Alquiler con opción a compra: todo lo que debes saber

¿Te interesaría firmar un alquiler con opción a compra? Este tipo de contrato de alquiler es muy atractivo para quienes quieren comprar una vivienda, pero no cuentan con la capacidad económica necesaria para hacerlo. Es una manera de conseguir que lo que paguemos por nuestro alquiler lo podamos aprovechar para llevar a cabo, más adelante, la compra del inmueble.

Pero no solo es interesante para el inquilino. El alquiler con opción a compra también tiene ventajas para los propietarios de viviendas. A continuación, desde Fotocasa, contamos cómo funciona el alquiler con opción a compra y resolvemos todas las dudas relacionadas con este tipo de contrato de arrendamiento.

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¿Qué es y cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El alquiler de una vivienda con opción a compra funciona de la siguiente manera: el inquilino habita la vivienda y paga cuotas mensuales como si se tratara de un alquiler común, pero una vez pasado un periodo de tiempo que previamente habrá acordado con el propietario, el inquilino puede decidir si comprar la vivienda o no.

Este concepto es sencillo, pero en la práctica suele generar dudas frecuentes: ¿las mensualidades son más elevadas que en el contrato normal?, ¿qué es la prima?, ¿qué cantidad pierde el inquilino si se niega a comprar?, ¿qué consiguen con todo esto? Las resolvemos, a continuación.

¿Qué tipo de contrato se utiliza en el alquiler con opción a compra?

Las particularidades del alquiler con opción a compra provocan que el contrato sea más complejo. Para empezar, esta modalidad de alquiler se realiza mediante un contrato doble o mixto. Esto significa que incluye un subcontrato de alquiler y un contrato de compraventa. De esta manera, el inquilino puede vivir en el inmueble por un periodo de tiempo concreto y, al terminar, tendrá derecho a comprarlo y descontar, total o parcialmente, las cuotas del alquiler.

¿Cuál es la normativa de los contratos de alquiler con opción a compra?

Al tratarse de dos subcontratos, el de alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mientras dure el alquiler. La regulación del contrato de compraventa para una vivienda está contenida en el Código Civil.

¿Por qué considerar el alquiler de pisos con opción a compra?

Si las entidades bancarias son reticentes a financiar una compraventa por no contar con los ahorros necesarios y los precios de la vivienda son altos, el alquiler con opción a compra puede ser una opción ideal. De hecho, es una opción frecuente para los jóvenes que carecen de ahorros.

Pero también puede darse el caso de que el inquilino esté interesado en la casa, pero no sepa todavía si su futuro laboral le permitirá quedarse en el barrio. En este caso, como precaución, podría elegir un alquiler con opción a compra hasta estar seguro de que la casa realmente se ajusta a sus necesidades y perspectivas de futuro.

Ventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino

Vamos a repasar primero las ventajas de este tipo de contrato para el inquilino o comprador:

1. Las rentas funcionan como ahorro para la entrada

Para el inquilino, la principal ventaja del alquiler con opción a compra es que supone ahorrar para la compra de la vivienda, puesto que la renta del alquiler se descuenta si, finalmente, se adquiere el inmueble. 

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2. El alquiler con opción a compra facilita la concesión de una hipoteca

Además, este ahorro facilita la concesión de una hipoteca, puesto que, por lo general, las entidades bancarias valoran positivamente que el solicitante ya haya pagado una parte de la vivienda.

Desventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino

Sin embargo, este tipo de alquiler también tiene desventajas: por lo general, en el momento de la firma es necesario pagar una prima inicial por el derecho a la compra.

1. Prima de la opción a compra

La famosa prima por opción a compra debe ser pactada en el contrato de compraventa, aunque no es obligatoria, pero sí muy frecuente y recomendada. Se suele fijar como un porcentaje del precio de compra de la vivienda acordado y se parece a una fianza, pues sirve para garantizar al propietario que la intención de compra es seria.

De hecho, la cantidad de la prima se perderá en caso de no ejercer la opción a compra, una gran desventaja de este modelo de contrato.

2. El precio acordado se mantiene, a pesar de las tendencias del mercado

El precio de venta de la vivienda está pactado en el contrato de compraventa desde el principio, por lo que no variará. Esto será un alivio si los precios de mercado de la compraventa se disparan, pero se invierte para el caso contrario: si el precio de la vivienda baja, el inquilino no podrá aprovecharse de las fluctuaciones de precios. 

¿Por qué le interesa al propietario el alquiler con opción a compra?

Ahora que entendemos las ventajas y los riesgos que afronta el inquilino, es el turno de los propietarios, que también podrán obtener beneficios del alquiler con opción a compra. 

¿En qué contexto se plantea un propietario firmar un contrato de alquiler con opción a compra en lugar de vender o alquilar sin más? Por lo general, si el dueño espera una bajada de los precios de mercado, podría fijar el precio actual a través de un contrato de alquiler con opción a compra. Además, este tipo de inquilino podría cuidar mejor la vivienda y tener más interés en pagar a tiempo.

