquilinos podrían prorrogar el alquiler por periodos anuales, con un máximo de tres años. (art. 10 LAU).

Cuando el contrato de alquiler ha agotado todas las prórrogas

Si ya ha finalizado el plazo obligatorio y las tres prórrogas anuales tácitas, en este caso, el alquiler ha vencido de forma definitiva, por lo que la Ley no establece un plazo para el preaviso. Sin embargo, sí regula consecuencias si no se comunica la finalización del contrato y los inquilinos permanecen durante 15 días en la vivienda de alquiler sin ninguna oposición por parte de los propietarios. Es por eso que, en estas situaciones, siempre es recomendable avisar a los inquilinos de la finalización del contrato antes de que transcurran 15 días desde la fecha de fin de contrato.

¿Se puede cancelar un contrato de alquiler si el casero quiere vender el piso?

¿Qué poner por escrito en la notificación de preaviso al inquilino?

La notificación de preaviso al inquilino es un documento muy importante que tiene un valor probatorio en el caso de que hubiera que iniciar reclamaciones o retener el importe de la fianza. Estos son los datos que se deberían incluir para notificar al inquilino que debe dejar el inmueble:

• El contenido de la petición al inquilino para que deje el piso.
• La fecha y hora para la entrega de las llaves.
• El lugar en el que propietario e inquilino se reunirán (lo más habitual es que sea en la vivienda alquilada).

Lo más conveniente es que la notificación de preaviso se realice por algún medio fehaciente, es decir, que deje constancia de la recepción del aviso por parte del inquilino. Por ejemplo, un telegrama con acuse de recibo, un burofax con certificación de texto, un requerimiento notarial, mails certificados o en persona…

Conviene que el día de la entrega de llaves se realice un acta del estado de la entrega para comprobar si existen daños en la vivienda alquilada, un documento que deberá firmarse por las partes y por el representante de la empresa gestora, si es que el propietario ha contratado sus servicios.

¿Se puede pedir al inquilino que deje la vivienda si no paga el alquiler?

Sí. De acuerdo con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la falta de pago de la renta es uno de los motivos por los que el propietario puede resolver el contrato de alquiler. «La resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario. […], instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento».

¿Puede el propietario pedir al inquilino que deje el inmueble si lo necesita?

Sí. Según lo establecido en el artículo 9 de la LAU, una vez transcurrido un año de contrato, el propietario puede cancelar el contrato de alquiler antes de tiempo dando un plazo de preaviso de dos meses e indicando que necesita ocupar la vivienda para él, para sus familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción, o para su cónyuge.

¿Es legal solicitarle al inquilino que deje la vivienda para alquilarla más cara?

No. El propietario solo puede dar por finalizado el alquiler en dos casos:

• Por incumplimiento de contrato por parte del inquilino. Impago de la renta, subarriendo sin permiso, obras sin consentimiento…
• Necesidad de habitar la vivienda para ocuparla como residencia habitual. Eso sí, si el casero recupera la vivienda para uso propio y no la ocupa en un plazo de tres meses, el inquilino puede presentar una reclamación y tener derecho a revertir la situación: podrá volver a la vivienda por un nuevo periodo de cinco años o recibir una indemnización por cada año que quede hasta finalizar el contrato vigente.

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