Cómo calcular los gastos de una vivienda que ponemos en alquiler

Si te estás planteando comprar una vivienda para ponerla en alquiler y sacar rentabilidad por ella puede ser buen momento para hacerlo. En primer lugar porque el precio del alquiler ha alcanzado máximos históricos en los últimos meses: en octubre se situó en 11,23€/m2, según el Índice Inmobiliario Fotocasa.

Además, existe un gran desequilibrio entre la oferta de pisos en alquiler y la demanda: un 81% de los particulares busca alquilar y sólo un 16% oferta pisos en alquiler, según datos de Fotocasa, lo que empuja los precios al alza, algo que claramente beneficia a los propietarios. Y no sólo eso: la rentabilidad de la vivienda en España cerró en 2022 al 6,5%, según un estudio de Fotocasa.

Por todo ello, como decimos, comprar una casa para alquilar es una buena opción en la mayoría de los casos; sin embargo, hay que tener en cuenta que existen una serie de gastos que deberemos pagar por el mantenimiento del inmueble. Desde Fotocasa te contamos cuáles son. ¡Toma nota!

¿Por qué es importante calcular los gastos de una vivienda que ponemos en alquiler?

Las personas que ponen una vivienda en alquiler es para sacarle rentabilidad. Y es que España es uno de los mejores países del mundo para invertir en vivienda, debido a la alta rentabilidad que ofrece, según un estudio realizado por la consultora inmobiliaria Knight Frank. Como hemos mencionado anteriormente, hay varios motivos que mueven tanto a los españoles como a los inversores extranjeros a comprar una vivienda en España para invertir.

Entre ellos, se encuentran la poca oferta y la elevada demanda en todos los negocios inmobiliarios que hay en el mercado, lo que empuja los precios al alza, y el contexto actual de inestabilidad económica, que hace que el ladrillo se haya convertido en una de las apuestas más seguras a la hora de invertir. Tanto es así que casi 1 de cada 10 españoles que compró vivienda en 2022 lo hizo como inversión.

10 aspectos a tener en cuenta si quieres comprar para alquilar

Sin embargo, al comprar una vivienda para alquilar, debemos tener en cuenta no sólo los gastos e impuestos que deberemos pagar por adquirirla, sino los gastos periódicos que deberemos abonar para su mantenimiento, y que harán que la rentabilidad neta disminuya.

Recordemos que la rentabilidad del alquiler es el rendimiento económico que obtiene el propietario que alquila un inmueble a alguien que le paga una renta mensual por vivir en éste.

Para calcular cómo de rentable es alquilar una determinada vivienda tenemos que tener en cuenta varios factores, como los gastos que conlleva su adquisición:

• El importe que se paga por comprarla (y reformarla, en ciertos casos)
• El pago de los impuestos derivados de la compra (ITP, IAJD…)
• El abono de los gastos fijos (IBI, comunidad, seguro…)
• El pago de los gastos de mantenimiento (reparaciones, derramas…)

Calculadora de rentabilidad de vivienda de alquiler

¿A qué gastos debemos hacer frente cuando ponemos una vivienda en alquiler?

Dejando de lado el importe que pagaremos por adquirir la vivienda y los impuestos derivados de su compra, también debemos tener en cuenta cuánto costará su mantenimiento, así como el importe que tendremos que abonar para tramitar ciertos documentos para ponerlo en alquiler.

Impuesto de Bienes Inmuebles

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto de carácter municipal que deberemos abonar anualmente (aunque se puede pagar a plazos) como propietarios.

El IBI se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y oscila entre el 0,4% y 1,3% (entre 800€ y 2.600€ al año si el valor de la vivienda en el catastro es de 200.000€).

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Gastos de la comunidad de propietarios

Si la vivienda que alquilamos se encuentra en un edificio deberemos pagar de manera periódica los gastos de la comunidad, para el mantenimiento de sus instalaciones.

Podrán ser mensuales, trimestrales, semestrales o anuales. El importe dependerá de varios factores, pero en España se pagan alrededor de 100 euros mensuales, de media.

Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética es un documento que registra el nivel de consumo energético de un inmueble y sus emisiones de CO2, que van de la A a la G.

Es obligatorio desde 2013 para todos los inmuebles que se pongan en alquiler o a la venta, y su tramitación cuesta alrededor de 60 euros.

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Seguro del hogar

El seguro del hogar nos permite estar cubiertos y protegidos ante cualquier avería o imprevisto (robos, incendios, inundaciones, humedades, etc.) que pueda surgir en la vivienda que tenemos alquilada.

Disponer de él también es obligatorio y su importe dependerá de varios factores, como el tamaño y tipo de inmueble, si dispone o no de muebles y del tipo de cobertura contratada, entre otros.

Gastos de comunidad extraordinarios (derramas)

Las derramas del edificio son todos aquellos gastos extraordinarios que se generan en una comunidad de vecinos y que, por lo tanto, no estaban previstos en las cuentas anuales. Es decir, se trata de un importe extra que debe añadirse a los gastos ordinarios.

Gastos de mantenimiento extraordinarios

Mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad es una de las principales obligaciones del casero. Es decir, en el caso de que se generen averías o problemas en el inmueble derivados del paso del tiempo, éste deberá hacerse cargo de ellos, lo que supondrá un gasto adicional, siempre que no esté cubierto por el seguro del hogar.

Debemos recordar, además, que los propietarios que tengan viviendas alquiladas están obligados a declarar estos beneficios en la declaración de la renta como “rendimientos de capital mobiliario”.