Ventajas del alquiler con derecho a compra para el propietario

Ahora, revisamos las ventajas de este tipo de contrato para el propietario o arrendador:

1. Dar salida al inmueble rápidamente

Para la parte propietaria de esa vivienda también hay beneficios que convierten el alquiler con opción a compra en una opción interesante. Por ejemplo, con este tipo de arrendamiento se puede dar salida al inmueble más rápido y, al mismo tiempo, asegurar un potencial comprador futuro.

2. Aprovechar ventajas fiscales

Además, de la misma manera que los inquilinos pueden optar a ciertas ayudas al alquiler, los propietarios de una vivienda alquilada con opción a compra pueden beneficiarse de las ventajas fiscales si alquilan vivienda habitual. 

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3. Mayor liquidez o rentas más altas

La principal ventaja suele ser recibir dinero por adelantado, además de la posibilidad de cobrar mensualidades superiores.

Desventajas del alquiler con opción a compra para el propietario

1. El dinero se recibe gradualmente

La parte menos positiva para los propietarios es que en un primer momento, se renuncia a la cuantía que se percibe por una compra. El dinero se recibe gradualmente, lo cual suponía una ventaja de liquidez pero también es un inconveniente al no disponer de la cuantía al momento. 

2. Incertidumbre respecto a la venta y la situación del mercado

Además, al definirse el precio del inmueble en el momento de la firma del contrato de alquiler, aunque los precios suban, el coste del inmueble tendrá que mantenerse en el momento de la compra. Además de la incertidumbre, pues no puede estar seguro de que la venta se lleve a cabo. Eso sí, se quedaría con las cantidades abonadas hasta el momento.

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¿Qué debe incluir un contrato de alquiler con opción a compra?

Al ser un tipo de contrato tan peculiar, es conveniente que se especifiquen bien todas las condiciones en el documento para evitar cualquier problema posterior. Además, como es un contrato doble, tendrá que incluir todo lo relativo al alquiler y a la compra:

• El contrato de alquiler. En la parte del contrato de alquiler, hay una serie de datos imprescindibles estipulados por la LAU: plazo de duración del arrendamiento, plazo estimado para ejercer el derecho a la compra, la renta mensual o quién corre con los gastos de la comunidad o de posibles reformas.
• El contrato de compraventa. Por lo que se refiere al contrato de compraventa del inmueble, tendrá que especificar la voluntad del propietario de vender al inquilino la vivienda. Además, debe incluir el precio de venta del inmueble, el porcentaje de las cuotas del alquiler que se descontarán del precio de venta o la cuantía de la prima inicial que debe desembolsar el inquilino.

¿Qué considerar como inquilino al aceptar un alquiler con opción a compra?

Además de estos puntos, hay una serie de consideraciones que ambas partes deben tener en cuenta a la hora de elaborar un contrato de alquiler con opción a compra. En este sentido, el inquilino/comprador tiene que ser consciente de que:

• Tiene derecho a permanecer en la vivienda mientras dure el contrato de alquiler. Aunque se decida no ejercer el derecho a la compra, el inquilino puede permanecer arrendado mientras tenga vigencia el contrato.
• Puede prorrogar el contrato de alquiler. Para ello es imprescindible que el propietario esté de acuerdo. Si se realiza esta acción, la opción de compra también deberá especificarse en la prórroga porque si no quedaría invalidada.
• El inquilino tiene exclusividad para la compra de la vivienda. Siempre y cuando se respete el plazo establecido en el contrato.
• No hace falta esperar al final del contrato para ejercer el derecho a compra. Se puede realizar antes y, de hecho, es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre las fluctuaciones de precios en la renta del alquiler y el propietario consigue completar la acción de venta antes de lo previsto.
• Si se producen retrasos en el pago del alquiler, se pierde la opción a compra. Además, si esto sucede, también se pierde la prima aportada.

¿Qué tener en cuenta como propietario en un alquiler con opción de compra?

Por otro lado, el propietario, antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra, debe tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Es recomendable fijar una prima inicial. Aunque no sea obligatorio, establecer este pago asegura que el inquilino tiene interés por comprar la vivienda.
• La obligatoriedad de mantener el contrato. Esto supone que no se puede ceder, alquilar o vender el inmueble a terceros mientras esté vigente el derecho a compra del inquilino.
• No se puede modificar el precio de compraventa, pero sí puede actualizar el alquiler. Aunque ninguna de las partes pueda cambiar el precio del inmueble que está fijado en el contrato, la renta del alquiler puede variar en función del IPC si así lo exige el propietario.

¿Cómo alquilar mi vivienda con todas las garantías?

¿Cuánto puedo llegar a ahorrar con los pisos de alquiler con opción a compra?

No se trata de una reducción de costes, sino de un respiro hasta que finalmente se deba abonar la cantidad pactada por el piso. Lo vemos con un ejemplo:

• La vivienda cuesta 200.000 euros.
• El inquilino está cinco años con un alquiler con opción a compra.
• La renta mensual es de 800 euros.
• Al cabo de cinco años, ha pagado 48.000 euros (o más si se actualiza anualmente el precio del alquiler).
• Ya solo le quedan 152.000 euros por abonar, de modo que cuando el inquilino solicite una hipoteca, ya tendrá pagado el 24% del precio de venta.